Bevor ein Eigenheim gebaut oder gekauft wird, muss im Finanzierungsplan festgelegt werden, wie die Finanzierung des Projekts gestaltet werden soll und welches Budget zur Verfügung steht.

Der Finanzierungsplan ist dazu da, damit die Baufinanzierung bewältigt werden kann. (Bild: leaf/clipdealer.de)

Finanzierungsplan: wichtiger Meilenstein auf dem Weg zum Eigenheim

Ein realistischer Finanzierungsplan ist der erste Schritt, um den Traum vom eigenen Zuhause zu erfüllen. Ausgehend vom vorhandenen Eigenkapital wird ermittelt, wie viel Fremdkapital finanziert werden kann und wie hoch somit das maximale Budget ist. Aus der Immobilienfinanzierung resultiert eine jahrzehntelange finanzielle Verpflichtung, sodass es sehr wichtig ist, den Finanzierungsplan realistisch aufzustellen.

Damit während dieser langen Zeit keine Engpässe auftreten, sollten die erwarteten Einnahmen möglichst realistisch geschätzt werden. Zukünftige Lohnerhöhungen sollte man eher zurückhaltend bewerten. Der Finanzierungsplan ist also die Basis für eine solide Baufinanzierung und setzt den Rahmen, innerhalb dessen sich die Kosten für das Haus oder die Eigentumswohnung bewegen dürfen.

Welche Vorteile bietet ein Finanzierungsplan?

Mit dem Finanzierungsplan wird erreicht, dass sich die Bauherren einen Überblick über die zu erwartenden Kosten und die wahrscheinliche monatliche Belastung verschaffen. Ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ist ein komplexes Projekt, dessen finanzielle Folgen nicht auf einen Blick ersichtlich werden.

Viele Bauinteressenten sind überrascht, wenn alle Kosten, die mit dem Bau in Zusammenhang stehen, aufgelistet werden. Neben den reinen Herstellungs- und Grundstückskosten sind Positionen wie die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Gartengestaltung zu berücksichtigen. Diese Baunebenkosten belaufen sich auf bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten. Ohne einen detaillierten Finanzierungsplan kann es leicht geschehen, dass diese Kosten unterschätzt werden und die gesamte Finanzierung gefährdet ist.

Der Finanzierungsplan enthält folgende Angaben:

• verfügbare Mittel für monatliche Darlehnsrate
• Eigenkapital
• alle relevanten Kosten
• benötigtes Fremdkapital
• Berechnung der Darlehensarten und anderer Finanzierungsbausteine

Die ermittelten Werte werden in einen Gesamtplan übernommen. Mit einem Baufinanzierungsrechner können verschiedene Varianten der Immobilienfinanzierung durchgerechnet und die alternativen Tilgungspläne verglichen werden.

Ein fundierter Finanzierungsplan ist eine gute Voraussetzung für das Gespräch mit dem Bankberater, wenn ein Darlehen für die Finanzierung benötigt wird. Damit kann man von vornherein Befürchtungen einer unsoliden Finanzplanung entkräften.

Aufstellung des Finanzierungsplans

Den Finanzierungsplan können Bauherren zunächst selbst erstellen. Wenn es jedoch darum geht, Alternativen für die Beschaffung von Fremdkapital einzubeziehen, sind umfangreiche Berechnungen und Zinsvergleiche notwendig. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man die verschiedenen Möglichkeiten in Ruhe durchrechnen, bevor man sich für eine Variante entscheidet.

Vor der Aufstellung des Finanzierungsplans sind einige Vorarbeiten nötig. Ein detaillierter Haushaltsplan ist der erste Schritt, um das zur Verfügung stehende Budget festzulegen. Es ist wichtig zu wissen, wie viel Geld jeden Monat für die Tilgung des Darlehens vorhanden ist.

Haushaltsplan: Überblick über die monatlich verfügbaren Mittel

Wer plant, Immobilieneigentum zu erwerben, sollte sich einen genauen Überblick über die monatlichen Einnahmen und Ausgaben verschaffen. Die Finanzierung des Eigenheims wird mehrere Jahrzehnte dauern. Anders als Mieter kann man nicht relativ flexibel eine günstigere Mietwohnung anmieten, sondern ist finanziell die ganze Zeit festgelegt. Daher ist es wichtig, einen Haushaltsplan aufzustellen. Auf diese Weise kann man beurteilen, ob man den gewohnten Lebensstandard auch dann beibehalten kann, wenn außerplanmäßige Ausgaben anfallen oder der geplante Wiedereinstieg nach der Elternzeit in Vollzeit nicht möglich ist und die Familie kein volles zweites Einkommen zur Verfügung hat.

Im Haushaltsplan, für den man einen Online-Rechner nutzen kann, werden alle Einnahmen und Ausgaben aufgeführt. Den meisten Menschen ist gar nicht bewusst, wie viele fixe Kosten jeden Monat bezahlt werden müssen. Auch kleine Posten wie der Vereinsbeitrag oder die Mobilfunkrechnung dürfen nicht vergessen werden. Die Einnahmen sollten jedoch eher zurückhaltend geschätzt werden. Vor allem erwartete Karriere- und Gehaltssprünge können nicht Grundlage einer realistischen Finanzplanung sein. Aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben ergibt sich der Betrag, der monatlich für die Tilgung des Darlehens vorhanden ist.

Zusätzlich zu den bekannten Kosten ist eine Rücklage für Reparaturen und Renovierungsmaßnahmen einzuplanen. Mit dem Immobilieneigentum ist auch die Notwendigkeit verbunden, selbst für alle Reparaturen und Modernisierungen aufzukommen. Eine neue Heizung, die für 10.000 installiert werden muss, kann ansonsten den gesamten Finanzierungsplan ins Wanken bringen. Müssen dafür neue Kredite aufgenommen werden, sinkt das monatliche Budget für die Familie und der Lebensstandard muss eingeschränkt werden.

Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?

Auch die Frage nach dem eigenen Kapital sollte beantwortet sein, bevor man mit dem Kundenberater der Bank über eine Hypothek verhandelt. Es ist zwar möglich, ein Bauprojekt oder den Kauf einer Eigentumswohnung ohne eigene Ersparnisse zu finanzieren. Je mehr eigenes Kapital vorhanden ist, desto reibungsloser läuft die Finanzierung jedoch ab. Für die Banken stellen die Ersparnisse eine Sicherheit dar, die sie mit günstigeren Zinsen honorieren. Außerdem bewilligen einige Kreditinstitute Baudarlehen nur, wenn eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent erreicht wird.

Wer die günstigen Hypothekenzinsen nutzen möchte, aber noch keine Zeit hatte, eigenes Kapital anzusparen, kann sich innerhalb der Familie die nötigen finanziellen Mittel mit einem Privatdarlehen besorgen. Damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt, weil sich die Parteien unterschiedlich an einmal getroffene Abmachungen erinnern, sollte man auch für das Privatdarlehen einen schriftlichen Vertrag aufsetzen. Die Rückzahlung des privaten Kredits muss ebenfalls im Finanzierungsplan berücksichtigt werden, denn sie schmälert das Budget für die Kredittilgung.

Eine Möglichkeit, eigenes Kapital zu ersetzen, ist die sogenannte Muskelhypothek. Bauherren, die über handwerkliches Geschick und ausreichend fleißige Helfer verfügen, können einige Gewerke, wie das Verlegen der Fliesen oder den kompletten Innenausbau selbst übernehmen und damit die Kosten senken. Des Weiteren kann man für den Bau eines energieeffizienten Hauses zinsgünstige KfW-Kredite beantragen, bei denen teilweise sogar ein Tilgungszuschuss gewährt wird und die deshalb von einigen Banken als Erhöhung der Eigenkapitalquote akzeptiert werden.

Wie hoch sind die Gesamtkosten für das Haus oder die Wohnung?

Auch dieser Posten des Finanzierungsplans bedarf einer realistischen Zusammenstellung aller Kostenarten. Die Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent), Maklergebühren, der Eintrag im Grundbuch und die Notarkosten belaufen sich insgesamt auf mehrere Zehntausend Euro. Darüber hinaus müssen Kosten wie das Tapezieren des Hauses, das Verlegen von Laminat, die Einbauküche und der Gartenzaun, sowie das Pflastern der Einfahrt und das Anlegen der Terrasse berücksichtigt werden. Sehr häufig wird auch vergessen, dass die Kosten für den Gas- und Stromanschluss sowie den Anschluss an die Kanalisation ebenfalls mehrere Tausend Euro betragen.

Alternativen der Fremdkapitalbeschaffung

Aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und den eigenen Ersparnissen plus privaten Darlehen ergibt sich die Höhe des Fremdkapitals, das mit einer Hypothek finanziert werden muss. Mit dem Baufinanzierungsrechner können verschiedene Möglichkeiten durchkalkuliert werden, wobei man die Effekte von Zinsänderungen, veränderten Laufzeiten des Darlehens und Auswirkungen von Sondertilgungen simulieren kann.

Die monatliche Belastung für die Tilgung des Darlehens darf keinesfalls den im Haushaltsplan ermittelten Wert, der dafür zur Verfügung steht, übersteigen. Vielmehr limitieren die freien Finanzmittel pro Monat, wie hoch der Immobilienkredit maximal sein darf. Addiert man zu diesem Wert das eigene Kapital und private Darlehen erhält man die Summe, die insgesamt für das Haus oder die Wohnung zur Verfügung stehen.

Wie lang sollte die Laufzeiten des Darlehens gewählt werden?

Die Laufzeit der Hypothek ist meist kürzer als die Zeit, die insgesamt für die Finanzierung eingeplant wird. Bei den derzeit historisch niedrigen Hypothekenzinsen ist es jedoch sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Wer keinerlei Risiko eingehen will, eine Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen zu benötigen, wählt eine Laufzeit von bis zu 20 Jahren, sodass die gesamte Summe mit nur einem Immobiliendarlehen finanziert wird.

Das derzeit günstige Zinsniveau sollte für hohe Tilgungsraten genutzt werden, damit möglichst schnell ein großer Teil des Darlehens abgezahlt werden kann. Auch die Möglichkeit der Sondertilgung führt dazu, schneller mit der Rückzahlung fertig zu werden und wird in den meisten Darlehensverträgen eingeräumt. Wer möglichst niedrige Zinsen realisieren will, muss eine kürzere Laufzeit akzeptieren. In diesem Fall sollte man sich rechtzeitig Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen und mit hohen Tilgungsraten dafür sorgen, dass möglichst wenig Restschuld für eine Anschlussfinanzierung übrigbleibt.

Das derzeit günstige Zinsniveau sollte für hohe Tilgungsraten genutzt werden. (Bild: schlenger86/clipdealer.de)

Umgang mit Finanzierungslücken

Die Aufstellung des Finanzierungsplans hat das Ziel, Finanzierungslücken rechtzeitig zu erkennen und gegebenenfalls die Pläne anzupassen. An erster Stelle steht dabei die Reduzierung von Kosten, sodass das Bauprojekt den realistischen Möglichkeiten angepasst wird. Die Einsicht in die Notwendigkeit einer Änderung der Pläne ist zwar unangenehm, der Finanzierungsplan bewahrt jedoch vor folgenschweren Fehlentscheidungen.