Beim Bauen geht es um hohe Summen - Interview mit VPB-Präsident Dipl.-Ing. Thomas Penningh (2)

Im zweiten Teil unseres Interviews mit VPB-Präsident Dipl.-Ing. Thomas Penningh dreht sich alles um Kosten beim Kauf und Bau eines Immobilienobjektes und Expertenrat, der sich auszahlt. Der Architekt und unabhängige Bausachverständige, der in Braunschweig das VPB-Regionalbüro leitet, warnt gleichzeitig vor übereilten Schritten, die Bauherren möglicherweise teuer zu stehen kommen.

Experten vom VPB begleiten den Bau oder Kauf einer Immobilie professionell (Foto: VPB.de)

Herr Penningh, gibt es so etwas wie eine „To-Do-Liste“ mit Punkten und Kriterien, die vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt abgearbeitet werden sollte?

Ja. Beim Neubau: Vertragsentwurf aushändigen lassen, und zwar mit allen Anlagen, auch den kompletten Energieberechnungen. Damit zum unabhängigen Sachverständigen gehen und dort prüfen lassen. Anschließend wissen Sie, was Sie für Ihr Geld bekommen – oder eben auch nicht.

Beim Altbau: Im Idealfall Wert- und Sanierungsgutachten machen lassen. Mindestens mit dem Bausachverständigen die Immobilie gründlich besichtigen, aber verlangen Sie keine hellseherischen Fähigkeiten von einem Sachverständigen. Manche Dinge kann er nicht bei fremdem Eigentum prüfen, er wird Sie in der Regel aber darauf hinweisen. Dies trifft auch auf Altlasten zu. Ist die Immobilie nicht überall zugänglich, ist Vorsicht geboten! Was hat der Verkäufer zu verbergen?

Dass Sie sich vorher Gedanken machen, ob Sie in dem Haus überhaupt alle Platz haben, ob es Ihnen gefällt, ob es für Sie günstig liegt, ob es auch in Zukunft seinen Wiederverkaufswert behält – und ob es Ihr „Schloss“ wird. All das zu prüfen, versteht sich von selbst.

Natürlich gilt bei jedem Kauf: Die Finanzierung muss stehen. Dabei auch an die Nebenkosten denken, die beim Hauskauf anfallen: Grundbuchgebühren, Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc.

Sie sollten auch bedenken, ob die Immobilie im Unterhalt finanzierbar ist. Sie müssen ja mit einigen hundert Euro laufenden Betriebskosten rechnen, von Rücklagen für Sanierungen und dem Abbezahlen der Hypothek einmal ganz abgesehen. Und natürlich ist das Kaufobjekt auf Belastungen im Grundbuch, und im Baulastenverzeichnis der Kommune zu prüfen. Sind alle Erschließungskosten bezahlt? Gibt es baurechtliche Einschränkungen öffentlicher (Bebauungsplan?) oder privatrechtlicher Art?

Dipl.-Ing. Thomas Penningh prüft eine Dachkonstruktion (Foto: VPB.de)

Ist es besonders für private Bauherren nicht generell ratsam, sich fachmännische Hilfe zu leisten und welche Aufgaben kann ein solcher Experte im Vorfeld übernehmen?

Eindeutig ja. Das Bauen ist zu komplex, als dass es ein Laie in kurzer Zeit durchschauen könnte. Fachmännische Hilfe gibt es, wie oben beschrieben, im Neubau bei der Vertragskontrolle und dann natürlich während der gesamten Bauzeit. Die laufende Baukontrolle ist unentbehrlich, damit auch wirklich alles was vertraglich vereinbart ist, auch vollständig, fachgerecht und – bei Förderungen förderungskonform ( KfW) – auf der Baustelle umgesetzt wird.

Inzwischen gibt es zahlreiche neue Vorschriften zu energetischen Sanierungen für Altbauten. Was kann ein Käufer einer Bestandsimmobilie tun, um diesbezüglich nicht die Katze im Sack zu kaufen?

Wie bereits beschrieben: ein Sanierungsgutachten machen lassen. Danach weiß er, was finanziell wie auch an Arbeitsaufwand (und Bauschutt etc.) auf ihn zukommt.

Es gibt übrigens unserer Beobachtung nach immer mehr Verkäufer, die ein solches Gutachten machen lassen. Sie bekommen damit eine gute Verhandlungsbasis für den Verkauf. Es ist ja auch vertrauensbildende Maßnahme. Und es wird weniger gefeilscht.

Auch die Heizanlage muss der Prüfung durch Experten standhalten (Foto: VPB.de)

Woran können Bauherren erkennen, dass sich der Kauf eines Altbaus überhaupt noch lohnt?

Wir begleiten einen Kaufinteressenten durch einen Altbau und sehen gleich: Hier klaffen Preisvorstellung und Zustand der Substanz so weit auseinander, das kommt nicht zusammen. Dann erläutern wir dem Kaufinteressenten deutlich die vorhandenen Probleme, das kann dann auch zu einer Entscheidung gegen ein Objekt führen.

Gründe, Abstand von einer Altimmobilie zu nehmen, sind natürlich auch Schädlinge, etwa holzzerstörende Insekten oder Schwämme im Haus oder auch großflächige Feuchte- und Schimmelschäden. Da lohnt dann mitunter nur Abbruch und Neubau. Und das sollte man gut durchkalkulieren. Da muss der Preis schon sehr niedrig sein, denn Sie haben ja nicht nur die Neubaukosten, sondern auch die Kosten für Abbruch und Entsorgung von vielleicht belasteten Baustoffen.

Noch etwas ist wichtig: Immer vor dem Kauf zum Bauamt und schauen, was der Bebauungsplan –für das Grundstück und vor allem seine Umgebung – regelt. Nicht, dass in den nächsten Jahren in Ihrer Nähe eine Schnellstraße gebaut wird oder gleich nebenan ein Gewerbehof.

Mit welchen Kosten müssen künftige Bauherren rechnen, wenn sie sich vor dem Kauf einer Immobilie Expertenrat einholen?

Das kommt auf den Aufwand an, den der Sachverständige für den Bauherrn und Käufer betreiben soll. Im Schnitt dauert aber eine erste Begehung eines Altbaus wie auch die Prüfung eines Bauvertrags für ein schlüsselfertiges neues Haus rund drei bis vier Stunden. Die Stunde kostet um die hundert Euro. Dazu kommen noch Fahrtkosten hinzu. Am besten vorher genau erkundigen. Ein umfangreiches Sanierungsgutachten kommt dann – auch das ist ein Erfahrungswert – auf rund tausend Euro.

Welchen abschließenden Rat würden Sie Interessenten mit auf den Weg geben, die in Kürze den Kauf einer Immobilie planen?

Nichts übereilen! Wenn man allein durch die sorgfältige Prüfung von Bauverträgen mehrere tausend Euro sparen kann, lohnt sich das schon. Und man sollte natürlich ebenso sorgsam die Finanzierung prüfen. Deshalb: Erst alles bedenken und prüfen, dann entscheiden. Und noch zwei Dinge: Ein Limit setzen. Und sich auch unbedingt daran halten.