MEIN BAU

Main Section

Blogs

Share

Grundstück kaufen

Ein maßgeblicher Faktor für einen erfolgreichen Hausbau ist das geeignete Grundstück!
So mancher, der ein Eigenheim errichten möchte, sieht sich in einem ersten Schritt mit der Aufgabe konfrontiert, zunächst ein Grundstück kaufen zu müssen!
Ein zuweilen schwieriges Unterfangen, da Qualität und Preis der am Markt verfügbaren Grundstücke oft nicht den eigenen Möglichkeiten bzw. Wünschen und Vorstellungen entspricht!

Kaufvertrag für Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks gibt es viel zu beachten! (Foto: Pauline / Pixelio.de)

Doch sind die eigenen Wünsche und Vorstellungen überhaupt konkret und formulierbar?

Wissen sie, worauf sie bei einem Grundstückskauf achten müssen?

Die Informationsquellen für einen Grundstückskauf sind vielfältig und es empfiehlt sich möglichst viele verschiedene dieser Informationsquellen zu nutzen.

Individuelle Ansprüche an ein Grundstück

Da jeder Bauherr und jede Baufrau andere Ansprüche ans Wohnen stellt, ist es für die Auswahl eines Baugrundstücks zunächst einmal wichtig, sich über die eigenen Bedürfnisse klar zu werden.

Führen sie anhand der folgenden Checkliste eine Bewertung durch, welche Aspekte von herausragender Bedeutung für sie persönlich sind.

Download: Checkliste Grundstückskauf

Achtung: Da Wohnen sehr viel mit Atmosphäre zu tun hat, sollten sie diese Bewertung nicht rein allein mit dem Kopf vornehmen sondern auch sehr viel Bauchgefühl und Emotion einfließen lassen.

Die Suche nach dem idealen Bauplatz wird üblicherweise erheblich einfacher, wenn sie wissen, was sie wollen, weil sie nur dann gezielt vorgehen können.

Suche nach dem geeigneten Baugrundstück

  • Internetplattformen – sie erhalten schnell und unverbindlich Informationen zum Grundstückskauf
  • Immobilienmakler – sie erhalten Informationen und Beratung von Fachleuten
  • Zeitungen und Magazine – der Informationsumfang ist meist sehr begrenzt
  • Mundpropaganda – Glück und Zufall sind beim Grundstückskauf oft starke Partner
  • blinde Direktanfragen – sie sehen einen Baugrund und fragen direkt beim Besitzer an, ob es zum Verkauf steht

Besichtigung von Baugrundstücken

Die Suche nach einem geeigneten Bauplatz erstreckt sich meist über einen längeren Zeitraum. Daher ist es hilfreich die Besichtigung von Grundstücken zu dokumentieren, damit auch nach einem länger zurück liegenden Besichtigungstermin noch eine objektive Vergleichbarkeit gegeben ist.

Aus diesem Grunde und auch damit sie vor Ort bei der Besichtigung nichts vergessen, haben wir eine Checkliste zusammengestellt, die sie als Gedankenstütze und Besichtigungsprotokoll verwenden können.

Download: Checkliste Grundstückskauf

Vergessen sie auch nicht darauf, bei der Besichtigung des Grundstücks zahlreiche Fotos zu machen!

Worauf sie beim Grundstückskauf achten sollten

Wenn sie die nachfolgenden Punkte in Betracht gezogen haben und insgesamt zu einem für sie positiven Ergebnis gekommen sind, ist das Risiko eines Fehlkaufes sehr gering.

Flächenwidmung, Baunutzung

Nicht jedes Baugrundstück ist uneingeschränkt nutzbar. Prüfen sie daher zunächst den Bebauungsplan bevor sie ein Grundstück kaufen. Im Bebauungsplan ist festgelegt, wie ein Bauplatz bebaut werden darf.

Geregelt sind die zulässigen Bauweisen, Bauhöhen, Baugrenzen und Baulinien sowie Verlauf und Breite von Verkehrsflächen.

Verläuft die Baugrenze quer durch den Grund kann beispielsweise ein Teil des Grundstückes tatsächlich als Bauland gewidmet sein, der restliche Teil jedoch nur als landwirtschaftlich nutzbare Fläche.

Ist ihr Projekt auf dem Baugrundstück dennoch realisierbar, kann eine solche Mischwidmung den Vorteil mit sich bringen, dass der Kaufpreis dadurch deutlich geringer wird.

Der Bebauungsplan fällt in die Zuständigkeit der Gemeinde und kann dort eingesehen werden. Informieren sie sich im Detail darüber, welche Einschränkungen hier allenfalls vorliegen.

Von Bedeutung ist auch die Widmung der Nachbargrundstücke. Liegt das Objekt nämlich an der Grenze zu einem Baumischgebiet, kann das Nachbargrundstück bereits als Fläche zur industriellen Nutzung gewidmet sein!

