Eine Wohnung oder ein Haus kaufen und sein Leben lang von den Mieteinnahmen profitieren – davon träumt wahrscheinlich jeder. Immobilien können in der Tat eine wertvolle Kapitalanlage sein, allerdings gibt es auch einige Stolpersteine auf dem Weg zur monatlichen Rendite. Was Sie beim Kauf einer Anlagenimmobilie beachten sollten und wie Sie erkennen, ob Ihr zukünftiger Mieter vertrauenswürdig ist, erfahren Sie hier.

Wenn Sie über das nötige Kleingeld verfügen und ihnen die Zinsen ihres Bausparvertrages, Sparbuchs oder Fonds zurecht zu gering erscheinen, macht eine Immobilieninvestition durchaus Sinn. Bevor Sie allerdings blind dem erstbesten Immobilienmakler Vertrauen und ihm ihr Kapital in den Rachen werfen, sollten Sie sich selber über die wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf informieren.

Die Lage ist das A und O

Es muss nicht unbedingt das teuerste Villenviertel der Stadt sein, aber in Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit und rückläufiger Bevölkerungszahl dürfte es schwierig werden, eine Wohnung zu einem guten Preis zu vermieten. Zwar bekommen Sie Immobilien in sozialen Brennpunkten häufig zum Schnäppchenpreis, dennoch sollten Sie sich wegen der schweren Vermietbarkeit zweimal überlegen, ob Sie in ein solches Objekt investieren wollen.

In puncto Lage sollten Sie sich überlegen, ob sich eine breite Masse an Mietern in der Gegend wohlfühlen würde. Ordentliche Verkehrsanbindungen sind ein weiteres Kriterium für potenzielle Mieter und dürfen daher keinesfalls vernachlässigt werden.

Keine baufälligen Gebäude kaufen

Bröckelt der Putz schon von den Wänden und wurde das Dach seit mehreren Jahrzehnten nicht saniert? Dann lassen Sie lieber die Finger davon. Selbst, wenn Sie das Objekt sehr günstig erwerben können, brechen Ihnen die Sanierungskosten eventuell das Genick. Eine Totalsanierung ist immerhin teurer als ein Neubau und hohe Betriebskosten entstehen dadurch allemal!

Ziehen Sie außerdem einen Gutachter zu Rate, der bei der Begehung dabei ist und beispielsweise die Feuchtigkeit in den Wänden misst. Versteckter Schimmel unter dem Putz kann ebenfalls teuer werden.

Belastete Immobilien meiden

Belastungen mindern den Wert der Immobilie, daher sollten Sie sich genau darüber informieren. Beispiele für Belastungen sind:

• Grunddienstbarkeiten zugunsten Dritter: Ein anderer Grundstückseigentümer darf das Grundstück mitbenutzen, beispielsweise, um zu seinem eigenen Haus zu gelangen.
• Wohnrecht: Ein Bewohner darf eine Wohneinheit lebenslang unentgeltlich oder vergünstigt nutzen.
• Sozialbindung: Die Wohnungen dürfen nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein und zu günstigen Preisen vermietet werden.

Achten Sie auf Grundriss und Komfort

Zimmer, die man nicht über den Flur, sondern nur durch ein anderes (Durchgangs-)Zimmer betreten kann, sind äußerst unbeliebt bei Mietern. Studenten WGs fallen hier als Zielgruppe schon einmal weg. Ein fehlender Balkon, ein zu kleiner Keller oder ein nicht vorhandener Aufzug in einem mehr als dreistöckigen Haus können potenzielle Mieter ebenfalls abschrecken. Ältere Mieter oder Menschen mit Behinderung sind ohne Aufzug verloren.

Beachten Sie die Mieterstruktur

Die schönste Wohnung in der besten Lage kann ein problematisches Investment sein, wenn die Nachbarschaft so unangenehm ist, dass niemand sich im Haus wohlfühlt. Prüfen Sie also vor einem Kauf die Mieterstruktur im Haus: Gab es in der Vergangenheit:

• Mietrückstände?
• Unregelmäßige Mietzahlungen?
• Juristische Auseinandersetzung mit Mietern?
• Zwangsräumungen oder verwüstete Wohnungen?

