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Grundstück kaufen – Tipps und Fallstricke

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, müssen Sie vieles beachten – doch kein Grund in Panik auszubrechen. Holen Sie das Beste aus Ihrem Budget! Fall Sie zum ersten Mal kaufen, sind Sie hier genau richtig. Bleiben Sie realistisch, besonders finanziell. In unserem Ratgeber geben wir Ihnen zahlreiche Tipps zum Grundstückskauf!

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, gibt es Vieles zu beachten! (Bildquelle: twickey, clipdealer.de)

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, gibt es Vieles zu beachten! (Bildquelle: twickey, clipdealer.de)

 Information ist alles

Hängen Sie sich nicht zu sehr an Prognosen und Gerüchten auf, seien diese nun negativ oder positiv. Beurteilen Sie selbst Ihre eigene finanzielle und wirtschaftliche Lage und recherchieren Sie den Standort gründlich.
Nutzen Sie Internetseiten von Immobilienmaklern, um ein Gefühl für ortsübliche Preise zu bekommen. Erkundigen Sie sich auch vor Ort – bei Nachbarn, Behörden, Maklern – über lokale Quadratmeterpreise und durchschnittliche Baupreise im Umfeld des Grundstücks. Was am Ende jedoch am meisten zählt, sind Ihre persönlichen Vorstellungen, Präferenzen und Pläne.
Unter tarife.de finden Sie ebenfalls eine Vielzahl guter Tipps und Tricks für den Grundstückskauf!

Nicht nur der Hausbau muss ordentlich geplant werden. (Bildquelle: dotshock, clipdealer.de)

Nicht nur der Hausbau muss ordentlich geplant werden. (Bildquelle: dotshock, clipdealer.de)

 Ordentlich planen

Bei der Planung des Eigenheims stellt sich die Frage, ob die Architektur an das Grundstück angepasst wird oder ob Sie ein Grundstück passend zu Ihren architektonischen Wünschen kaufen. Meist handelt es sich um eine Mischung aus beidem.
Somit resultieren aus der Planung Kriterien die beim Grundstückskauf berücksichtigt werden müssen.

Eignet sich die Grundstücksform

Die Grundstücksform hat erheblichen Einfluss auf das architektonische Gesamtkonzept ihres Eigenheims.

Extrem schmale und lang gezogene Baugrundstücke fordern den Planer insofern, als er einerseits die Abstandsflächen berücksichtigen und andererseits die Räume in vernünftigen Breiten halten muss, um trotzdem noch angenehme Raumdimensionen zu bekommen.
Naheliegend ist hier das Streben in die Vertikale, also in die Höhe und in die Tiefe.

Sehr spitz zulaufende oder dreieckige Grundstücke lassen sich vielleicht durch einen dreieckigen Sitzplatz oder die Integration von Parkplätzen und Verkehrswegen nutzen.
Auch ein trapezförmiger Grundriss eines Hauses kann reizvoll sein. Dies Allerdings nur dann, wenn die Winkel nicht mehr als 20-25° von 90° abweichen, da sonst sehr viel Wohnfläche entsteht, die nicht ideal genutzt werden kann.

Weist ein Grundstück Höhensprünge auf, lässt sich möglicherweise ein Konzept realisieren, das den ebenerdigen Austritt von allen Wohnräumen aus erlaubt – im Ober- wie auch im Untergeschoß!
Zur Erweiterung von ebenen Flächen können vielleicht hinterfüllte Stützmauern zum Einsatz kommen, die durch geschickte Wahl zweier unterschiedlicher Baustoffe optisch in ihrer Höhe “reduziert” werden. Denkbar wäre beispielsweise eine betonierte Mauer in Kombination mit Gabionen (Drahtschotterkörben).

Kann die komplette Fläche bebaut werden?

Unter Umständen kann ein Grundstück nicht in voller Fläche bebaut werden.

Einerseits besteht die Möglichkeit einer eingeschränkten Widmung von Grundstücksteilen. Hier ist bei den zuständigen Behörden abzufragen, ob eine solche Teilwidmung vorliegt.

Andererseits könnten auch Dienstbarkeiten bestehen, die eine Grundstücksnutzung einschränken. Eine Gehrechts- oder Wegedienstbarkeit etwa oder aber auch eine Nutzungsabtretung von Flächen an Nachbarn. Dazu empfiehlt es sich, zunächst das Grundbuch einsehen. Aber Achtung: solche Dienstbarkeiten können auch ohne eine Eintragung im Grundbuch bestehen, vor allem dann, wenn Sie aus einem Gewohnheitsrecht entstanden sind.

Wie hoch ist die Baunutzungszahl?

Die zuständige Behörde legt für verschiedene Gebiete unterschiedliche Zahlen für die Baunutzung fest. Durch die sogenannte Baunutzungszahl wird definiert, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf.
Dabei wird die Gesamtgeschoßfläche von Erdgeschoß und aller Stockwerke ins Verhältnis zur Nettogrundfläche des Grundstücks gesetzt. Ist die Baunutzungszahl z.B. mit 35% festgelegt, darf die Gesamtgeschoßfläche für ein Grundstück mit einer Nettogrundfläche von 600 qm bei maximal 210 qm liegen.

Die Baunutzungszahl legt also zusammen mit der Regelung für die Abstandsflächen fest, welche Geometrie die Grundfläche eines Hauses haben kann und welche Geschoßzahl möglich ist.

Entstehen Einschränkungen durch Abstandsflächen?

Als Abstandsfläche – in Teilen Deutschlands und in Österreich auch Bauwich genannt – wird im Bauordnungsrecht jene gedachte Fläche vor den Außenwänden von Gebäuden bezeichnet, die nicht bebaut werden darf.

