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Haus mit Einliegerwohnung: Tipps für die Planung

Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet verschiedene Nutzungsmöglichkeiten und kann außerdem die Finanzierung erleichtern. Darüber hinaus eröffnet es Potentiale, um Steuern zu sparen.

Eine Einliegerwohnung eröffnet Potentiale, um Steuern zu sparen.

Eine Einliegerwohnung eröffnet Potentiale, um Steuern zu sparen. (Bild: iriana88w/clipdealer.de)

Welche Vorteile bietet ein Haus mit Einliegerwohnung?

Unter einer Einliegerwohnung ist nach Paragraf 11 des Wohnbaugesetzes eine der Hauptwohnung untergeordnete Wohnung zu verstehen. Es gibt verschiedene Gründe, die dafür sprechen, bei der Planung des Hausbaus eine Einliegerwohnung zu berücksichtigen:

  • Schaffung von Wohnraum für Verwandte
  • Schaffung von Wohnraum für Personal
  • Schaffung von Wohnraum zum Vermieten
  • Steuereinnahmen und weitere finanzielle Vorteile

Schaffung von Wohnraum für Verwandte

Die Planung und Realisierung eines Eigenheims ist ein Projekt, bei dem viele Bauherren bereits an die entferntere Zukunft denken. Separater Wohnraum in einer Einliegerwohnung eröffnet die Möglichkeit, dass dort die Großeltern einziehen und sich die Generationen Tür an Tür, aber dennoch in abgeschlossenen Wohneinheiten, unterstützen können.

In späteren Jahren bietet die Einliegerwohnung das Potential, für erwachsen gewordene Kinder zur Verfügung zu stehen. Auf diese Weise können sie lernen, einen eignen Haushalt zu führen, ohne bereits vollkommen auf die Unterstützung der Eltern verzichten zu müssen. In vielen Familien übernimmt schließlich ein Kind das Elternhaus und zieht mit seiner Familie in die Hauptwohnung, während die Eltern-Generation den Ruhestand in der Einliegerwohnung genießt.

Nicht zuletzt ermöglicht die Einliegerwohnung die Betreuung pflegebedürftiger Verwandter, ohne dass dafür die Privatsphäre völlig aufgegeben werden muss. In Kombination mit einem Pflegedienst ist dies für viele Familien genau die richtige Lösung, mit der beide Seiten glücklich werden.

Schaffung von Wohnraum für Personal

In einer Einliegerwohnung kann Personal untergebracht werden. Wer eine Haushälterin beschäftigt oder die Kinderbetreuung mit Au-Pair-Mädchen organisiert, profitiert ebenfalls von einer separaten Wohnung im eigenen Haus. Kurze Wege, jederzeitige Erreichbarkeit und dennoch eine unabhängige Haushaltsführung sind für viele Bauherren gute Argumente, um ein Haus mit Einliegerwohnung zu planen.

Eine Einliegerwohnung ermöglicht in späteren Jahren außerdem die Unterbringung von Pflegepersonal und damit den Verbleib im eigenen Zuhause, selbst wenn der Pflegefall eintritt.

Schaffung von Wohnraum zum Vermieten

Selbstverständlich kann die Einliegerwohnung auch ganz einfach vermietet werden. Mit den Mieteinnahmen wird die Finanzierung des Eigenheims erleichtert und eine zusätzliche, dauerhafte Einnahmequelle generiert. Besonders in Ballungsgebieten oder Städten, in denen viele Studenten leben, sind kleine Wohnungen extrem gefragt und es finden sich problemlos Mieter.

Die Hauseigentümer können übrigens von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn das Zusammenleben mit den Mietern nicht angenehm ist und sie selbst die größere Wohnung nutzen.

