Bauherren fiebern den Tag herbei: Das Eigenheim steht zur Bauabnahme an! Dieser Termin bringt wichtige Fakten mit sich, dabei ist der Begriff der Bauabnahme noch nicht einmal gesetzlich definiert.

Unter der Bauabnahme wird die Billigung des erstellten Gebäudes verstanden. (Bild: iriana88w / clipdealer.de)

Bauabnahme Eigenheim: Verpflichtend oder nicht?

Der Gesetzgeber definiert den Begriff der Bauabnahme beim Eigenheim (oder bei anderen Bauten) nicht explizit. Es wird darunter die Billigung des erstellten Gebäudes verstanden, das zumindest in großen Teilen vertragsgemäß errichtet worden sein muss. Das wiederum bedeutet für Bauherren aber eine gewisse Unsicherheit, denn sie sind eigentlich zur Abnahme verpflichtet, sobald der Bau keine groben Mängel aufweist. Unwesentliche Mängel erlauben es nicht, die Abnahme zu verweigern! Dies geht aus § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB hervor. Es besteht zudem eine Pflicht zur Abnahme, denn mit dem Werkunternehmer wurde ein Bauvertrag geschlossen. Kam dieser seiner Verpflichtung nach, müssen auch Bauherren ihre Pflicht aus dem o. g. Paragrafen erfüllen. Voraussetzungen für die Abnahme sind diese Punkte:

• das Eigenheim wurde vertragsgemäß hergestellt
• die Abnahme ist nicht ausnahmsweise ausgeschlossen (durch die Beschaffenheit des Hauses)

Ein Baumangel steht also der Verpflichtung zur Abnahme des Baus entgegen, der Werkunternehmer muss nachbessern. Bei unwesentlichen Mängeln hingegen haben Bauherren keine Chance und gelten nicht als schutzbedürftig. Sie müssen den Bau abnehmen und die vertraglich vereinbarten Leistungen (Vergütungen) erbringen. Wer das Eigenheim nicht abnimmt, obwohl er rechtlich dazu verpflichtet ist, bekommt vom Werkunternehmer eine Frist zur Abnahme gesetzt. Läuft diese ab, gilt der Hausbau als abgenommen und die Vergütung wird fällig.

Verschiedene Formen der Abnahme des Eigenheims

Beim Eigenheim kommt eine der folgenden Formen der Bauabnahme infrage:

• Ausdrückliche Abnahme beim Eigenheim
  Die Bauabnahme beim Eigenheim wird auch als „körperliche Hinnahme des Werkes“ bezeichnet, was bedeutet, dass das Eigenheim nach der Abnahme in den Besitz des Bauherren übergeht. Es wird ein Abnahmeprotokoll erstellt (am besten mithilfe einer Checkliste für die Bauabnahme!) und der Bau wird auf Mängel kontrolliert. Treten solche zum Vorschein und sind sie so gravierend, dass sie der Abnahme entgegenstehen, kann eine Bauabnahme unter Vorbehalt erfolgen. Die Mängel werden im Abnahmeprotokoll aufgelistet, gleichzeitig muss dort eine Erklärung darüber aufgenommen werden, dass Sie sich als Bauherr die Ihnen zustehenden Rechte vorbehalten. Nehmen Sie das Eigenheim ab und vereinbaren nichts über eventuelle Mängel, verlieren Sie Ihre Garantieansprüche nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB. Daher ist es wichtig, jeden Mangel zu dokumentieren.
• Stillschweigende Abnahme des Eigenheims
  Der Bauherr erklärt hier nicht ausdrücklich, sondern durch ein schlüssiges Verhalten sein Einverständnis mit dem Bau. Der Gesetzgeber sieht ein solches Verhalten dann vorliegen, wenn Sie das Haus in Besitz nehmen. Ziehen Sie also ein, gilt das Eigenheim als abgenommen. Auch die Zahlung eines Werklohnes kann als schlüssiges Verhalten gedeutet werden. Wichtig: Sie müssen zuvor genügend Zeit gehabt haben, um das Gebäude zu prüfen und es muss das genannte Verhalten erkennbar sein. Eine förmliche Abnahme liegt hier nicht vor, weil kein Abnahmeprotokoll erstellt worden ist.
• Fingierte Abnahme beim Eigenheim
  Verweigert der Bauherr die Bauabnahme beim Eigenheim, kann der Bauunternehmer eine Abnahmefrist setzen. Wird diese Frist grundlos überschritten, gilt das Eigenheim als abgenommen. Die Abnahme wurde damit fingiert. Als gültige Frist sind zwölf Werktage anzusehen.

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Ein Beitrag geteilt von ARVO Wohnungsbaugesellschaft (@arvowohnungsbau) am Dez 7, 2019 um 5:02 PST

Bauabnahme beim Eigenheim trotz verschiedener Mängel?

