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Keller beim Hausbau sorgfältig planen

Für die meisten Bauherren zählt ein geräumiger Keller im neuen Eigenheim zum absoluten Muss. Günstige Inklusiv-Preise der Bauunternehmer locken. Doch Häuslebauer sollten aufmerksam sein. Schlimmstenfalls bringt das neue, günstige Bauprojekt durch Schäden am Keller das gesamte Bau-Budget ins Wanken. Ein Baugrund-Gutachten schon vor Baubeginn schafft Sicherheit und lässt künftige Hausbesitzer ruhig schlafen.

Hausbau

Viele Bauherren wollen auf einen nützlichen und geräumigen Keller beim Neubau nicht verzichten.
(Foto: Wajopi / Clipdealer.de)

Schlüsselfertige Häuser sind derzeit der Renner am florierenden Markt der Eigenheime. Natürlich soll auch ein zweckmäßiger Keller integriert sein. Die vielen Vorteile liegen auf der Hand. Hierzu zählen:

  • Nutzung zur Vorratshaltung
  • Nutzung zur Lagerung
  • Einrichtung eines Weinkellers
  • Räume für die Heizanlage
  • Räume für die Wäsche (Waschkeller)
  • Einrichtung von Hobbyräumen
  • Fittness-Raum
  • Partykeller

Bauunternehmen locken mit günstigen Inklusiv-Angeboten. Doch Firmen, die diese begehrten Objekte anbieten, gehen beim Bau des Hauses mit Keller bei der Preiskalkulation in der Regel vom günstigsten Fall aus. Probleme – beispielsweise mit dem Baugrund – werden erst einmal nicht einkalkuliert. Treten solche Schäden später ein, wird es für Bauherren teuer. Denn für Mehr- und Zusatzleistungen muss in der Regel tief in die Tasche gegriffen werden.

Drückendes Grundwasser im Keller

So kann etwa plötzlich drückendes Grundwasser zum wahren Albtraum künftiger Hausbesitzer werden. Das Bauunternehmen selbst kalkuliert Pannen dieser Art nicht generell im Vorfeld mit ein. Hier wird ein preiswerter Kellerausbau innerhalb eines trockenen Baubodens angesetzt. Im Schadensfall reicht die Kalkulation dann bei Weitem nicht mehr aus. Spätestens dann, wenn der Aushub beginnt und sich Wasser in der Grube breit macht, ist für Bauherren guter Rat im wahren Wortsinn ziemlich teuer.

Extras im Keller, die viel Geld kosten

Ein solcher Fall, den Experten auch “Grundwasserlastfall” nennen, muss komplett umgeplant werden. “Es gibt dann zwei Möglichkeiten: Entweder der geplante gemauerte Keller wird als schwarze Wanne ausgebildet oder es wird eine weiße Wanne gebaut. Der Bauunternehmer bittet den Bauherrn für dieses Extra ordentlich zur Kasse: Zusatzforderungen zwischen 15.000 und 20.000 Euro sind da durchaus üblich”, erklärt Bauingenieur und VPB-Berater Dipl.-Ing. Klaus-Dieter Hammes.

Differenz zwischen schwarzer und weißer Wanne

Das ist doppelt ärgerlich, denn die meisten Bauherren entscheiden sich wegen des vermeintlich günstigen Preises für eine bestimmte Baufirma. Nun stehen sie vor unerwartet hohen Mehrkosten. Zum anderen beträgt die preisliche Differenz zwischen einer „schwarzen“ und einer „weißen Wanne“ tatsächlich nur rund 5.000 Euro – und nicht 20.000. “Der Bauherr hat aber keine Alternative, er hängt am Fliegenfänger des Bauunternehmers. Und der sichert sich nun einen gut dotierten Zusatzauftrag.”

