Auch wenn die Zeiten dank moderater Immobilienpreise für künftige Hausbesitzer rosig scheinen: Bei der Gesamtkalkulation des erforderlichen Kredits ist Umsicht geboten. Schnell kann sich der Immobilienkauf durch versteckte Nebenkosten deutlich verteuern!

Hausnebenkosten können die Immobilie deutlich verteuern. (Foto: Thorben Wengert / Pixelio.de)

Wer sich in diesen Zeiten zum Kauf oder Bau einer Immobilie entscheidet, spart augenscheinlich viel Geld. Dennoch ist Vorsicht bei der Gesamtkalkulation des erforderlichen Kredits geboten. Immerhin können hohe Nebenkosten den Immobilienkauf um bis zu 20 Prozent verteuern. Darauf weist der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum hin. Auch wenn die Zeiten dank moderater Immobilienpreise für künftige Hausbesitzer rosig scheinen und attraktive Finanzierungsangebote locken, so sollten sich Bauherren vor dem Gespräch mit der Bank einen genauen Überblick über die eigene Finanzlage machen. Grundlage für mögliche Finanzierungen ist eine ausreichende Eigenkapitaldecke. Nur dann können künftige Bauherren auch tatsächlich mit Top-Konditionen der jeweiligen Banken rechnen.

Eigenkapitaldecke spielt tragende Rolle

„Je höher das Eigenkapital, desto günstiger das Rating und die Kreditbedingungen“, erklärte Finanzberaterin Asta Hübner. Wenn etwa 20 Prozent Eigenkapital zur Verfügung steht, liegt die Finanzierungseinschätzung im realistischen Bereich. Viel zu häufig aber wird die Höhe des benötigten Kapitals deutlich zu niedrig kalkuliert. Beim näheren Hinschauen der vermeintlichen Top-Konditionen kommt dann das böse Erwachen, da noch beträchtliche Nebenkosten hinzukommen. Diese Zusatz- bzw. Nebenkosten werden beim Kauf der Wunsch-Immobilie fast immer unterschätzt. Unwissenheit schützt jedoch nicht vor den Konsequenzen. Denn Notare, Immobilienmakler und staatliche Institutionen wie etwa Grundbuch- und Finanzämter senden ihre jeweiligen Rechnungen, sobald der Kredit unter Vertrag steht.

Hohe Posten für Notar und Finanzamt

Etwa „20 Prozent Baunebenkosten, zusätzlich zum Kaufpreis bzw. den reinen Baukosten, sind realistisch“, äußerte Asta Hübner. Zu den höchsten (Neben)-Kosten zählen die notwendigen Beurkundungen beim Notar. Die Gebühren hierfür sind länderspezifisch unterschiedlich und in speziellen Gebührenordnungen festgeschrieben. In Deutschland betragen sie etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Auch das Finanzamt meldet sich schnell. In der BRD wird die Gewerbesteuer mit etwa 3,5 Prozent fällig, mancherorts beträgt sie sogar bis zu 4,5 Prozent. Erst wenn diese Steuern bezahlt sind, erhält der Neu-Immobilienbesitzer in der BRD die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie ist erforderlich, damit der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Auch dieser Eintrag ist wiederum nicht gebührenfrei.

Makler erwarten Erfolgshonorar

Fällig werden auch mögliche Maklergebühren, sofern solche Dienste in Anspruch genommen wurden. Diese Courtagen werden sofort nach dem Eintrag beim Notar fällig und variieren in ihrer Höhe nach der jeweiligen Region. Etwa vier bis sechs Prozent sollten Bauherren in ihrem Budget für diese Leistungen einkalkulieren. Verhandlungsspielräume sind allerdings möglich. Der Verein „Wohnen im Eigentum“ gibt als Zielgröße eine Gesamtprovision von 3,48 Prozent an. Dabei sollte die Mehrwertsteuer schon inbegriffen sein.

Versteckte Kosten beim Darlehen

Last but not least möchte selbstverständlich auch die Bank an diesem Geschäft verdienen. Oftmals glauben die stolzen Besitzer einer neuen Immobilie, mit den verhandelten Kreditzinsen sei alles getan. Doch Banken berechnen nicht selten weitere Kosten, die zunächst nicht sofort erkennbar sind. Hierzu zählen Bereitstellungszinsen von etwa einem Viertel Prozent per Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits. Weitere Kosten entstehen möglicherweise durch Teilzahlungszuschläge. Das passiert immer dann, wenn ein Darlehen nicht in voller Höhe ausgezahlt wird, sondern in Teilbeträgen immer dann fällig ist, wenn ein weiterer Bauabschnitt erstellt wurde. Schließlich ist auch die Kontoführung nicht immer kostenfrei, sodass auch hierfür weitere Gebühren anfallen können. Um einen Gesamtüberblick über die Kosten der Bank zu erhalten, lauten die Schlüsselworte Gesamteffektivzins oder tatsächlicher Effektivzins. Darin sind dann alle Kosten der Bank bereits enthalten.