In der Baubeschreibung, die ein Bestandteil des Bauvertrags ist, wird schriftlich festgelegt, welche Bauleistungen der Bauträger erbringen muss und welcher Preis dafür verlangt wird.

Die Bauleistungsbeschreibung definiert exakt die Leistungspflicht des Bauträgers. (Bild: dolgachov/clipdealer.de)

Baubeschreibung: Schutz vor teuren Überraschungen

Das eigene Haus zu bauen, ist ein sehr umfassendes Projekt, in das die meisten Bauherren einen Großteil ihres Kapitals investieren. Aus diesem Grund sollte die Planung dieses Vorhabens sehr sorgfältig erfolgen. Die Baubeschreibung, auch Bauleistungsbeschreibung genannt, ist letztlich die schriftliche Fixierung dieser Planung und aller in dem Zusammenhang mit dem Bauträger getroffenen Vereinbarungen. Die detaillierte Beschreibung der Bauleistung definiert exakt die Leistungspflicht des Bauträgers. Deshalb ist es wichtig, die Baubeschreibung im Hinblick auf die Inhalte, die Vollständigkeit sowie die Wortwahl zu kontrollieren.

In der Bauleistungsbeschreibung werden die Kosten je Kostengruppe angegeben. Jede Kostengruppe bündelt die Kosten für bestimmte Bereiche:

• Grundstück
• Herrichten und Erschließen
• Baukonstruktion
• technische Anlagen
• Ausstattung
• Außenanlagen
• Baunebenkosten

Aufgaben der Baubeschreibung

Die Bauleistungsbeschreibung ist Teil des Bauvertrags. In der Neufassung des Bauvertragsrecht, die am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, werden die Rechte der Verbraucher gegenüber den Bauträgern gestärkt. Darin wird präzise geregelt, wie die verschiedenen Verträge ausgestaltet werden müssen. Der Gesetzgeber unterscheidet im Hinblick auf die unterschiedlichen Bauvorhaben zwischen:

• Architektenverträgen
• Bauträgerverträgen
• Verbraucherbauvertägen

Für private Kunden, die Häuser bauen möchten, sind die Verbraucherbauverträge relevant. In ihnen wird der Bau oder Umbau von Häusern durch Baufirmen geregelt. Die Neufassung des Bauvertragsrechts legt erstmalig fest, dass die privaten Bauherren ein Recht darauf haben, eine genaue Baubeschreibung in Textform zu erhalten. Auch hinsichtlich des Inhalts wurden detaillierte Vorgaben gemacht. Ein weiterer Aspekt des Verbraucherschutzes wird dadurch realisiert, dass die Bauleistungsbeschreibung rechtzeitig vor einem etwaigen Vertragsabschluss vorliegen muss. Damit wird dem Bauherren ein intensiver Vergleich verschiedener Angebote ermöglicht. Bauträger dürfen für die Bauleistungsbeschreibung keine Kosten berechnen.

Recht auf ausführliche Baubeschreibung

Die Bauleistungsbeschreibung muss detailliert und explizit ausformuliert werden. Diese Neuerung ist sehr wichtig, denn nur das, was in der Baubeschreibung steht, muss der Bauträger leisten. Leistungen, die nicht aufgeführt wurden, dürfen von der Baufirma zusätzlich in Rechnung gestellt werden.

Viele Banken verlangen im Rahmen der Verhandlung über die Baufinanzierung die Vorlage der Bauleistungsbeschreibung. Da dieses Dokument eine Absicherung gegenüber dem Bauträger bietet, verringert sich gleichzeitig das Kreditausfallrisiko für die Bank. Eine detaillierte Bauleistungsbeschreibung beschleunigt den Prozess der Kreditbewilligung erheblich.