Baugrund-Gutachten ist absolutes Muss

Vermieden werden solche Pannen inmitten des Bauvorgangs ausschließlich durch eine sehr frühe Kontrolle des Bauvertrages noch vor Unterzeichnung. „Wenn wir Sachverständigen einen Bauvertrag prüfen, fragen wir auch nach dem Baugrundgutachten. Dieses Gutachten ist ein absolutes Muss. Nur das Baugrundgutachten zeigt, wie der Baugrund beschaffen ist. Erst mit diesem Wissen kann ich den Keller richtig planen und seriös kalkulieren. Und eine “weiße Wanne” muss speziell geplant werden. Weiß der Bauherr, dass er einen WU-Keller benötigt, und steht er nicht unter Zeitdruck, dann kann er in Ruhe Angebote einholen. Und die liegen dann eben deutlich unter den Forderungen der Baufirmen“, führt Experte Hammes aus.

Wasserundurchlässiger Keller treibt Preise

Doch auch bei den Arbeiten rund um einen wasserundurchlässigen Keller können Tücken auftreten. Zwar ist der Bau einer sogenannten “weißen Wanne” kein Problem, wenn dies von qualifizierten Kräften durchgeführt wird. Doch nicht alle Mitarbeiter von Firmen, die den wasserundurchlässigen Keller anbieten, sind zu diesen Arbeiten auch tatsächlich befähigt. Hinzu kommt, dass im WU-Keller auch die Lichtschächte wasserdicht angeschlossen werden. Die Koste hierfür betragen gegenüber einem klassisch angelegten Keller nochmals rund 1.000 Euro.

Lastfall “Auftrieb” kostet nicht nur Nerven

Zusätzliche Kosten entstehen auch beim Abpumpen des Wassers. Denn ein neuer Keller lässt sich nicht einfach in einer Baugrube anlegen, in der Wasser steht. Je höher das Grundwasser steht, umso so länger muss gepumpt werden. Entsprechend steigen auch die Kosten. Experten sprechen bei diesem Schadensfall vom “Lastfall Auftrieb”. Dies bedeutet, dass das eindringende Grundwasser den Bau von den Seiten her nach oben drückt. Der Bau gerät buchstäblich ins Schwimmen und es muss solange Wasser abgepumpt werden, bis sichergestellt wird, dass der Neubau schwerer ist als der Auftrieb.

“Bei 20 Zentimetern Grundwasser reicht dazu meist schon die Last der Bodenplatte. Steht das Wasser aber rund anderthalb Meter hoch in der Baugrube, müssen Keller und Erdgeschoss samt Decke stehen, bevor das Gewicht der Baustoffe das wachsende Haus sicher am Boden hält. Auch das Abpumpen kostet Geld. Für die sogenannte Wasserhaltung rechnen wir mit rund 3.000 Euro”, warnt Hammes.

Bauvertrag gründlich prüfen

All diese Sonderarbeiten bedeuten für Bauherren eine Kostenexplosion, mit der zuvor kaum gerechnet wurde. Schließlich gerät nicht nur das Haus, sondern auch das gesamte Bauvorhaben ins Schwimmen. Bauherrn sollten die Bauverträge daher im Vorfeld gründlich studieren. Gerade im Bereich Kellerbeschreibung liegen Tücken. Schließlich zählen zur Kellergestaltung neben Bodenplatten und Außenwänden auch Dämmarbeiten sowie der Einbau von Lichtschächten sowie das Anlegen von innenliegenden Trennwänden. Dies alles muss im Bauvertrag auch explizit aufgeführt werden. Ein Baugrundgutachten schließlich sollte als wesentlicher Bestandteil des Bauvertrages in keinem Fall fehlen.

 
Vorbereitungen für das Betonieren der Keller-Bodenplatte:

 

Verweise:

Lichtfluter für Tageslicht im Keller
Ein Haus ohne Keller?
Haus & Grund als Komplettangebot
Bauvertrag – schwarze Schafe auf der Messe
Der schlüsselfertige Bauvertrag
Immobilien-Zustand vor Kauf gründlich prüfen
Haus & Grund als Komplettangebot

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