Grundstücksform, Grundstücksgröße, Ausrichtung

Hinsichtlich Zuschnitt und Größe des Grundstücks müssen sie darauf achten, dass nach Abzug der Abstandsflächen noch immer jenes Projekt auf der Fläche Platz findet, das sie realisieren möchten.

Bei außergewöhnlichen Zuschnitten und geringer Fläche kann die Kreativität des Planers sehr vieles möglich machen, aber auch davon darf man sich keine Wunder versprechen.

Bewerten sie auch die Ausrichtung des Baugrundes entsprechend und prüfen sie, ob daraus bei der Grundstücksnutzung Nachteile eergeben.

Holen sie in solche Fällen also auch die Meinung ihres Planers ein, bevor sie das Grundstück kaufen.

Sonnenlicht, Schattenwurf

Prüfen sie vor einem Grundstückskauf die Lichtsituation auf dem Bauplatz. Angrenzende Gebäude, Bäume oder gar Berge könnten Schatten auf ihren Grund werfen.

Dabei ist es besonders wichtig, die Sonneneinstrahlung über den gesamten Tag zu verfolgen.

Eine maßgebliche Rolle spielen hier auch die Jahreszeiten. Laubbäume können im Winter beispielsweise unproblematisch erscheinen, im Sommer aber eine massive Beeinträchtigung darstellen.

Erstellen sie daher jeweils für alle vier Jahreszeiten ein Lichtprofil über den gesamten Tag, indem sie jeweils die Uhrzeit für Sonnenaufgang, Start des Schattenwurfes, Dauer des Schattenwurfes und Sonnenuntergang notieren.

Damit bekommen sie zunächst ein Gefühl dafür, ob genügend Sonnenlicht vorhanden ist, oder ob es lange Perioden fehlender Sonneneinstrahlung gibt!

Zur Erstellung eines exakten Profils für jeden beliebigen Bauplatz in Österreich und Deutschland hat ihr Planer ein Berechnungsprogramm, das alle Einflüsse exakt berücksichtigt.

Fordern sie von ihrem Planer im Rahmen der Ausarbeitung eines Planungsentwurfes ein solches Lichtprofil an.

Aussicht, Rundumblick, Einblick

Je nachdem wie wichtig ihnen eine tolle Aussicht ist, werden sie hier zu unterschiedlichen Bewertungsergebnissen kommen.

Ein durchaus attraktives Baugrundstück in einer ruhigen Wohngegend, das von Einfamilienhäusern umgeben ist, mag hier deutlich schlechter abschneiden, als ein Objekt in Hanglage, mit all seinen Vor- und Nachteilen.

Auch hier kann ein Architekt durch Kreativität und Geschick zwar keine Aussicht herbeizaubern, aber beispielsweise den Blick auf eine hässliche Fassade so "ausblenden", dass sie im Alltag nicht mehr wahrnehmbar ist.

Ein sehr individueller Aspekt ist auch der Einblick auf das Anwesen von außen.

Wenn sie sich nur in einer sehr privaten und blickgeschützten Umgebung wohl fühlen, sollte diese Anforderung bereits der Baugrund bieten, da sie sich sonst mit baulichen Maßnahmen regelrecht einkapseln müssen.

Mauern, blickdichte Hecken usw. können sie zwar vor unliebsamer Einsicht von außen schützen, sie kosten aber Geld und können eine Atmosphäre des "eingesperrt seins" verursachen. Und wer möchte schon ein Grundstück kaufen, auf dem sich nur ein “Gefängnis” realisieren lässt?

Erschließung

Bevor sie ein Grundstück kaufen, sollten sie die Erschließung genau unter die Lupe nehmen. Unter der Erschließung oder Aufschließung eines Grundstücks sind alle baulichen Maßnahmen zu verstehen, die für eine Bebauung erforderlich sind.

Dazu zählen primär Anschlussleitungen zur Energieversorgung (Strom, Gas, Fernwärme), Anlagen zur Wasserversorgung, Kanalsysteme für Abwasser sowie Kommunikationsanlagen (Telefonleitungen, Kabelfernsehen, Abdeckung durch Handynetze, Empfang eines Satellitensignals).

Prüfen sie, welche Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten sind, und welche noch anfallen werden.

Erlaubt die vorhandene Erschließung die Umsetzung ihres Projektes nicht, so ist dies beim Grundstückskauf nicht nur finanziell zu berücksichtigen, sondern auch zeitlich.

Speziell bei entlegenen Grundstücken kann beispielsweise die Anbindung an die Kanalisation oder an die Stromversorgung sehr langwierig sein.

