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Dienstbarkeit und Pfandrecht

Ist ihr Baugrundstück mit einer Dienstbarkeit belastet?
Existiert für den Baugrund, den sie erwerben möchten ein Pfandrecht?
Wurde in der Vergangenheit ein Pfandrecht eingetragen?

Servitut oder Dienstbarkeit

Prüfen sie ob ihr Grundstück mit einem Servitut belastet ist (Foto: Manfred Schimmel / Pixelio.de)

Wenn sie einen Baugrund erwerben möchte, spätestens aber bevor sie mit ihrem Hausbau beginnen, sollten sie sich auch mit dem Thema Dienstbarkeit auseinandersetzen! Um böse Überraschungen nach Baubeginn oder gar nach Fertigstellung ihres Eigenheimes zu vermeiden, müssen sie exakt wissen, welche Grundienstbarkeit mit dem Grundstück verbunden ist, das sie bebauen.

Was ist eine Dienstbarkeit

Unter einer Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, sind Rechte von Drittnutzern gegenüber dem Grundstückseigentümer zu verstehen.

Der Eigentümer des Baugrundstücks ist also dazu verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen.

Bei Existenz eines öffentlichen Gehrechtes muss er beispielsweise zulassen, dass beliebige Personen sein Anwesen auf einer bestimmten, erkennbaren Trasse begehen.

Liegt ein persönliches Fruchtgenussrecht vor, so muss der Grundstückseigentümer dulden, dass eine bestimmte Person – der Inhaber des Fruchtgenussrecht – Äpfel vom Apfelbaum erntet, der auf seinem Grund steht.

Arten von Dienstbarkeiten

Es gibt drei Arten von Dienstbarkeiten.

  • die Grunddienstbarkeit – als grundstücksbezogene Dienstbarkeit
  • die beschränkte persönliche Dienstbarkeit – als personenbezogene Servitut
  • das Nießbrauchsrecht – als umfassendes Nutzungsrecht

Beispiele für Dienstbarkeiten

  • Übernahme einer Abstandsfläche
  • Gehrecht
  • Fahrrecht
  • Fruchtgenussrecht
  • Weiderecht
  • Vorkaufsrecht
  • Pfandrecht
  • Leibrente
  • Leitungsrecht
  • Dauerwohnrecht
  • Berghütten
  • Wasserschöpfrecht
  • u.v.a. Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten von besonderer Bedeutung

Für Bauherrn und Baufrauen sind im Besonderen folgende Dienstbarkeiten von Bedeutung, die hier kurz erläutert werden sollen:

Übernahme einer Abstandsfläche

Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbarter Grund für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Linie zugerechnet werden. Der Nachbar gewährleistet durch die Übernahme der Abstandsfläche, dass zukünftig auf seinem Grund errichtete Gebäude den erforderlichen Abstand von dieser fiktiven Linie einhalten.

Leitungsrechte

Ein Grundstückseigentümer kann unter bestimmten Vorraussetzungen ein fremdes Baugrundstück für das Verlegen von Leitungen für Wasser, Strom, Abwässer usw. in Anspruch nehmen.

Pfandrecht

Zur Besicherung von Baudarlehen und Krediten kann der Kreditgeber ein Pfandrecht für ein Baugrundstück im Grundbuch eintragen lassen. Im Falle der Uneinbringlichkeit der Kreditsumme kann das Anwesen zugunsten des Kreditgebers der im Besitz des Pfandrecht ist veräußert werden.

Gehrecht und Fahrrecht

ein privates Fahrrecht erlaubt es einer bestimmten Person, das Anwesen auf einer bestimmten, festgelegten Trasse zu befahren. Ist das Fahrrecht öffentlich, so kommt jedermann in den Genuss dieses Rechtes.

In gleicher Weise verhält es sich mit einem Gehrecht. Gehrecht und Fahrrecht existieren oft als Rechte zur Nutzung einer privaten Verkehrsfläche zur Erschließung eines Grundstücks, das nicht direkt an das öffentliche Verkehrsnetz angrenzt.

Sicherung einer Grunddienstbarkeit

Zur Sicherung einer Grunddienstbarkeit, muss diese grundsätzlich im Grundbuch eingetragen werden (Eintragungsgrundsatz).

Eine Dienstbarkeit die „offenkundig", weil in der Natur leicht erkennbar ist – eine Berghütte oder eine Zufahrtsstraße – muss der Erwerber eines Grundstücks gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Die Einsichtnahme ins Grundbuch zur Prüfung welche Dienstbarkeiten vorliegen, ist ohne Angabe von Gründen für jedes beliebige Anwesen jederzeit für jedermann möglich.

Das Servitut und seine Ausübung

Ein Servitut ( Dienstbarkeit ) muss so ausgeübt werden, dass die Belastung, die für den Eigentümer des Grundstücks daraus entsteht, möglichst gering ist.

Ein Servitut darf auch nicht eigenmächtig erweitert werden. So umfasst die Grunddienstbarkeit Gehrecht nicht die Dienstbarkeit Fahrrecht.

Böse Überraschung

Ein Bauherr erbt einen Baugrund und beginnt voller Freude damit, darauf ein Einfamilienhaus zu bauen – ohne vorher den Grundbuchsauszug auf Dienstbarkeiten geprüft zu haben.

Fünf Wochen nach Baubeginn – der Rohbau ist bereits fertig gestellt, und eine zwölf Meter lange Stützmauer ist bereits betoniert – wird von einem aufgebrachten Gemeindemitglied ein Gehrecht entlang der Grundstücksgrenze eingefordert, das angeblich immer schon bestanden hat, und genau dort verläuft, wo sich nun die Stützmauer befindet.

Nach einer Recherche im Grundbuch stellt der Bauherr fest dass ein Servitut eingetragen und das Gemeindemitglied tatsächlich im Recht ist.

Da keine sichtbaren Spuren auf dem Bauplatz zu sehen waren, wurde bei der Erteilung der Baugenehmigung die Dienstbarkeit übersehen.

Der Bauherr muss das Servitut respektieren und die Stützmauer auf eigene Kosten einreißen und einen Meter nach innen versetzen. Kostenpunkt: 6.700 €

 

Wir empfehlen ihnen zu diesem Thema auch den Artikel Am Anfang ist das Grundstück!

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Autor: Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau
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