Die genaue Festlegung des Leistungsumfangs ist auch später bei einem eventuellen Hausverkauf relevant. Häuser können anhand der Bauleistungsbeschreibung genauer beurteilt werden, da dort beispielsweise die verwendeten Materialien genannt werden, was auf die Hochwertigkeit der Ausstattung schließen lässt. Des Weiteren kann beispielsweise die Wärmedämmung am besten anhand dieses Schriftstücks beurteilt werden. Auch die Frage, ob das Haus barrierefrei gebaut wurde, wird beantwortet. Die Bauleistungsbeschreibung erleichtert somit einen Hausverkauf, denn dort werden dem Kaufinteressenten alle wichtigen Informationen zur Verfügung gestellt. Außerdem ist der potentielle Käufer sicher, das nichts verheimlicht wird und deshalb eher geneigt, einen Kaufvertrag zu unterschreiben.

Die Bauleistungsbeschreibung muss detailliert und explizit ausformuliert werden. (Bild: 4max/clipdealer.de)

Vorgeschriebene Inhalte der Baubeschreibung

Die Neufassung des Bauvertragsrechts sieht vor, dass die Bauleistungsbeschreibung folgende Bestandteile standardmäßig beinhalten muss:

• allgemeine Beschreibung des Bauvorhabens
• Art sowie Umfang der Leistungen
• Gebäudedaten, Ansichten, Pläne
• Nebenkosten
• Eigenleistung
• Beschreibung der Planungsleistungen
• detaillierte Erläuterung zum Herrichten des Grundstücks
• Beschreibung der Baukonstruktion
• Heizungsanlage
• Lüftungsanlage
• Sanitärinstallationen
• Elektroinstallationen
• Informationstechnische Installationen
• Außenanlagen
• Abnahme und technische Nachweise

Diese Elemente kennzeichnen die Mindeststandards der Bauleistungsbeschreibung. Zusätzlich muss der gesamte Ablauf des Bauvorhabens erläutert werden, wobei auch die Hersteller der verwendeten Materialien und die Subunternehmer genannt werden sollen. Das gilt ebenso für die beim Bau verwendeten Produkte und deren Preise.

Zentral: Allgemeine Beschreibung des Bauvorhabens

Diese Beschreibung enthält die wesentlichen Merkmale des Bauvorhabens:

• Haustyp
• Bauweise
• Ausbaustufen
• Nutzungseigenschaften (beispielsweise barrierefrei)
• alle Gebäudedaten (Abmessungen, Raumhöhen, Flächen, Zimmerzahl)
• Anzahl der Geschosse, Keller und Dach
• Energiebedarf
• Schallschutz

Beschreibung der Baukonstruktion

Auch dieser Punkt ist von großer Bedeutung, denn er konkretisiert alle einzelnen Bestandteile des Hauses inklusive der nötigen besonderen Maßnahmen. Hierzu zählen die Erdarbeiten, die Gründung, Abdichtarbeiten, alle Innen- und Außenwände, Decken, Böden und Treppen. Auch die Dachkonstruktion inklusive der Dachentwässerung sowie Fenster und Türen müssen berücksichtigt und genau spezifiziert werden. Schließlich fallen außerdem Balkone, Wintergärten, Loggien sowie Terrassen in diesen Bereich der Bauleistungsbeschreibung.

Außenanlagen

Selbst wenn die Außenanlagen in den Plänen des Bauträgers genau aufgezeichnet sind, sollten sie nochmals verbalisiert werden. Das betrifft die konkrete Gestaltung des Eingangsbereichs, der Wege und Stellplätze, der Zaunanlage, etwaiger Mauern, Nebengebäude und der Bepflanzung.

Abnahme und technische Nachweise

In diesen Bereich fallen die Abnahmeprotokolle aller Gewerke, auf denen die einwandfreie Ausführung vermerkt ist. Des Weiteren sind ein Energiepass, die Abnahmebescheinigung des Schornsteinfegers sowie die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde erforderlich und müssen dokumentiert werden. Garantiebescheinigungen und Bedienungsanleitungen der technischen Ausstattung sind ebenfalls von der Baufirma auszuhändigen. Die Unbedenklichkeit der Baumaterialien sollte bestätigt werden und die Aufzeichnungen des Vermessungsingenieurs gehören ebenfalls zu diesen Dokumenten.