Steuereinnahmen und weitere finanzielle Vorteile

Wer ein Haus mit Einliegerwohnung baut, kann doppelt von der KfW-Förderung profitieren, denn diese wird jeweils für eine abgeschlossene Wohneinheit genehmigt. Es ist möglich, die Förderung durch ein zinsgünstiges Darlehen sowie den Tilgungszuschuss zu verdoppeln. Pro Wohneinheit können beim Programm “Energieeffizientes Bauen” maximal 100.000 Euro als zinsgünstiges Darlehen und bis zu 15.000 Euro Tilgungszuschuss genehmigt werden.

Das Haus mit Einliegerwohnung ist des Weiteren ein sehr effektives Steuersparmodell, zumindest dann, wenn die kleinere Wohneinheit vermietet wird. Die Mieteinnahmen zählen zwar als Einkünfte und müssen dementsprechend versteuert werden, die Kosten werden jedoch steuermindernd berücksichtigt. Das betrifft:

  • anteilige Schuldzinsen für das Hypothekendarlehen
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Abschreibungen von zwei Prozent pro Jahr
  • anteilige Kosten für die Gartenpflege

Um eine maximale Steuerersparnis zu erreichen, sollte man für die Einliegerwohnung einen getrennten Bauvertrag abschließen und diesen Teil des Hauses komplett mit einem Darlehen finanzieren. Das Eigenkapital wird dann für die Finanzierung der Hauptwohnung genutzt.

Wird die Einliegerwohnung an Verwandte vermietet, muss darauf geachtet werden, dass eine angemessene Miete vereinbart wird, die mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Ein schriftlicher Mietvertrag und regelmäßige Überweisungen von Miete und Nebenkosten verifizieren, dass es sich um ein korrektes Mietverhältnis handelt.

Sind auch Nachteile zu bedenken?

Neben den erhöhten Baukosten und dem Planungsaufwand sollte vor allem bedacht werden, ob das enge Zusammenleben Tür an Tür auf Dauer erwünscht wird. Ein Haus mit Einliegerwohnung ermöglicht zwar unabhängig voneinander zu wohnen, dennoch ist eine räumliche Nähe gegeben und damit kann eine Einschränkung der Privatsphäre verbunden sein. Es ist deswegen sinnvoll, vor der Realisierung des Projektes genau zu besprechen, wie das künftige Zusammenleben gestaltet werden soll, damit Konflikte vermieden werden.

Haus mit Einliegerwohnung: Tipps für die Planung

Bei der Planung des Hauses hat der Bauherr viele Freiheiten. So muss die Einliegerwohnung beispielsweise nicht zwingend mit einem eigenen Eingang ausgestattet sein. Viele Einliegerwohnungen werden im Souterrain oder im Dachgeschoss des Hauses eingerichtet und über die gemeinsame Haustür erreicht. Die Einliegerwohnung muss allerdings über sanitäre Anlagen und eine Kochgelegenheit verfügen, sodass sie unabhängig von der Hauptwohnung genutzt werden kann. Auch eine verschließbare Wohnungstür ist erforderlich.

Worin unterscheidet sich ein Haus mit Einliegerwohnung vom Zweifamilienhaus?

Im Haus mit Einliegerwohnung ist eine Wohnung eindeutig übergeordnet, also wesentlich größer. Dies ist bei einem Zweifamilienhaus nicht der Fall. Obwohl dort nicht beide Wohnungen gleich groß sein müssen, ist doch von einer prinzipiellen Gleichrangigkeit auszugehen. Das Zweifamilienhaus zeichnet sich außerdem dadurch aus, dass für beide Wohnungen eine notarielle Teilungserklärung vorhanden ist und diese Wohnungen somit wirtschaftlich komplett unabhängig voneinander sind.

Wer zwei gleichrangige Wohneinheiten bevorzugt, kann sich für ein Doppelhaus entscheiden. Auch in einem gemeinsam genutzten Doppelhaus kann ein Mehrgenerationenmodell gelebt werden oder die eine Haushälfte vermietet werden.

