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Immobilien – Verkehrswert bestimmt den Preis

Spätestens dann, wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft wird, kommt der sogenannte Verkehrswert ins Spiel. Was hat es damit auf sich und wie wird er berechnet?

Immobilien-Verkehrswert

Der Marktwert einer Immobilie wird beim Kauf und Verkauf zum wichtigsten Anhaltspunkt (Foto: Foto: Feverpitch /Clipdealer.com)

Beim Verkauf spielt der Verkehrswert einer Immobilie eine gewichtige Rolle. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und ist rechtlich in § 194 BauGB wie folgt definiert:

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Immobilien – Verkehrswert korrekt berechnen

Für Immobilienkäufer und Verkäufer stellt sich vor allem die Frage wie der Verkehrswert einer Immobilie korrekt ermittelt wird. Besonders leicht gestaltet sich die Ermittlung des Markt- oder Verkehrswerts beim Bau oder Kauf einer ganz neuen Immobilie. In diesen Fällen ist der Kaufpreis des Hauses auch gleichzeitig der Verkehrswert. Doch schon bei einer Umfinanzierung kommen Banken und Finanzinstitute ins Spiel, die den Marktwert nach den eigenen Prinzipien ermitteln. Die Bewertung kann dabei bei den einzelnen Banken durchaus etwas unterschiedlich ausfallen. Daran ändert zumeist auch ein Wertgutachten nichts, das Immobilienbesitzer gelegentlich erstellen lassen. Denn die meisten Banken lassen sich die eigene Erstellung eine Wertgutachten nicht nehmen und bestimmen den Verkehrswert der Immobilie selbst.

Immobilien – Ermittlung Verkehrswert

Generell gibt es drei Wege, um den Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln:

  • Vergleichswertverfahren bei Immobilienbewertung
    Gemäß § 13 Wertermittlungsverordnung, WertV

    Hierbei werden Häuser und Grundstücke ähnlichen Wertes in einen Vergleich und damit zur Wertermittlung herangezogen.

  • Sachwertverfahren bei Immobilienbewertung
  • Gemäß § 21 Wertermittlungsverordnung, WertV
    Beim Sachwertverfahren kommt es zu einer jeweils getrennten Ermittlung des Wertes von sowohl den baulichen Anlagen als auch und des Grundstücks

  • Ertragswertverfahren bei Immobilienbewertung
    § 15 Wertermittlungsverordnung, WertV

    Das Ertragswertverfahren zeichnet sich durch eine Bewertung unter Berücksichtigung des Bodenwertes sowie langfristig ausgerichteter Mieteinnahmen aus.

Auf internationaler Ebene kommen folgende Bewertungsverfahren zur Anwendung:

  • Discounted Cash Flow Methode (DCF)
  • Residualwertverfahren
  • Monte-Carlo-Simulation
  • Appraisal Approach

Immobilien – Berechnung benötigt Parameter

Bei Einfamilienhäusern kommt demnach das Sachwertverfahren zur Anwendung. Immer gleich bleibt zu Beginn die grundsätzliche Frage danach, zu welchem Preis die Immobilie morgen verkauft werden kann. Die Beantwortung dieser Frage bildet die Bewertungsgrundlage. Die Ermittlung des Marktwertes ist zudem stets bezogen auf einen Stichtag mit Stand von heute. Daraus resultiert auch, dass Banken sich zu dem Zeitpunkt für künftige Wertsteigerungen nicht interessieren.

Immobilien – Berechnung Grundstückswert

Als weitere Parameter werden zur Bewertungsgrundlage zwei Werte hinzugefügt, die bei einem Einfamilienhaus von besonderem Interesse sind, um den Marktwert zu definieren. Hierzu zählen der Grundstückwert sowie der Gebäudewert. Der Grundstückswert wird vom Gutachterausschuss der Stadt oder der Gemeinde vorgegeben. Hierbei sollte berücksichtigt werden, dass zumeist nur maximal Begrenzung an Quadratmetern Bauland berücksichtigt werden. Die restlichen Quadratmeter werden als geringwertigere Grünfläche gewertet.

Immobilien – Berechnung Gebäudewert

Beim Gebäudewert wird der wesentliche Faktor vom umbauten Raum des Gebäudes bestimmt. Banken ziehen zur Berechnung des Gebäude-Wertes zumeist einen Preis pro Kubikmeter “umbauten Raum” hinzu. Allerdings kommt es zu Abschlägen je nach Alter und Zustand des Gebäudes. Grundstücks- und Gebäudewert zusammengenommen bilden schließlich den Sachwert. Vom Sachwert wird nochmals ein bestimmter Abschlag vorgenommen, bevor sich daraus der sogenannte Beleihungswert ergibt. Diese Abschläge variieren zumeist zwischen zehn und 20 Prozent.

 

Verweise:

Immobilien – Webportal informiert bei Verkauf
Preisindex für Immobilien gestiegen
Immobilien-Zustand vor Kauf gründlich prüfen
Haus & Grund als Komplettangebot
Bauvertrag – schwarze Schafe auf der Messe
Bauvertrag aus dem Internet
Der schlüsselfertige Bauvertrag
Immobilien-Zustand vor Kauf gründlich prüfen
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Autor: Ursula Pidun
Veröffentlicht in: Finanzierung, Hausbau
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