Grundstücksgrenzen

Ein hoher Prozentsatz der Bauflächen in Deutschland und Österreich sind noch nicht dem Kataster einverleibt oder aber sie sind noch nicht nach modernen Methoden der Geodäsie vermessen.

Dieser Umstand muss nicht weiter von Bedeutung sein, kann aber im schlechtesten Fall zu Grenzstreitigkeiten im Falle einer Neuvermessung führen.

Es besteht die Möglichkeit, dass sie dabei Flächenanteile verlieren und somit eine größere Fläche bezahlt haben, als sie hinterher besitzen.

Da der Grenzkataster bzw. das Liegenschaftskataster ein öffentliches Register ist, können sie dort jedes beliebige Baugrundstück einsehen und dessen Erfassungsstatus prüfen.

In der Regel ist es aber auch hinreichend, wenn sie sich vom Eigentümer eine Vermessungsurkunde vorlegen lassen

Prüfen sie auch, ob noch Abtretungsverpflichtungen an das öffentliche Gut beispielsweise für ein Wegenetz existieren.

Dienstbarkeiten, Belastungen im Grundbuch

Grundstücke können durch Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrrechte aber auch durch Pfandrechte, Fruchtgenussrechte oder Leibrenten belastet sein.

Leitungsrechte und verlegte Strom- oder Kommunikationskabel können ebenfalls zu einer eingeschränkten Nutzung des Grundstücks führen!

Gewissheit über allfällige Belastungen erhalten sie durch Einsichtnahme ins Grundbuch. Auch dort können sie ohne Angabe von Gründen jedes beliebige Grundstück einsehen. Ohne einen Blick ins Grundbuch sollten sie niemals ein Grundstück kaufen!

Infrastruktur

Von großem Nutzen für das tägliche Leben kann eine gute Infrastruktur und Nahversorgung sein.

Dabei sind je nach Lebenssituation Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen, medizinische Versorgung, Apotheken, Kultureinrichtungen, Sportanlagen, Freizeiteinrichtungen oder Altenbetreuungseinrichtungen von Interesse.

Verkehrstechnische Anbindung

Jedes Baugrundstück muss per Gesetz eine geeignete Zufahrt besitzen.

Dies ist bei der Erstellung ihres Baukonzeptes zu berücksichtigen. Es sind die hierfür erforderlichen Flächen und Geldmittel bereit zu stellen.

Speziell bei lang gezogenen Grundstücken können dadurch erhebliche Kosten entstehen.

Hinweis: Zufahrten können in die Abstandsflächen gelegt werden!

Ist eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz nicht über das eigene Grundstück möglich, müssen von Nachbarn Wegdienstbarkeiten zur Anbindung gewährt werden.

Solche Dienstbarkeiten können Probleme in Form von Streitigkeiten mit sich bringen und auch Kosten (z.B. für eine Wegerhaltung) verursachen.

Ziehen sie auch in Erwägung, dass Zufahrten saisonbedingt unpassierbar werden können. In Hanglagen besteht die Möglichkeit, dass eine steile Zufahrt im Winter nicht ohne Gefährdung befahren werden kann.

Weiters kann eine kurze Anbindung an Überlandstrassen und Autobahnen praktisch und vorteilhaft sein.

Öffentliche Verkehrsmittel

Speziell für Personen, die kein eigenes Fahrzeug zur Verfügung haben (Kinder, Jugendliche, alte Menschen, Menschen mit Behinderung) ist eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel von großer Bedeutung.

Wo ist die nächste Haltestelle? In welchem Takt fahren Busse und Züge? Gibt es kostengünstige Sammeltaxis?

Garagenplätze

In vielen Regionen werden Garagenplätze oder Einstellplätze auch dann von der Behörde vorgeschrieben, wenn Bauherr und Baufrau kein Auto besitzen und somit keine Garage benötigen.

Diesbezügliche Vorgaben können bei der Gemeinde erfragt werden. Am Besten vor dem Grundstückskauf!

Lärmbelastung, Geruchsbelastung

Das wohl augenscheinlichste Kriterium zur Beurteilung der Grundstückslage ist eine allfällige Lärmbelastung.

Der Vorteil einer guten Infrastruktur und idealen Verkehrsanbindung kann unter Umständen den Nachteil erhöhter Lärmbelastung mit sich bringen. Hier gilt es abzuwägen.

Aber nicht nur Strassen, Eisenbahntrassen oder Flugplätze bzw. Flughäfen, sind als Lärmquellen zu berücksichtigen.

Auch Industriebetriebe, Freizeitanlagen, Einkaufspassagen sowie Kultur- und Veranstaltungszentren können punktuell hohe Lärmemissionen verursachen.

Da diese auch zu Randzeiten auftreten können, ist es wichtig, die Beurteilung dann vorzunehmen, wenn die höchsten Spitzen auftreten.