Weitere wichtige Inhalte der Bauleistungsbeschreibung

Ein potentieller Streitpunkt sind unerwünschte Nebenkosten. Dies betrifft häufig den Erschließungskostenbeitrag, der an die Gemeinde zu zahlen ist und sich meist im fünfstelligen Bereich befindet. Taucht dieser Posten nicht in der Bauleistungsbeschreibung auf, sollte man sich bei der zuständigen Gemeinde informieren, ob der Betrag bereits vom Bauträger beglichen wurde. In diesem Punkt ist eine vertragliche Absicherung unbedingt erforderlich, damit der Erschließungskostenbeitrag nicht im Nachhinein die gesamte Kalkulation gefährdet.

Ein weiterer wichtiger Bereich, der oft nicht hinreichend geklärt wird, betrifft die detaillierte Erläuterung zum Herrichten des Grundstücks. Auch dieser Posten ist teilweise mit sehr hohen Kosten verbunden. Wenn beispielsweise eine große Menge tragfähigen Bodens aufgeschüttet werden muss oder umfangreiche Baumfällarbeiten vor Beginn des Hausbaus notwendig sind, sollte dies im Vorfeld beziffert und entsprechend in die Kalkulation der Baukosten einbezogen werden. In diesen Bereich fällt die Bereitstellung von Baustrom, Bauwasser und Lagerplätzen für das Baumaterial sowie das Anlegen einer Baustellenzufahrt.

Checkliste für die Beurteilung der Bauleistungsbeschreibung

Mit der ausführlichen Beschreibung des Bauvorhabens ist es den Kunden möglich, den gesamten Bauvorgang lückenlos zu kontrollieren und die Einhaltung der Vereinbarungen zu überwachen. Spätere Reklamationen können auf Basis der Bauleistungsbeschreibung leichter durchgesetzt werden. Es gibt Checklisten, anhand derer man feststellen kann, ob die Bauleistung hinreichend beschrieben wurde oder wichtige Elemente fehlen.

Reklamationen können mit der Bauleistungsbeschreibung leichter durchgesetzt werden. (Bild: 4max/clipdealer.de)

Eine detaillierte Baubeschreibung bietet Rechtssicherheit

Generell gilt, dass eine Bauleistungsbeschreibung möglichst detailliert sein sollte, damit nachträgliche Streitigkeiten darüber, ob der Bauträger seiner Leistungspflicht in vollem Umfang nachgekommen ist, vermieden werden. Ungenaue Angaben und Formulierungen, die einen Interpretationsspielraum erlauben, müssen vorab geklärt werden. Die Kunden haben ein Recht darauf, dass die Bauleistung exakt beschrieben wird. Die Baubeschreibung ist ein juristisch bindendes Schriftstück und Teil des Bauvertrags.

Kommt es zu rechtlichen Auseinandersetzungen ist die Bauleistungsbeschreibung das Dokument, auf dessen Basis der Kunde seine Rechte belegen und einfordern kann. Da die Formulierungen für Laien kaum verständlich sind, sollte man vor Abschluss des Bauvertrags von einem unabhängigen Fachmann überprüfen lassen, ob die Bauleistungsbeschreibung tatsächlich den mündlichen Abmachungen entspricht und eindeutig formuliert ist. Auch die Prüfung auf Vollständigkeit fällt in den Aufgabenbereich des Experten.

Dieser Experte informiert außerdem darüber, ob versteckte Haftungsausschlüsse enthalten sind oder Unwägbarkeiten, mit denen Mehrkosten verbunden sein könnten. Eine solche Unwägbarkeit ist die Beschaffenheit des Baugrunds. Ein Baugrund, der sich als wenig tragfähig erweist, muss mit entsprechenden Maßnahmen präpariert werden, sodass die Erstellung des Fundaments in diesem Fall wesentlich teurer wird als geplant. Erst nachdem der Check durch einen Fachmann vorgenommen wurde, sollte man den Bauvertrag unterzeichnen.