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Hauskauf – Sanierung oder Abriss?

Wird ein Haus ergattert, das noch aus den Wirtschaftswunderjahren stammt, stellt sich häufig die Frage, ob die Immobilie überhaupt noch genutzt werden kann. Die Entscheidung zur Sanierung oder einem Abriss plus Neubau wiegt schwer.

Immobilienkauf

Ein Expertengutachten gibt Klarheit über den wahren Zustand eines Hauses (Foto: lisafx / Clipdealer.de9

Wer ein Schnäppchen in Form eines Altbaus kauft und es selbst bewohnen möchte, der muss sich oftmals zu einer schwerwiegenden Entscheidung durchringen. Soll das Haus gründlich saniert oder lieber abgerissen und ein Neubau in Betracht gezogen werden? “Viele Menschen scheuen aber vor der zweiten Möglichkeit zurück”, erläutert Dipl.-Ing. Reimund Stewen, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB) und Regionalbüroleiter in Köln. “Dabei ist das gerade für die in den 1960er und 1970er Jahren gebauten Häuser oft die vernünftigste Lösung.”/p>

Hauskauf auf Herz und Nieren prüfen

Wer sein Herz an ein Nostalgie-Haus der 50er, 60er und 70erJahre hängt und sich begeistert zeigt von Bungalow, Ketten-, Atrium- und Reihgenhäuser im Retro-Look, für den lohnt sich ein Aufpäppeln der Häuser von anno dazumal trotz schlechter Energiebilanz möglicherweise schon. Sofern die Häuser über einen großzügigen Grundriss verfügen und viel Platz bieten, kann sich eine Sanierung durchaus als lohnend herausstellen. Wichtig ist es, ein professionelles Sanierungsgutachten erstellen zu lassen. Nur so lässt sich ermessen, ob sich die Sanierung tatsächlich lohnt. “Meist sind aber die Grundrisse verwinkelt, die Räume klein, die Haustechnik veraltet”, erklärt Stewen. “Planen deshalb die neuen Eigentümer ohnehin größere Um- und Anbauten, rechnen sich fast immer Abbruch und Neubau.” Die in die Jahre gekommenen Immobilien verfügen zumeist über zu große Mängel.

Hierzu zählen u.a.:

  • Dünne, nur 24 Zentimeter starke Außenwände
  • ungedämmte Hohlblock- oder Bimssteine
  • große, einfach verglaste Fensterflächen
  • Elektrospeicherheizungen
  • ungedämmte Flachdächer
  • Hauskauf einer Altbau-Immobilie

“Diese Bungalowdächer wurden früher außerdem häufig als Kaltdachkonstruktionen ausgeführt”, erläutert der Experte. “Das heißt, unterhalb der Abdichtung zirkulierte die Luft. Sollen sie heute saniert werden, reicht es nicht, einfach eine Dämmschicht auf die Abdichtung zu legen, sondern der gesamte alte Dachaufbau muss entfernt und mit der Dämmung neu aufgebaut werden. Das wird dann entsprechend teurer.” Damals sei auch ohne Rücksicht auf Energiekosten geplant worden, führt der Experte weiter aus. „Heizöl war billig und bis zur Ölkrise 1973 scheinbar unendlich vorhanden”.

Beim Hauskauf auf Energiebilanz achten

Das änderte sich nach dem Öl-Embargo und Politiker, Architekten und Bauherren schwenkten um- So sah auch eine erste Wärmeschutzverordnung im Jahr 977 bereits zum ersten Mal energiesparende Baustoffe vor, und auch Doppelverglasungen kamen in Mode. “Heute ist das Niedrigenergiehaus längst Standard. Der Trend geht Richtung Energieplushaus, und das lässt sich nur im Neubau realisieren. Wer also vor der Wahl steht, einen Altbau teuer nachzubessern oder lieber neu zu planen, der schafft sich mit dem Neubau eine bessere Ausgangsposition für die zukünftigen Entwicklungen”, rät der VPB-Fachmann.

Hauskauf stellt vor wichtige Entscheidungen

Wer sich für einen Abriss und damit auch für einen Neubau entscheidet, der kommt zumeist in den Genuss eines günstigen KfW-Kredits. “Allerdings sollten Bauherren niemals an der Planung und der baubegleitenden Qualitätskontrolle sparen”, rät Stewen, “denn rund die Hälfte aller Neubauten entspricht trotz strenger Vorgaben noch nicht der Energieeinsparverordnung (EnEV).” Zu diesem Ergebnis ist der Verband Privater Bauherren bereits anlässlich von zwei Untersuchungen gekommen. Daher zahlen Häuslebauer für hohe Energiestandards, obwohl sie diese gar nicht erhalten. “Das hat viele Gründe, meistens mangelnde Kontrolle der Energieberechnungen und schludrige Umsetzung der Planungen auf der Baustelle”, erläutert der VPB-Experte.

Hauskauf – Altbau raffiniert nutzen

Als Fazit fasst der Experte zusammen, dass Altbauten, die aus Nachkriegszeiten stammen, durchaus Vorteile haben. Oftmals stehen sie nahe dem Zentrum, sodass sie über eine optimale Lage verfügen. Zudem verfügen sie oft über große Grundstücke. Kosten für einen Abriss und einem nachfolgenden Neubau könne reduziert werden, wenn die großen Grundstücke geteilt werden. Die andere Hälfte lässt sich verkaufen und/oder gemeinsam mit anderen Bauherren für ein Doppelhaus-Projekt planen. Bevor jedoch ein Grundstück auf gut Glück gekauft wird, sollte gründlich geprüft werden, ob Abbruch, Teilung des Grund und Bodens sowie ein Neubau rechtlich überhaupt zulässig sind, warnt der VPB.

 
Abriss einer Doppelhaushälfte:

Verweise:

Beratung schützt vor Fehlinvestitionen beim Immobilienkauf – Interview mit VPB-Präsident Dipl.-Ing. Thomas Penningh
SolarWorld AG – sechs Fragen an den Gründer und Vorstandsvorsitzenden Frank H. Asbeck
Drastische Bußgelder bei Verstoß gegen EnEV
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EnEV – Altbauten energetisch nachrüsten

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Autor: Ursula Pidun
Veröffentlicht in: Hausbau
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