Generell ist es empfehlenswert, den Neubau vom Sachverständigen abnehmen lassen, denn nur er kann vorhandene Mängel beim Hausbau richtig einschätzen. Soll ein Haus abgenommen werden, obwohl gravierende Mängel vorliegen, ist allerdings Vorsicht geboten, denn es können lediglich noch Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Wie bereits erwähnt wurde, verlieren Sie Ihre Gewährleistungsansprüche, wenn Sie das Haus trotz erkennbarer Mängel abnehmen. Schadenersatzforderungen können aufgrund von mittelbaren und unmittelbaren Mangelfolgen gestellt werden. Geltend gemacht werden können hier vergebliche Aufwendungen, einen Anspruch auf Nacherfüllung haben Sie nicht. Daher auch der Hinweis auf die nötige Erklärung zur vorbehaltlichen Abnahme und zur möglichen Rechtewahrung. Wichtig sind dabei folgende Tipps:

• Lassen Sie unbedingt das Abnahmeprotokoll unterzeichnen. Dieses sollte alle vorhandenen Mängel auflisten und detailliert dokumentieren.
• Vergessen Sie die Erklärung nicht, die Ihnen Ihre Rechte vorbehaltlich wahrt. Diese Erklärung gehört in das Protokoll und muss mit unterzeichnet werden.
• Ziehen Sie einen Zeugen zur Bauabnahme hinzu.

Das bewirkt die Bauabnahme beim Eigenheim

Die Bauabnahme beim Eigenheim soll nicht nur den Endpunkt der Bauarbeiten kennzeichnen, sondern sie hat gewisse rechtliche Folgen. Ist der Hausbau beendet und das Gebäude abgenommen, muss die Vergütung des Werkunternehmers gezahlt werden. Stehen dem Bauherren noch Gewährleistungsansprüche zu, kann allerdings ein Teil der Vergütung einbehalten werden. Somit gilt, dass auch bei der Hausabnahme unter Vorbehalt die Vergütung zu zahlen ist. Zurückbehalten werden kann in dem Fall aber maximal die doppelte Summe der Kosten, die für die Beseitigung der Mängel aufgebracht werden müssen.

Erfolgt bei einem Eigenheim die Bauabnahme, stellt dies zudem den Zeitpunkt der Gefahrenübergabe an den Besitzer dar. Es geht dabei konkret um die Gefahr das zufälligen Unterganges und der Verschlechterung des Hauses oder eines Teils des Gebäudes. Bis zum Zeitpunkt der Abnahme trägt der Bauunternehmer das Risiko, jetzt geht es auf den Bauherren über. Ein Beispiel dafür ist das Gewitter, bei dem durch einen Blitzschlag ein Schaden am Haus entsteht. Der Werkunternehmer muss den Schaden beseitigen, wenn das Eigenheim noch nicht abgenommen worden ist. Nach der Bauabnahme muss der Bauherr für den Schaden aufkommen bzw. diesen beseitigen lassen.

Eine weitere rechtliche Folge der Bauabnahme beim Eigenheim ist der Beginn der Verjährungsfristen. Diese starten mit dem Datum der Abnahme und gelten für die Dauer der gesetzlich vorgesehenen Zeiten.

Zuletzt sei die Beweislastumkehr als wichtige Folge der Bauabnahme beim Eigenheim erwähnt. Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass ein Mangel nicht vorgelegen hat. Ist die Abnahme erfolgt, muss der Bauherr nachweisen, dass der Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme vorlag. Das ist in vielen Fällen schwer bis unmöglich.

Die Bauabnahme hat rechtliche Folgen und soll den Endpunkt der Bauarbeiten kennzeichnen.
(Bild: highwaystarz / clipdealer.de)

Bauabnahme beim Eigenheim: Einige letzte Tipps

Der wichtigste Bestandteil jeder Bauabnahme beim Eigenheim ist das Abnahmeprotokoll. Die oben erwähnte Checkliste ist eine gute Möglichkeit, um auf der Baustelle nicht zu vergessen, zumal nicht jeder wirklich den nötigen Sachverstand mitbringt. Daher ist es ratsam, einen Gutachter bzw. einen Sachverständigen hinzuzuziehen und die Bauabnahme gut vorbereiten zu lassen. Der Hausbau kann überdies zum Albtraum werden, wenn zwei Varianten eines Abnahmeprotokolls auftauchen. Auch das ist ein Grund, warum ein Zeuge anwesend sein sollte, der die besprochenen Dinge bestätigen kann. Wer bauen will bzw. bauen lässt, sollte immer doppelt vorsichtig sein! Die folgenden Tipps helfen dabei, nichts zu vergessen:

• Regelmäßige Überwachung
  Wer den Bau regelmäßig vom Sachverständigen überwachen lässt, erkennt gravierende Mängel früher. Diese können noch in der Bauphase behoben werden.
• Offizielle Bauabnahme
  Das Abnahmeprotokoll ist wichtig, ebenso darf die Vorbehaltsklausel nicht vergessen werden. Sinnvoll ist es aber immer, eine offizielle Bauabnahme zu beauftragen. Viele Bauunternehmer empfehlen eine formlose Abnahme, doch damit sind Sie selbst später im Nachteil. Auch hier wieder der Tipp: Bitte einen Sachverständigen hinzuziehen!
• Kein Einzug vor der Abnahme
  Das Bauen kann sich eine Ewigkeit hinzuziehen und Sie wollen schon einziehen? Keine gute Idee, denn damit scheint das Haus weitgehend frei von Mängeln zu sein. Die Gefahr einer stillschweigenden Bauabnahme steigt.
• Keine Schlusszahlung vor der Abnahme leisten
  Auch die Schlusszahlung sollte nicht vor der Bauabnahme überwiesen werden. Das Eigenheim gilt dann als abgenommen und es wird schwer, eventuelle Mängel zur Nachbesserung anerkennen zu lassen. Die Schlusszahlung sollte daher immer erst erfolgen, wenn alle Details zum Bau geklärt worden sind.