Wer Hausbesitzer werden möchte ohne selbst zu bauen, der schaut sich nach einer Bestandsimmobilie um. Die Attraktivität der angebotenen Objekte täuscht nicht selten über Mängel hinweg. „Augen auf beim Hauskauf“, lautet daher die Devise. Denn Verkäufer sind keinesfalls verpflichtet, allumfassend über Mängel und Schäden an der Immobilie zu informieren.

Hinter der glanzvollen Fassade einer Bestandsimmobilie können sich eklatante Mängel verbergen.
(Foto: elenathewise / Clipdealer.de)

Kaum zu glauben, aber wahr: Verkaufen Hausbesitzer ihre Immobilie, sind sie nicht verpflichtet, allumfassend Auskunft zu Schäden und frühere Baumängel an der Immobilie zu informieren. Es obliegt allein dem Käufer die Pflicht, sich umfassend über Nachteile der Immobilie kundig zu machen.

Hauskauf mit Tücken und Fallen

„Der Käufer hat kein Recht auf umfassende Aufklärung. Im Gegenteil: Die erste Pflicht des Käufers ist es, sich selbst zu informieren. Immobilienkäufer sollten grundsätzlich skeptisch sein und vor allem kritisch nachfragen“, erläutert Experte Holger Freitag, Vertrauensanwalt im Verband Privater Bauherren. Zwar gebe es Sachverhalte zur Immobilie, die der Verkäufer benennen muss. Doch „die Rechtsprechung hat hier im Laufe der Jahre Grenzen gezogen“, führt Rechtsanwalt Freitag weiter aus.

Ehrliche Auskünfte sind gefragt

„Zum Beispiel muss der Verkäufer ehrlich antworten, wenn er nach einem Schaden direkt gefragt wird. Verschweigt er dann bewusst etwas, handelt er arglistig. Arglist ist aber bei einem eventuellen Rechtsstreit später nur sehr schwer nachzuweisen.“ In jedem Fall benannt werden müssen beim Hauskauf alles Außergewöhnliches und vor allem Schäden, die Käufer davon abhalten könnte, die Immobilie tatsächlich zu kaufen. Hierzu zählen vor allem Baustoffe, die zu Gesundheitsschäden führen können, wie dies etwa bei verbautem Asbest der Fall ist.

Gründliche Prüfung noch vor dem Hauskauf

Ist der Besitzer des Hauses selbst über solche Zustände informiert, darf er dem Kaufinteressenten gegenüber solche Mängel keinesfalls verschweigen. Dies muss allein schon aus Vorsorge geschehen, damit die späteren Besitzer nicht etwa versehentlich Verkleidungen aus Asbest anbohren oder aufsägen. Das Problem liegt allerdings oftmals darin, dass der bisherige Hausbesitzer selbst nicht informiert ist. Die Gründe sind unterschiedlich und liegen etwa in Desinteresse oder darin, dass der Hausbesitzer selbst das Haus erst vor kurzem gekauft hat. Ebenso zählen mangelndes technisches Interesse und Unkenntnis zur Baugeschichte des eigenen Hauses zu den Gründen, warum Hausverkäufer selbst nicht informiert sind.

Schäden, die beim Hausverkauf benannt werden müssen

Zu den Schäden, die ein Hausbesitzer anlässlich eines Verkaufsgesprächs unbedingt benennen muss, zählt der Befall von Schwamm im Dachstuhl. Die Sanierung eines solchen Schadens kostet viel Geld. Erfahren neue Besitzer erst nach dem Hauskauf davon und es wird eine Sanierung notwendig, kann es teuer werden. Schlimmstenfalls sind die Kosten hierzu so hoch, dass sie den neuen Hausbesitzer ruinieren. „Selbst wenn der Schaden saniert wurde, aber nicht sicher ist, ob die Schwammsanierung auf Dauer erfolgreich war, muss der Besitzer diesen Verdacht dem Käufer gegenüber zumindest erwähnen. Immer angenommen, er weiß selbst darüber Bescheid“, mahnt Freitag.

Doch es gibt auch eine Vielzahl an Schäden, die nicht zwingend beim Hauskauf Erwähnung finden müssen. Hierzu zählen unter anderem:

• Wasserschäden, die schon viele Jahre zurückliegen und behoben wurden
• Verfärbungen an Wänden, sofern mögliche Käufer diese anlässlich einer aufmerksamen Besichtigung selbst erkennen können
• Kleinere Schäden, die ausgebessert wurden

Intensives Nachfragen vor dem Hauskauf

Experten raten, vor dem Hauskauf intensiv und konkret nachzufragen und auch weit zurückliegende Schäden sowie durchgeführte Reparaturarbeiten zu hinterfragen. Ist beim Besichtigungstermin nur ein Makler anwesend und nicht etwa auch der Besitzer der Immobilie selbst, so ist besondere Vorsicht geboten. Allein die Besichtigung des Hauses und die Einsichtnahme in ein Exposé sollten nicht zum überstürzten Kauf verführen. Sinnvoll ist es in jedem Fall, einen Bausachverständigen zu Rate zu ziehen, der die Immobilie gründlich prüft, bevor die Unterschrift auf einen Kaufvertrag landet.

Hauskauf erfordert Sachverstand

Dies hat insofern Priorität, da der Kauf einer Bestandsimmobilie in der Regel von einer Gewährleistung ausgeschlossen ist. Es wird gekauft „wie besehen“. Schadenersatz für Mängel, die dann erst später auftauchen, lässt sich nur schwer durchsetzen. Vor Gericht müsste der Käufer dem Verkäufer „arglistige Täuschung nachweisen“ und dies gelingt nur in den seltensten Fällen. Neben den zusätzlichen Kosten, die ein solcher Prozess verursacht, bleibt am Ende auch unbestimmt, ob der einstige Käufer im Zweifel überhaupt das Geld besitzt, um die Immobilie wieder zurück zu kaufen.

 
Verweise:
INTERVIEW: Beratung schützt vor Fehlinvestitionen beim Immobilienkauf
Immobilien – Verkehrswert bestimmt den Preis
Immobilien – Webportal informiert bei Verkauf
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Bauvertrag – schwarze Schafe auf der Messe
Bauvertrag aus dem Internet
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