In diesen Fällen ist von einem Kauf ebenfalls abzuraten, denn Ihr größter Feind als Vermieter sind sogenannte Mietnomaden.

So erkennen Sie seriöse Mieter

Ein regelmäßig zahlender Mieter ist die Grundvoraussetzung dafür, dass Ihre Immobilie wirklich Profit abwirft. Daher sollten Sie bei der Auswahl eines geeigneten Mieters besonders die Augen offenhalten und sich die Zeit nehmen, alle Anwärter persönlich kennenzulernen. Wir haben eine kleine Checkliste für Sie zusammengestellt, mit der Sie den richtigen Mieter finden:

• Macht der Anwärter einen gepflegten Eindruck? Trägt er saubere und angemessene Kleidung?
• Ist er kommunikativ und freundlich?
• Hat er einen festen Job? Lassen Sie sich auf jeden Fall einen Nachweis über ein bestehendes Arbeitsverhältnis geben!
• Die Zustimmung des zukünftigen Mieters zur Schufa-Auskunft vermittelt ein sichereres Bild des Unbekannten.

Legen Sie einen angemessenen Mietpreis fest

Die Rendite, die Sie aus Ihrer Immobilie erwirtschaften, hängt direkt mit dem monatlichen Mietpreis zusammen, daher ist es ratsam, die Höhe der Miete klug festzulegen. Wichtig ist dabei, dass Sie einen angemessenen Preis verlangen. Ist die Miete für das Objekt zu hoch, werden die Mieter mit hoher Wahrscheinlichkeit ausbleiben oder häufiger wechseln, weil sie das Geld für die Wohnung auf Dauer nicht aufbringen können. Wenn Sie den Mietpreis dagegen zu niedrig ansetzen, verzichten Sie auf viel Geld.

Ist der Mietpreis allerdings angemessen und die Wohnung in einem gepflegten Zustand, fühlen sich Mieter wohler und bleiben länger. Eventuell renovieren sie auch auf eigene Kosten. Wie viel Sie verlangen können, hängt von der Größe der Wohnung, der Lage, der Ausstattung und vielen weiteren Faktoren ab. Lassen Sie sich von einem kompetenten Immobilienmakler beraten, wenn Sie unsicher sind.

Checkliste für Ihren Immobilienkauf

• Welche Immobilie ist die richtige Kapitalanlage für Sie? Reichen die finanziellen Mittel für eine Eigentumswohnung oder für ein Mehrfamilienhaus?
• Können Sie das Darlehen bis zum Erreichen des Rentenalters tilgen?
• Liegt der Wiederverkaufswert über dem Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten?
• Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer in Ihrem Land? Wohnen Sie in einer Grenzregion und könnten im Nachbarland Geld sparen?
• Haben Sie einen guten Steuerberater, mit dessen Hilfe Sie die Steuerlast verringern können?
• Wissen Sie, welche Versicherungen notwendig sind?
• Ist die Immobilie in einer guten Lage (Verkehr, Wirtschaftslage, Sicherheit, etc.)?
• Ist die Immobilie bewohnbar oder bräuchten Sie eine Totalsanierung?
• Ist die Immobilie belastet?
• Wie sind die Nachbarn, bzw. wie ist die Mieterstruktur im Haus?
• Würden Sie selbst in der Immobilie wohnen wollen?

Informationen zum Autor dieses Artikels
Stefan Gassner ist Geschäftsführer vom Immobilienmakler SAGE Immobilien in Zell am See. Bei seinen anspruchsvollen Kunden punktet er in erster Linie mit seiner umfangreichen Branchenerfahrung und Marktkenntnis. Nicht umsonst trägt das Unternehmen den Titel „Bester Immobilienmakler Österreichs“.