Die Abstandsfläche wird dabei aus den umgeklappten Außenwänden – reduziert um einen bestimmten Faktor – eines Gebäudes gebildet. Je höher ein Gebäude, desto größer also die Abstandsfläche bzw. der Bauwich.

Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel zu Abstandsfläche und Abstandsnachsicht.

 Das passende Grundstück finden

Wie gut ist die Verkehrsanbindung an Ihr Grundstück? (Bildquelle: noonie, clipdealer.de)

Wie gut ist die Verkehrsanbindung an Ihr Grundstück? (Bildquelle: noonie, clipdealer.de)

 Grundstückszufahrt und Verkehrsanbindung

Klären Sie zunächst, wie ihr begehrtes Grundstück hinsichtlich der Zufahrt erschlossen ist. Besteht eine direkte Anbindung an einen öffentlichen Weg oder ein Straße? Oder müssen Sie möglicherweise über ein Nachbargrundstück zufahren? In letzterem Falle ist im Grundbuch zu prüfen ob eine entsprechende Wegdienstbarkeit eingetragen ist.

Es klingt banal – wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten ist auch darauf achten, wie stark allenfalls die Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Verkehrslärm ist. Dazu haben wir folgenden Tipp: Besuchen Sie das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten. Ganz besonders auch an Wochentagen, an denen erhöhtes Verkehrsaufkommen zu vermuten ist.

Erschließung und Altlasten

Für Erschließung eines Grundstücks sind Erschließungsbeiträge an die entsprechenden Institutionen (Kommunen, Stromversorgungsbetriebe, Gasgesellschaften, Kabelnetzbetreiber) zu entrichten, die für die Anbindung ihres Grundstücks an die öffentlichen Anlagen verantwortlich sind.

Die Höhe dieser Erschliessungskosten ist regional unterschiedlich und wird vom jeweiligen Anbieter festgesetzt.
Beim Kauf eines Grundstücks können diese Kosten bereits im Kaufpreis enthalten sein, und sind andernfalls diesem hinzu zu rechnen.

Prüfen Sie also genau, wie es um die Erschließung des Grundstücks bestellt ist.
In Anknüpfung daran haben wir in einem Beitrag zusammengefasst, welche Aspekte der technischen Erschließung speziell auch bei der Planung zu berücksichtigen sind!

Ein weiteres Thema dem Sie sich stellen sollten, wenn Sie ein Grundstück kaufen, ist weniger erbaulich. Die Rede ist von möglichen Altlasten. Dabei ist zu prüfen ob das Grundstück frei von Kontaminationen durch giftige Stoffe ist. Auch Bomben-Blindgänger oder Deponieabfälle können sich unter der Erde verbergen. Sinnvoll ist hier zunächst Rücksprache mit Nachbarn zu halten, die möglicherweise Informationen zur Grundstücksvergangenheit preisgeben können.

 Umgebung und Nachbarschaft

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Infrastruktur sich in unmittelbarer Umgebung zum Grundstück befindet.

  • Verkehrsanbindung für PKW und LKW
  • Sind die Verkehrswege auch im Winter problemlos nutzbar?
  • Anbindung an den öffentlichen Personen-Nahverkehr wie Bus, Bahn, U-Bahn, Schiff
  • Öffentliche Einrichtungen: Supermarkt, Schulen, Apotheke, Arzt
  • Geschäfts- und Unterhaltungsangebote
  • Spazier- und Wanderwege, Spielplätze, Parkanlagen
In der Natur lauern einige Fallen und Ärgernisse. (Bildquelle: gkuna, clipdealer.de)

In der Natur lauern einige Fallen und Ärgernisse. (Bildquelle: gkuna, clipdealer.de)

 Fallstricke der Natur

Möchte Sie künftig Solarenergie nutzen, benötigen Sie eine Information hinsichtlich der jährlichen Sonneneinstrahlung auf dem Grundstück. Architekten und Planungsbüros können für jedes Grundstück die Gesamt-Jahresanzahl an Sonnenstunden abfragen. Mit dieser allgemeinen Information ist noch eine Analyse zu koppeln, ob sich im Umkreis Objekte – Immobilien, Bäume, Büsche – befinden, die das Grundstück künstlich beschatten. Achtung: hier sind die Jahreszeiten gesondert voneinander zu betrachten. Laubbäume können u. U. nur im Sommer problematisch sein.

Bei der Planung sind auch die örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich der Windbelastung zu berücksichtigen. Dabei ist nicht die Rede von einem Katastrophen-Szenario, sondern von Windlasten wie sie im langjährigen Mittel üblich sind. Auch hier können statistische Daten in öffentlichen Datenbanken abgefragt werden.

In Gebieten mit ausgeprägtem winterlichem Schneeaufkommen ist schließlich auch die Auseinandersetzung mit dem Thema “Schneelast” erforderlich. Als technischer Begriff definiert die Schneelast, welche zusätzlichen Gewichtsbelastungen bei der Erstellung der Gebäudestatik aufgrund der zu erwartenden Schneedecke auf dem Dach zu berücksichtigen sind. Dies kann ein zusätzlicher Kostenfaktor beim Hausbau sein.

Auf der Website www.renewable-energy-concepts.com finden sich zu den genannten 3 Themen auch öffentlich zugängliche Informationen und Berechnungstools.

Speziell in der Nähe von Gewässern oder auch in Hanglage sind Informationen zum Gewässerschutz hilfreich. Wie ist die Bedrohung des Grundstückes durch Hochwasser oder Murenabgänge zu beurteilen? Informationen dazu stellen die zuständigen öffentlichen Institutionen für Gewässerschutz zur Verfügung.

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Autor: Vanessa Hoffmann
Veröffentlicht in: Ratgeber
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