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Wie hoch sind die Hürden für Eigenbedarf?

Hausbesitzer möchten auch dann Herr über das Eigentum bleiben, wenn vermietet wird. Möchte der Vermieter selbst in die Immobilie oder eine der eigenen Mietwohnungen einziehen, so reicht der Wunsch allein jedoch nicht aus. Zwar hat das Verfassungsgericht aktuell die Rechte der Vermieter gestärkt. Dennoch setzt der Gesetzgeber weiterhin enge Grenzen und regelt präzise, in welchen Fällen der Mieter weichen muss und wann der Hauseigentümer das Nachsehen hat.

Eigenbedarfskündigung

In Hinblick auf Eigenbedarf setzt der Gesetzgeber weiterhin hohe Hürden (Foto: kzenon / Clipealer.de)

Deutschland ist das Land der Mieter. Daher haben sowohl Mietrecht als auch Mieterschutz einen hohen Stellenwert. Für Mieter wird es immer dann besonders bitter, wenn die liebevoll eingerichtete Mietwohnung geräumt werden soll, weil der Hauseigentümer das Objekt künftig selbst bewohnen will.

Eigenbedarf muss wirksam begründet sein

Dem gegenüber steht der berechtigte Wunsch von Hauseigentümern, so weit es eben geht Herr über die eigene Immobilie zu bleiben. Hierzu zählt auch, im Fall der Fälle selbst einziehen zu können. Ein entpsrechend enger Gesetzgebungsrahmen soll ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter herstellen und Rechtssicherheit im Bereich Eigenbedarf sichern. Fest steht: Am Ende bleibt eine Partei immer auf der Strecke. Umso wichtiger wird es für beide Vertragspartner, sich bereits vor Abschluss des Mietvertrags Gedanken über später Zeiten zu machen.

Häufigster Kündigungsgrund überhaupt

Oftmals lässt sich schon vorab klären, ob es überhaupt zu einer Kündigung wegen Eigenbedarf kommen kann. Insofern lässt sich das Risiko für Mieter durchaus schon im Vorfeld minimieren. Und auch Hauseigentümer können vorab Weichen stellen, um im Falle von Eigenbedarf am Ende nicht leer auszugehen. In der Praxis ist es so, dass Eigenbedarf zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietbereich überhaupt zählt. Ist es also für Vermieter relativ leicht, eine Kündigung wegen Eigenbedarf durchzudrücken?

Enge Grenzen für Eigenbedarf

Ein Kinderspiel ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf sicher nicht. Darauf weisen Experten nach wie vor hin, auch wenn das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Position der Vermieter mit einem aktuellen Urteil gestärkt hat. Demnach lässt sich künftig eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf auch dann durchsetzen, wenn der Vermieter die Wohnung nur gelegentlich nutzen möchte. Daneben bleiben jedoch Grenzen, in denen sich Eigenbedarfskündigungen bewegen, weiterhin bestehen. Zur Durchsetzung von Eigenbedarf sind auch künftig u.a. folgende Kriterien zu erfüllen:

  • Kündigung muss fristgerecht ausgesprochen werden
  • Sperrzeiten beachten wie etwa bei neuen Eigentümern von Eigentumswohnungen
  • Die Kündigung muss ausreichende begründet sein (Beispiel: Nutzung des Objekts durch den Eigentümer als Altersruhesitz)
  • Der Eigenbedarf kann nur für den Eigentümer selbst sowie seine Angehörigen oder Mitglieder des Haushalts geltend gemacht werden

Tipp: Gesetzliche Fristenregelung nach Mietdauer beachten:
3-monatige Kündigungsfrist bei Mietdauer bis zu fünf Jahren
6-monatige Kündigungsfrist bei Mietdauer bis zu acht Jahren
9-monatige Kündigungsfrist bei Mietdauer über acht Jahre hinaus

Weitere Hürden für Hauseigentümer

Wer als Hauseigentümer eine Wohnung im eigenen Haus beziehen will, die deutlich größer ist, als sein bisheriger Standort, der kann Probleme bekommen. Im Prinzip ist es zwar reine Privatsache, wie ein Vermieter leben möchte. Nicht alle Gerichte erkennen dies bzw. einen Wechsel in eine deutlich größere Wohnung als Eigenbedarfskündigungsgrund jedoch an.

Steht im Haus eine Wohnung leer, die der Vermieter beziehen könnte, so wird es für ihn noch unwahrscheinlicher, die gewünschte Wohnung im eigenen Haus künftig bewohnen zu können. Er muss zumeist vorlieb mit der freien Wohnung nehmen. Auch muss dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter eine im Haus leerstehende Wohnung als Alternative angeboten werden, sofern diese bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht.

Mieter und Vermieter können verhandeln

Mieter, die eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erhalten, sollten nicht gleich resignieren. Zunächst steht eine gründliche Prüfung an, ob das Kündigungsbegehren des Vermieters überhaupt wirksam ist. Auch können Mieter der Kündigung begründet widersprechen, wenn tatsächlich wirksame Gründe vorliegen. Damit kommen Effekte zum Zug, die sich für die gekündigte Partei positiv auswirken. Das reicht vom kompletten Abwehren der Kündigung bis hin zu Verhandlungen, die den Auszug versüßen. Denn der Vermieter kann die Mieter auch abfinden, um an die Wohnung zu gelangen. Erstattet werden dabei neben den anfallenden Umzugskosten auch Verluste, die dem Mieter durch Investitionen entstanden sind, die in die Wohnung eingebracht wurden.

Im Zweifel kann der Vermieter den Mieter allerdings nach Erhalt des Widerspruchs aus der Wohnung herausklagen. Das sollte vor dem Absenden des Widerspruchs gründlich abgewogen werden. Gewinnt der Vermieter, haben Mieter nicht nur den Verlust der Wohnung zu beklagen, sondern auch die Kosten des Verfahrens zu tragen.

 
Eigenbedarf zählt zu den häufigsten Kündigungsgründen:

 
Verweise:
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