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Grundbuch und Grundbuchauszug

Welche Bedeutung hat eine Eintragung ins Grundbuch? Ist ein Grundbuchseintrag rechtsverbindlich? Kann ich als Bauherr oder Grundstückseigentümer Einblick ins Grundbuch nehmen?

Grundbuch

Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse einer Liegenschaft erfasst (Foto: Angelina Ströbel / pixelio.de)

Zweck des Grundbuches

Das Grundbuch ist ein öffentlich zugängliches Register, das Informationen über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Liegenschaft enthält.

Es ist neben dem Grenzkataster die zweite Säule des Systems zur Eigentumssicherung von Liegenschaften.

Es ist nach Katastralgemeinden und innerhalb dieser nach Liegenschaften geordnet.

Die im Grundbuch enthaltenen Liegenschaften sind mit Einlagezahlen (EZ) bezeichnet, wobei eine Liegenschaft auch aus mehreren Grundstücken bestehen kann.

Zu einer Liegenschaft zählen nicht nur Grund und Boden sondern auch darauf befindliche Gebäude wie z.B. ein Einfamilienhaus und deren Zubehör.

Liegenschaften die im Grundbuch eingetragen sind werden auch Grundbuchskörper genannt.

Geführt wird das Grundbuch vom zuständigen Bezirksgericht bzw. der Grundbuchsbehörde.

Aufbau und Inhalt des Grundbuches

Das Grundbuch setzt sich aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung zusammen und dokumentiert öffentlich alle Rechte, Pflichten und Lasten, die im Zusammenhang mit einer Liegenschaft bestehen.

Wichtige Grundbucheinlagen sind vor allem das Gutsbestandsblatt, das Eigentumsblatt und das Lastenblatt. Diese werden im allgemeinen A, B und C Blatt genannt und sind im Grundbuchsauszug untereinander aufgelistet.

Das Gutsbestandsblatt A1 enthält eine Aufzählung der einzelnen Grundbuchskörper der Gesamtliegenschaft, inklusive Größenangaben und Widmungen.

Das Gutsbestandsblatt A2 gibt Auskunft über Servitute und Verpflichtungen von öffentlich rechtlichem Belang, wie beispielsweise die Einhaltung der Baulinie.

Das Eigentumsblatt B dokumentiert die Eigentumsverhältnisse einer Liegenschaft.

Erfasst sind Namen der Eigentümer, Anteilsverhältnisse in Bruchzahlen, Eigentumsbeschränkungen persönlicher Natur (z.B. Minderjährigkeit eines Eigentümers) sowie Verfügungsbeschränkungen (z.B. Veräußerungs- und Belastungsverbote).

Im Lastenblatt C sind Informationen über den Belastungsstand einer Liegenschaft eingetragen. Dies können Pfandrechte, Geh- und Fahrrechte, Fruchtgenussrechte, Wohnrechte oder auch Leibrenten sein.

Belastungen die im Grundbuch eingetragen sind, sind rechtswirksam.

Aber Achtung: Der Umkehrschluss gilt nicht. Ist also beispielsweise ein Gehrecht nicht im Grundbuch eingetragen, so kann es dennoch existieren und rechtswirksam sein!

Grundbuchsauszug

Jede beliebige Person ist dazu berechtigt, jede beliebige Liegenschaft im Grundbuch einzusehen, und zwar ohne Angabe von Gründen.

Gegen eine geringe Gebühr kann dies entweder direkt beim Grundbuchsgericht erfolgen oder indirekt über einen Vermesser, einen Notar oder Rechtsanwalt.

Vor allem bei einem Grundstückskauf ist die Einsichtnahme in das Grundbuch dringlichst zu empfehlen, um allfällige Belastungen in die Kaufentscheidung und die Preisbildung mit einbeziehen zu können.

Selbst dann, wenn sich ein Bauplatz bereits in ihrem Eigentum befindet, sollten sie, bevor sie mit dem Hausbau beginnen, auf jeden Fall Einsicht ins Grundbuch nehmen, damit sie auf keinen Fall etwas übersehen.

Rechtssicherheit

Das Grundbuch hat rechtsbegründende Funktion, wodurch dingliche Rechte (wie Eigentums- oder Pfandrechte) durch Eintragung rechtswirksam entstehen.

Nach Erwerb eines Baugrundstücks oder eines Grundstücks mit Eigenheim sollten sie ihr Eigentumsrecht also umgehend in das Grundbuch eintragen lassen.

Das Einsparen von Gebühren ist hier nicht zu empfehlen und könnte Sie im Falle eines Rechtsstreites teuer zu stehen kommen.

Denn alle im Grundbuch festgehaltenen rechtlichen Vorgänge haben Vorrang gegenüber so genannten außerbücherlichen Vorgängen.

Erwirbt man also ein Grundstück aufgrund der Informationen im Grundbuch, bekommt man bei einer Rechtsstreitigkeit gegenüber Interessen die nicht im Grundbuch eingetragen sind (zum Beispiel Verpfändungen), Recht zugesprochen.

Eintragung ins Grundbuch

Aufgrund der rechtsverbindlichen Eigenschaft des Grundbuches unterliegen Eintragungen strengen Formvorschriften.

Um als neuer Eigentümer einer Liegenschaft ins Grundbuch einverleibt werden zu können, müssen daher ein Kaufvertrag mit Einverleibungsbewilligung, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (Erklärung des Finanzamtes, dass z.B. die Grunderwerbssteuer entrichtet wurde), eine Bewilligung der Grundverkehrskommission (nur für Ausländer erforderlich) sowie ein Grundbuchsgesuch vorliegen.

 

Wir empfehlen ihnen zu diesem Thema auch den Artikel Vermessung von Grundstücken und Am Anfang ist das Grundstück!

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Autor: Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau
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