Worauf in der Regel vergessen wird, ist die Beurteilung von Geruchsbelästigung.

Deponien, Müllverwertungszentren, Kläranlagen aber auch Industriebetriebe können bei entsprechender Windlage auch dann Belästigungen herbeiführen, wenn sie sich mehrere Kilometer vom Bauplatz entfernt befinden.

Witterungseinflüsse

Prüfen sie vor einem Grundstückskauf, ob ein Objekte extremen Witterungseinflüssen ausgesetzt ist.

In manchen Gebieten treten häufig hohe Windgeschwindigkeiten auf, was die Wohnqualität am Standort erheblich reduzieren kann.

Vor allem im Winter können regional auch ausgeprägte, lange anhaltende Nebelperioden typisch sein, welche ebenfalls eine deutliche Beeinträchtigung der Wohnatmosphäre darstellen.

Grundstücke die sich in Mulden befinden, können aufgrund von Kälteseen generell niedrigeren Temperaturen ausgesetzt sein, was zu erhöhten Heizkosten führt. Ob dies allerdings ein Grund ist, von einem Grundstückskauf abzusehen, ist fraglich?

Bodenbeschaffenheit, Altlasten

Ein nicht zu vernachlässigender Kostentreiber beim Hausbau kann die Bodenbeschaffenheit sein.

Baugrundstücke in Hanglage weisen sehr oft felsigen Untergrund auf, der dann durch Abbauhämmer oder Sprengungen bearbeitet werden muss.

Aber auch sumpfige Böden können hohe Kosten verursachen, nämlich dann wenn, eine Fundierung mit Piloten oder eine entsprechende Entwässerung und Trockenlegung erforderlich ist.

Bevor sie aber Bodenproben nehmen lassen, um die Bodenbeschaffenheit zu bestimmen, unterhalten sie sich mit den Bewohnern in der unmittelbaren Nachbarschaft.

In diesem Zusammenhang sollten sie auch Erkundigungen über eine Nutzung des Grundstückes in der Vergangenheit einholen, um sicher zu stellen, dass keine Altlasten vorliegen.

Wurde das Baugrundstück in der Vergangenheit als Deponie genutzt oder hat sich darauf eine Tankstelle befunden?

War an dem Standort vielleicht ein Industriebetrieb, der mit Schwermetallen gearbeitet hat?

Grundwasserspiegel

Auch der Grundwasserspiegel unter dem Baugrundstück kann Einfluss auf die erforderliche Ausführung ihres Eigenheimes nehmen.

Liegt dieser dicht unter der Bodenoberfläche, kann nämlich eine wasserdichte Ausführung des Kellers nötig werden – was mit Mehrkosten verbunden ist und planerisch berücksichtigt werden muss.

Schutz vor Naturkatastrophen

In manchen Baugebieten ist ein ausreichender Schutz vor Naturkatastrophen nicht selbstverständlich.

In der Nähe von Seen, Bächen und Flüssen können Bereiche entstehen, die durch Hochwasser gefährdet sind.

Vor allem in schneereichen und exponierten Gebirgstälern können Lawinen und Muren eine Bedrohung darstellen, über die sie sich eingehend informieren sollten.

Generell kann gesagt werden, dass sie bei einer Gefährdung durch Naturkatastrophen das Risiko in der Regel nicht durch bauliche Maßnahmen in ihrem Bauprojekt beseitigen können.

Hierzu sind meist kostspielige Maßnahmen wie beispielsweise Lawinenverbauungen oder Dammerweiterungen nötig, die ein ganzes Baugebiet schützen und die von öffentlicher Seite finanziert und umgesetzt werden müssen.

Geschützte Gebäude und Pflanzen

Bevor sie ein Grundstück kaufen sollten sie darüber informiert sein, ob sich allenfalls ein Gebäude auf dem Anwesen befindet, das unter Denkmalschutz steht.

Zu beachten ist hier, dass auch Pflanzen unter Schutz gestellt werden können. Ein Baum könnte beispielsweise als Naturdenkmal klassifiziert sein und somit Einschränkungen für die Anordnung und Ausrichtung ihres Bauobjektes mit sich bringen.

Quadratmeterpreis

Ein Vergleich mit ortsüblichen Grundstückspreisen ist zwar sinnvoll, letztlich handelt es sich beim Quadratmeterpreis jedoch um einen frei gestaltbaren Marktpreis, der keiner Beschränkung unterliegt.

Wie immer am freien Markt hängt auch beim Grundstückskauf der Preis vom Verhandlungsspielraum und vom Verhandlungsgeschick von Käufer und Verkäufer ab.

 

Wir empfehlen ihnen zu diesem Thema auch den Artikel Am Anfang ist das Grundstück!

Share
Autor: Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau
Tags: ,

Kommentar schreiben