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Immobilie aus Zwangsversteigerung – Top oder Flop?

Bauherren, die mit Rückzahlungsraten für den Baukredit in Verzug geraten, droht schnell der Verlust der geliebten Traum-Immobilie. Findet sich kein geeigneter Käufer, der einen angemessenen Kaufpreis für die Immobilie zahlt, kann die Bank das Haus versteigern. Für den Hausbesitzer ist dies zumeist ein schlechtes Geschäft. Doch auch für Käufer ist ein Haus aus einer Zwangsversteigerung nicht unbedingt ein Schnäppchen.

Die Freude über ein vermeintliches Schnäppchen aus der Zwangsversteigerung ist groß. (Foto: feverpitched / Clipdealer.de)

Die Freude über ein vermeintliches Schnäppchen aus der Zwangsversteigerung ist groß.
(Foto: feverpitched / Clipdealer.de)

“Des einen Leid – des anderen Freud,” könnte so mancher Schnäppchenjäger in Sachen Zwangsversteigerung glauben. Wer überzeugt ist, im Rahmen eines solchen Abverkaufs automatisch in den Besitz eines besonders günstigen Hauses zu kommen, irrt oftmals. “Viele Objekte werden aufgrund der hohen Nachfrage sogar über ihrem Verkehrswert ersteigert”, berichtet Claudia Kammermeier vom Bundesverband deutscher Rechtspfleger zur Problematik Zwangsversteigerung einer Immobilie.

Guter Rat ist daher vonnöten, wenn ein solcher Kauf zufriedenstellend gelingen soll. Verbraucher, die sich für eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung interessieren, sollten zunächst eine gründliche Auswahl des zu ersteigernden Hauses treffen. Als eine erste Recherche hierzu dienen die jeweiligen Bekanntmachungen der Gerichte. Dies veröffentlichen schon einige Wochen vor der Versteigerung per Aushang oder im Web sowie in den Tageszeitungen Einzelheiten zum Objekt. “Wer mitbieten will, sollte unbedingt das Wertgutachten lesen, das ein Sachverständiger im Auftrag des Gerichtes erstellt”, rät Expertin Kammermeier.

Verkehrswert und Wertgutachten

Von diesem Ausgangspunkt aus wird der Verkehrswert anlässlich der Zwangsversteigerung einer Immobilie festgelegt. Auch den Text des Gutachtens können Interessenten vorab einsehen. Dieser ist entweder auf der Webseite des Gerichts einzusehen, oder aber es lässt sich in der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts oder bei der Gläubigerbank einsehen. Direkt im Anschluss sollte eine persönliche Begutachtung des gewünschten Immobilienobjekts stattfinden.

Dies ist allerdings leichter gesagt, als getan, denn der Vorbesitzer muss niemanden in die Immobilie hineinlassen. Ein Interessent ist damit auf den guten Willen angewiesen. “Doch auch von außen gewinnt man wichtige Informationen über Lage und Verkehrsanbindung”, erläutert Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des Verbandes privater Bauherren (VPB). “Eine ganze Menge verrät auch der äußere Zustand des Hauses.” Zusätzlich können Interessenten probieren, an Infos über die jeweiligen Nachbarn zu kommen.

Dem Rausch des Bietens nicht verfallen

Darüber hinaus raten Experten in Hinblick auf die Zwangsversteigerung, sich immer an die selbst gesetzte Obergrenze eines Kaufpreises für die Immobilie zu halten. Im Prinzip kann nichts Schlimmeres passieren, als im Rausch des Bietens einem aus den Fugen geraten Kaufpreis den Zuschlag zu erteilen. Doch es warten noch weitere Tücken auf Interessenten, die zum Versteigerungstermin mitbieten wollen. Denn sie müssen zehn Prozent des Verkehrswertes der zu ersteigernden Immobilie als Bankbürgschaft oder in Scheckform hinterlegen.

Bankbürgschaft oder Scheck hinterlegen

Auch an dieser Stelle kann es zu Problemen kommen. “Damit eine Bank mitspielt, will sie die Immobilie als Sicherheit haben. Doch die besitzt der Kunde ja noch gar nicht”, erklärt Christian Kraus vom Finanzierungsvermittler Interhyp AG. Hinzu kommt, dass die Bank nicht weiß, wie hoch der Kaufpreis am Ende tatsächlich ist. Daher zeigen sich die Bankinstitute diesbezüglich sehr zögerlich. Anders sieht dies aus, wenn nachgewiesen wird, dass er der Interessent für das Haus aus der Zwangsversteigerung den Preis im Grunde selbst bezahlen kann und lediglich Kosten für die Sanierung finanziert werden müssen.

Am Tag der Zwangsversteigerung pünktlich sein

Ist es endlich soweit und der Tag der Zwangsversteigerung ist da, sollten Interessenten pünktlich sein und den Personalausweis nicht vergessen. “Gleich zu Beginn wird bekanntgegeben, wer welche Forderungen geltend macht”, erklärt Claudia Kammermeier. “Bieter sollten sich vor allem dafür interessieren, ob sie Rechte an der Immobilie übernehmen müssen”. Hierzu zählen etwa im Grundbuch eingetragene Wege- und Wohnrechte oder auch eine Grundschuld. Derartige Werte werden am Ende zum Höchstgebot hinzu addiert.

Fristen, Regeln und Zuschlag

Anschließend beginnt die eigentliche Zwangsversteigerung. Teilnehmern wird nun eine Frist von mindestens einer halben Stunde eingeräumt, ihre Gebote abzugeben. Bestenfalls erhält der meistbietende sofort den Zuschlag. Liegt das Höchstgebot zum Termin der Zwangsversteigerung allerdings unterhalb der Hälfte des festgelegten Verkehrswertes, kommt es in der Regel zu keinem Zuschlag und der Termin muss neu anberaumt werden. Beim zweiten Versteigerungstermin fällt dann die Obergrenze weg. Liegt das Angebot unterhalb von 70 Prozent, so kann der Gläubiger einen zweiten Termin beantragen. Ebenso kann er sich eine Bedenkzeit erbitten. In diesem Fall muss der Höchstbietende bis zu zwei Wochen Geduld aufbringen und auf eine Entscheidung warten. Er selbst aber kann zu diesem Zeitpunkt vom Verkündungstermin nicht mehr zurücktreten.

 
Ablauf einer Zwangsversteigerung:

 
Verweise:
Seriöse Immobilienmakler leisten viel
Immobilien – Suche im Internet
Immobilie – so wird die Suche zum Volltreffer
Haus & Grund als Komplettangebot
Bauvertrag aus dem Internet
Immobilien-Zustand vor Kauf gründlich prüfen
Haus & Grund als Komplettangebot
Immobilien – Verkehrswert bestimmt den Preis
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