Vor dem Bau eines Hauses zählt der prüfende Blick in den Bebauungsplan zu den wichtigsten Schritten. Wer sich über das geltende Baurecht nicht informiert, handelt fahrlässig. Das kann teuer werden. Schlimmstenfalls droht sogar der Rückbau des Hauses.

Die gründliche Prüfung des Bebauungsplans schütz vor teuren Folgen (Foto: ArTo / Clipealer.com)

Steht der Grundstückskauf für das künftige Traumhaus an, so hat der Blick in den Bebauungsplan oberste Priorität. Hier wird exakt beschrieben, wie das künftige Haus gebaut werden darf. Dabei geht es wichtige Vorgaben wie etwa die Flächenzahl der Geschosse, Gestaltungssatzung und Mischgebiete. Dabei werden im Bebauungsplan Abkürzungen verwendet, die nur wenige private Bauherren verstehen.

Bebauungsplan hat Priorität

Nichtwissen zu Begriffen wie etwa GRZ, GFZ und BauNVO schützt nicht vor Nachteilen. Auch wenn der Bebauungsplan für Laien unverständlich klingt, stehen die künftigen Immobilienbesitzer in der Pflicht, sich gründlich zu informieren. Dies im Zweifel unter Zuhilfenahme von Experten. „Wer ein Grundstück kauft, muss sich umfassend über die geltenden Baurechte informieren“, erläutert Architektin Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. „Ohne Informationen über den Bebauungsplan handelt man äußerst leichtfertig“.

Gemeinden verfügen über die Planungshoheit

Generell verfügen die jeweiligen Gemeinden über die Planungshoheiten. Dies steht so auch im Grundgesetz und bietet damit die Grundlage für das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese geben damit die örtlichen Bestimmungen vor. Insofern dürfen Städte und Gemeinderäte vorschreiben, wie die jeweiligen Flächen genutzt werden dürfen. Somit regelt der Bebauungsplan auch, ob es sich um ein Gewerbegebiet. Dann nämlich wird die Möglichkeit, dort zu wohnen, stark eingeschränkt. Andersherum dürfen in reinen Wohngebieten keine störenden Gewerbebetriebe wie etwa Supermärkte angesiedelt werden.

Mischgebiete werden im Bebauungsplan deklariert

Allerdings gibt es auch Mischgebiete. Hier planen die Verantwortlichen in Gemeinden und Städten ausgewogene Ansiedlungen von Wohnraum und Gewerbe. Zudem wird im Bebauungsplan festgelegt, welche Größe das geplante Haus haben darf und wie viele Geschosse ausgebaut werden dürfen. Dabei handelt es sich im Fachjargon um das „«Maß der baulichen Nutzung“. Die Abkürzung „(GRZ“ regelt die Grundflächenzahl und sagt aus, wie hoch der Anteil der Bedeckung des Gebäudes in Prozent sein darf. Experten weisen darauf hin, dass Autostellplätze, Garagen sowie Zufahrten in die Berechnung mit einfließen müssen. Die Abkürzung GFZ regelt die erlaubte Geschossflächenzahl (GFZ). Gemeint ist damit die Gesamtfläche, die über die Stockwerke verteilt sein darf.

Bebauungsplan regelt auch Standort und Geschosshöhe

Im Bebauungsplan wird auch der Standort des Traumhauses nicht dem Zufall überlassen. So gibt es Baugrenzen, die den Abstand an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn festlegt,. Daneben sprechen Experten von Baulinien, wenn hier eine Außenwand stehen muss. Damit können Gemeinde und Städte Sorge dafür tragen, dass die Häuser einer Straße alle „auf Linie liegen“. Daneben sind auch Gewässer und Verkehrsflächen deutlich markiert. Mit diesen Angaben kommen Häuslebauer allenfalls dann in Berührung, wenn beispielsweise Bäume zu erhalten sind. Ebenso haben die Verantwortlichen im Bauamt das Recht, die Anlage von Grünstreifen zu fordern.

Bebauungsplan online im Web

Last but not least werden auch Ausnahmen im Bebauungsplan formuliert. Hierzu zählt z.B. die Erlaubnis, in Mischgebieten eine Tankstelle zu erlauben oder auch zu verbieten. Dazu kann es Ergänzungsregulierungen im Sinne von örtlichen Bauvorschriften geben, die extrem detailgetreu dargelegt werden. Hierzu zählen Gestaltungssatzungen, die unter anderem Begrenzungen für die Höhe der „Trauflinie“ vorsehen. Daneben kann es Vorschriften geben, in welche Richtung der Dachfirst angesiedelt sein muss und selbst die Farbe der Fassade und das Material für das Dach kann unter Umständen nicht selbst gewählt werden, da es hierzu gesetzliche Vorgaben gibt. Einsehen lässt sich der Bebauungsplan von jedem Bürger und Städte und Gemeinden bieten solche Pläne häufig sogar im Web an.

 
Infos zum Bebauungsplan:

Verweise:
Baugrund – Untersuchung sollte obligatorisch sein
Grundstück kaufen
GRUNDSTÜCK: Erschließungskosten prüfen
Grundbuch und Grundbuchauszug
Erschließung Grundstück
Vermessung von Grundstücken