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Instandhaltung der Eigentumswohnung wird aus Rücklagen finanziert

Die Rücklage für die Instandhaltung einer Eigentumswohnung und des Gebäudes ist eine finanzielle Reserve, die den Wohnungseigentümer vor Risiken durch ungeplante Reparaturen schützt.

Rücklagen sind Reserven, um sich vor ungeplanten Reparaturen zu schützen.

Rücklagen sind Reserven, um sich vor ungeplanten Reparaturen zu schützen. (Bild: TK-photography/clipdealer.de)

Rücklagen für die Instandhaltung von Eigentumswohnungen sind sinnvoll

Jede Immobilie verursacht Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen. Das gilt für Altbauten, aber auch für neuere Gebäude. Damit notwendige Reparaturen jederzeit durchgeführt werden können, schreibt der Gesetzgeber die Bildung von Rücklagen für die Instandhaltung vor. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss monatlich einen bestimmten Betrag als Instandhaltungsrücklage auf ein dafür eingerichtetes Gemeinschaftskonto einzahlen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass im Falle einer Reparatur die Kosten den einzelnen Wohnungseigentümer nicht überfordern und dann von den anderen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft übernommen werden müssen.

Gesetzliche Grundlage der Instandhaltungsrücklage

In Paragraph 21 Absatz 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)ist festgelegt, dass die Bildung von Rücklagen für die Instandhaltung zur Verwaltung einer Eigentumswohnung gehört. In Paragraph 28 Absatz 1 Nr. 3 WEG wird ergänzend erläutert, dass der Beitrag jedes Wohnungseigentümers Teil des Wirtschaftsplans ist. Es besteht jedoch keine gesetzliche Pflicht, Rücklagen für eine Eigentumswohnung zu bilden. Die Eigentümergemeinschaft hat also einen breiten Ermessensspielraum für die Festlegung der Rücklage.

Die Bildung der Rücklagen ist jedoch dringend zu empfehlen. Diese Finanzreserve sorgt dafür, dass stets eine ausreichende Liquidität vorhanden ist, um notwendige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen durchführen und zum großen Teil bezahlen zu können. Damit wird der Werterhalt der Immobilie sichergestellt, an dem alle Eigentümer ein Interesse haben. Wie hoch die Rücklagen sind, die jeder Wohnungseigentümer für seine Eigentumswohnung monatlich zahlen muss, wird von der Eigentümerversammlung gemeinschaftlich beschlossen und dann in der Teilungserklärung festgelegt.

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß WEG ein Recht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Ist in der Teilungserklärung nicht festgelegt, ob und in welcher Höhe die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden muss, kann jeder Eigentümer eine Regelung gerichtlich erzwingen.

Wie hoch sollten die Rücklagen für die Eigentumswohnung sein?

Auch die Höhe der Rücklagen ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. In Paragraph 21 Absatz 5 Nr. 4 WEG wird lediglich festgelegt, dass die Rücklagen angemessen sein sollen. Sinnvollerweise sollte sich die Instandhaltungsrücklage an folgenden Merkmalen der Immobilie orientieren:

  • Alter
  • Größe
  • Lage
  • Zustand
  • Reparaturanfälligkeit

Des Weiteren ist die finanzielle Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen.

Wie werden die Rücklagen für die Eigentumswohnung berechnet?

Die Instandhaltungsrücklage muss individuell für die konkrete Immobilie berechnet werden. Handelt es sich um einen Neubau, kann die Ansparrücklage deutlich niedriger sein als bei einem Altbau, der noch nicht energetisch saniert wurde und vielleicht zudem unter Denkmalschutz steht.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Instandhaltungsrücklage zu bemessen:

  • Petersche Formel
  • Formel von Hauff
  • Sockelbeträge gemäß Empfehlung des Verbands Deutscher Hausverwalter e. V. (VDH)

In der Praxis haben sich folgende Beträge bewährt, die sich auf den Zeitpunkt beziehen, an dem die Immobilie bezugsfertig war. Je nachdem, wie lange die Bezugsfertigkeit zurückliegt, ergeben sich folgende Werte:

  • weniger als 22 Jahre: jährlich maximal 7,10 pro Quadratmeter Wohnfläche
  • mindestens 22 Jahre: jährlich maximal 9 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
  • mindestens 32 Jahre: jährlich maximal 11,50 pro Quadratmeter Wohnfläche

Diese Beträge erhöhen sich jeweils um einen Euro, wenn das Gebäude mit einem Fahrstuhl ausgestattet ist. Bestehen Zweifel an der Angemessenheit dieser Werte, kann die Eigentümergemeinschaft laut Beschluss einen Bausachverständigen damit beauftragen, eine fachgerechte Schätzung vorzunehmen. Der Ermessensspielraum ist jedoch grundsätzlich groß und die Rechtmäßigkeit der Festsetzung von Rücklagen für eine Eigentumswohnung kann nur angezweifelt werden, wenn die obigen Werte deutlich über- oder unterschritten wurden.

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Vorgehensweise bei zu hohen oder zu niedrigen Rücklagen

Erscheint der Eigentümergemeinschaft die bisherige Instandhaltungsrücklage als zu niedrig, kann diese durch einen neuen Beschluss erhöht werden. Es kann jedoch auch der Fall eintreten, dass ein akuter Reparaturbedarf finanziert werden muss und die angesparten Instandhaltungsrücklagen dafür nicht ausreichen. In diesem Fall ist es möglich, eine Sonderumlage festzusetzen. Auch dafür ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Allerdings kann jeder einzelne Wohnungseigentümer einen derartigen Beschluss beantragen. Generell entscheidet die Gemeinschaft darüber, wie die Ansparrücklagen verwendet werden und ob eventuell zusätzlich ein Darlehen aufgenommen wird, um Sanierungsmaßnahmen zu bezahlen.

