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Bauvertragsrecht in Deutschland – Reform für höheren Verbraucherschutz

Vor einem halben Jahr hat das deutsche Bundeskabinett den Gesetzesentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts und des Verbrauchervertrages beschlossen. Dieser sieht die Überarbeitung der gesetzlichen Regelungen im BGB vor und soll voraussichtlich im Frühjahr 2017 in Kraft treten. Die umfassenden Änderungen sollen insbesondere Verbraucher gegenüber Unternehmen besser stellen.

Die Reform des Baurechtsvertrages soll 2017 in Kraft treten (Fotoquelle: alexbrylov / clipdealer.de)

Die Reform des Baurechtsvertrages soll 2017 in Kraft treten (Fotoquelle: alexbrylov / clipdealer.de)

Ein gutes Halbjahr ist vergangen, seitdem das Bundeskabinett am 2. März 2016 den Gesetzesentwurf beschlossen hat. Bislang ist in Deutschland das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur rudimentär geregelt, obwohl die Baubranche zu den wichtigsten deutschen Wirtschaftszweigen gehört. Das deutsche Bauvertragsrecht ist im BGB nur sehr allgemein gehalten und wird den Anforderungen von Bauvorhaben, bei denen es sich um komplexe und auf lange Erfüllungszeit ausgelegte Verträge geht, nicht gerecht. Zum Beispiel fehlen gesetzlich bindende Vorgaben für

  • Architektenverträge
  • Ingenieurverträge
  • Verbraucherverträge

Spezielle Regelungen sollen zukünftig für eine größere rechtliche Klarheit sorgen und vor allem den Verbraucherschutz stärken.

VOB/B als Grundlage für die Gesetzesänderungen

Als Grundlage für die Reform dient die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, die sogenannte VOB/B. Diese hat sich zum besonderen Regelwerk entwickelt, um den Anforderungen von Bauverträgen gerecht zu werden. Wichtige Vorschriften aus der VOB/B sollen nun in das BGB übernommen werden. Regelungen, die noch nicht im Bauvertragsrecht existieren, sollen neu aufgenommen werden, und zudem sollen alle Paragraphen – ob bestehende oder neue – speziell auf die Verbraucher angepasst werden.

Die Verabschiedung des Gesetzesentwurfs soll noch in diesem Jahr erfolgen, so dass er für alle ab 2017 neu geschlossenen Verträge Gültigkeit besitzt mit Ausnahme des Verbraucherbauvertrages.

Die Reform betrifft

  • Verbraucher
  • Bauende Unternehmen und öffentliche Auftraggeber
  • Bauunternehmen und deren Subunternehmen
  • Bauträger
  • Sowie Architekten und Ingenieure

Kernpunkte der Reform

Die zentralen Änderungen der Reform sind:

Fiktive Abnahme nach §640 BGB

Diese soll mit der Reform auch bei wesentlichen Mängeln möglich sein, unter folgenden Voraussetzungen:

  • Fertigstellung des Werks
  • Setzen einer angemessenen Frist
  • Keine Verweigerung der Abnahme unter Angaben von Mängeln

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme unter Angabe von Mängeln nicht, gilt das Werk nach dem Frist-Verstreichen als abgenommen. Auch dann, wenn noch wesentliche Mängel bestehen.

Anordnungsrecht für Leistungsänderungen

Dieses kommt aus den Regelungen der VOB/B und wird für die Reform übernommen. Der Bauherr kann demnach bei vermuteter Dringlichkeit leichter eine einstweilige Verfügung durchsetzen. Neu ist aber auch die Zumutbarkeitsschwelle im Bauvertrag. Sie besagt, dass der Auftragnehmer die Anordnung nur ausführen muss, wenn sie für ihn zumutbar ist.

Zusätzliche Vergütung von Leistungsänderungen

Ordnet der Bauherr eine Leistungsänderung an, kann der Auftragnehmer entsprechend der Gesetzesreform die tatsächlichen Kosten plus Zuschläge abrechnen. Er kann hierfür die Urkalkulation zugrundelegen, muss es aber nicht. Damit hat der Unternehmer die Wahl zwischen Urkalkulation und tatsächlichen Kosten.

Neue Vertragstypen

Abgesehen von den reformtechnischen Kernpunkten sollen zudem neue Vertragstypen in das BGB aufgenommen werden.

Verbraucherbauvertrag

Dies ist ein völlig neuer Vertragstyp. Er wird geschlossen, wenn ein komplettes Gebäude errichtet wird oder wenn erhebliche Umbaumaßnahmen vorgenommen werden. Inhalt des Vertrags ist zum einen die Pflicht des Unternehmers den Verbraucher umfassend schriftlich zu informieren, und zwar bevor und während die Baumaßnahmen ausgeführt werden. Zum anderen ist eine detaillierte Baubeschreibung des Werkes wesentlicher Vertragsbestandteil. Ist der Verbrauchervertrag nicht notariell beurkundet, kann der Verbraucher von einem Widerrufsrecht Gebrauch machen.

Architekten- und Ingenieurvertrag

Der Architektenvertrag soll sich in zwei Phasen gliedern: die Zielfindungsphase und die Ausführungsphase. Die Vergütung wird sich nicht nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) richten, sondern danach, was die Vertragsparteien vereinbaren. Der Besteller kann zwei Wochen nach Vorlage der Kosten- und Planungsunterlagen per Sonderkündigungsrecht vom Vertrag zurücktreten. Zugunsten von Architekten und Ingenieuren wird ins BGB allerdings auch eine Regelung für die Frage der gesamtschuldnerischen Haftung mit dem Bauunternehmer eingefügt. Diese soll die gesamtschuldnerische Haftung für Architekten und Ingenieure mildern.

Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag soll im Zuge der Reform nicht grundlegend neugeordnet werden. Er wird allenfalls an die Änderungen des Bauvertrages und des Verbrauchervertrages angepasst.

Noch wird am Regierungsentwurf in Deutschland gearbeitet. Fest steht jedoch schon jetzt, dass einige Änderungen erhebliche Auswirkungen in der Praxis haben können. Experten befürchten beispielsweise Streitigkeiten darüber, wie der Begriff „Zumutbarkeit“ auszulegen ist. Was sich in der Zukunft durch die Reform des deutschen Bauvertragsrechts tatsächlich ändern wird, bleibt abzuwarten.

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