Wurde die Instandhaltungsrücklage jedoch zu hoch angesetzt, können die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, die Ansparrücklage bis zur angemessenen Höhe aufzulösen und auf die Mitglieder zu verteilen.

Wofür darf die Instandhaltungsrücklage verwendet werden?

Die angesparten Gelder sind strikt zweckgebunden. Sie dürfen nur dafür verwendet werden, über laufende Maßnahmen hinaus durchgeführte Instandhaltungen oder Sanierungen durchzuführen. Mit dem Geld darf also nicht günstig Heizöl eingekauft oder andere Liquiditätsengpässe der Eigentümergemeinschaft beseitigt werden. Die Ansparrücklagen sollen ausschließlich für die Instandhaltung verwendet werden. Das Geld darf auch nicht spekulativ angelegt werden, da die Gefahr eines Verlustes besteht und in diesem Fall nicht mehr genügend Geld für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen vorhanden wäre. Die Hausverwaltung entscheidet im Zweifelsfall darüber, wie das Geld angelegt wird.

Welchen Einfluss hat die Ansparrücklage auf das Hausgeld?

Beim Hausgeld handelt es sich um eine Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung leisten müssen. Jedes Jahr erfolgt eine Jahresabrechnung. Dies sind also zusätzliche Nebenkosten für die Wohnungseigentümer und somit eine relevante Entscheidungsgröße für die Käufer von Eigentumswohnungen. Ein Kaufinteressent sollte berücksichtigen, dass diese Nebenkosten deutlich höher sind als die der Mieter. Sie umfassen einerseits Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können:

  • Hausstrom
  • Wasser und Abwasser
  • Abfallgebühren
  • bei einer Zentralheizung die Heizkosten
  • Wohngebäudeversicherung
  • Reinigung
  • Wartung des Fahrstuhls
  • Hausmeister

Darüber hinaus erhöht sich der Betrag jedoch um Posten, die nicht vom Mieter getragen werden müssen:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungsrücklage

Die Höhe des Hausgelds hängt stark von der Beschaffenheit der Immobilie ab. Gehören zum Gebäude ausgedehnte Grünanlagen, mehrere Fahrstühle und ein Schwimmbad, müssen höhere monatliche Beträge an den Verwalter überwiesen werden als bei einem einfachen Mehrfamilienhaus ohne großen Garten und ohne Fahrstuhl. Käufer, die eine Eigentumswohnung erwerben möchten, um diese zu vermieten, sollten beachten, dass die Zahlung des Hausgelds auch dann erfolgen muss, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Die Höhe des Hausgelds hängt stark von der Beschaffenheit der Immobilie ab.

Das Hausgeld hängt stark von der Beschaffenheit der Immobilie ab. (Bild: TK-photography/clipdealer.de)

Welchen Einfluss hat die Instandhaltungsrücklage auf den Kaufpreis?

Die Instandhaltungsrücklage kann als indirekte Preiserhöhung betrachtet werden und muss aus diesem Grund unbedingt in die Finanzierung aufgenommen werden. Kaufinteressenten sollten berücksichtigen, dass nicht nur die monatliche Kreditrate zu bezahlen ist, sondern darüber hinaus die Instandhaltungsrücklage sowie die Verwaltungskosten anfallen. Die Eigentumswohnung ist also teurer, als die monatliche Kreditrate dies vermuten lässt.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich den Wirtschaftsplan und die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft genauer ansehen. Auch eine Begutachtung der Immobilie und die Beantwortung der Frage, ob bereits Beschlüsse hinsichtlich anstehender Sanierungen getroffen wurden, sind für eine rationale Entscheidung wichtig.

Wurden beispielsweise fällige Reparaturen jahrelang vermieden und reicht die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht aus, um diese Maßnahmen durchzuführen, kann es sein, dass eine Sonderumlage fällig wird. Eine derartige Sonderumlage gefährdet die gesamte Kalkulation. Besonders bei Altbauten, die noch nicht umfassend energetisch saniert wurden, ist damit zu rechnen, dass für die nötigen Dämm-Maßnahmen und den Einbau einer modernen Heizung in absehbarer Zeit hohe Kosten entstehen werden.

Erheblicher Kostenfaktor: Rücklagen für die Eigentumswohnung

Wohneigentum ist eine beliebte Form der Altersvorsorge und die derzeit historisch niedrigen Zinsen motivieren viele Kaufinteressenten, über den Erwerb einer Eigentumswohnung nachzudenken. Anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses müssen dabei noch andere Kosten berücksichtigt werden, die neben der monatlichen Rückzahlung der Kreditrate zu bezahlen sind.

Es fallen Kosten für den Verwalter an und Gemeinschaftseinrichtungen wie Fahrstühle oder Treppenhäuser müssen auch gemeinschaftlich gewartet werden. Damit genug Kapital für nötige Reparaturen am Gebäude vorhanden ist, werden Instandhaltungsrücklagen erhoben. Beim Verkauf der Wohnung kann sich der Wohnungseigentümer seine anteilige Ansparrücklage nicht auszahlen lassen, diese geht auf den neuen Besitzer über. Dies sollte der Verkäufer bei der Kalkulation des Verkaufspreises einbeziehen und den Preis entsprechend höher ansetzen.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Finanzierung
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