Planung des Grundrisses

Es gibt viele Möglichkeiten, ein Haus mit Einliegerwohnung zu bauen. Welche Variante gewählt wird, hängt von der geplanten Nutzung ab. Sollen beispielsweise die Großeltern einziehen, ist es wenig empfehlenswert, die Einliegerwohnung ins Dachgeschoss zu verlegen.

Einliegerwohnung in den oberen Etagen

Die Integration einer kleineren Wohnung in einem Einfamilienhaus kann auf verschiedene Weise erfolgen. Es ist möglich, jeden Haustyp mit einer Einliegerwohnung auszustatten und diese im Erdgeschoss, im Souterrain, im Dachgeschoss oder auch über zwei Geschosse hinweg unterzubringen.

Sehr beliebt ist die Variante, dass eine Einliegerwohnung in einem zweigeschossigen Haus mit Satteldach in der oberen Etage oder im Dachgeschoss untergebracht wird und über das gemeinsam genutzte Treppenhaus zugänglich ist. Mit einem Windfang kann die Hauptwohnung vom Treppenhaus getrennt werden. Wird die kleinere Wohneinheit im Dachgeschoss oder über zwei Geschosse unter Einbeziehung des Dachgeschosses untergebracht, muss eine geeignete Dachform gewählt werden. Neben einem Satteldach sind Flach- und Zwerchgiebeldächer geeignet, um Zimmer unter dem Dach unterzubringen.

Einliegerwohnung im Souterrain

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die kleinere Wohnung ins Souterrain zu verlegen. Die Wohnung hat bei entsprechender Ausstattung die gleiche Wohnqualität wie der Wohnraum in den anderen Etagen.

Einliegerwohnung im Erdgeschoss

Diese Variante eignet sich besonders für Bungalows oder Häuser mit einem Anbau. In diesen Fällen ist die Einliegerwohnung ein abgeschlossener Teil des Gebäudes, der meist über einen eigenen Eingang zugänglich ist.

Wie soll das Haus mit Einliegerwohnung dimensioniert werden?

Bei der Grundrissplanung werden die Zahl der Zimmer und die Wohnfläche festgelegt. Eine Einliegerwohnung sollte zumindest über einen Wohn-Ess-Bereich und ein Schlafzimmer sowie ein Badezimmer verfügen. Selbstverständlich ist auch eine Kochmöglichkeit nötig. Es hängt von den Wünschen der zukünftigen Bewohner ab, ob diese in den Wohn-Ess-Bereich integriert oder als separate Küche geplant wird. Die Einliegerwohnung ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und hat demzufolge meist maximal die Hälfte der Wohnfläche der größeren Wohnung.

Wird geplant, die Einliegerwohnung zu vermieten, sollten separate Gas-, Strom- und Wasserzähler eingebaut werden, um späteren Unstimmigkeiten vorzubeugen. Auch eigene Mülltonnen und ein eigener Briefkasten sind erforderlich. Sehr sinnvoll ist es, auf eine besonders gute Schallisolierung zu achten, damit die nötige Privatsphäre für beide Seiten gewahrt wird.

Einliegerwohnungen sollten über Wohn-, Ess-, Schlaf- und Badezimmer verfügen.

Einliegerwohnungen sollten über Wohn-, Ess-, Schlaf- und Badezimmer verfügen. (Bild: bialasiewicz/clipdealer.de)

Wie kann das Haus mit Einliegerwohnung realisiert werden?

Es macht bautechnisch keinen großen Unterschied, ob ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus oder ein Haus mit einer Einliegerwohnung gebaut wird. Bauherren können das Haus als Fertighaus wählen, das schlüsselfertig errichtet wird. Es ist aber ebenfalls möglich, eine Baufirma mit dem Bau eines massiven Hauses mit Einliegerwohnung zu beauftragen und dieses nicht schlüsselfertig, sondern unter Einbeziehung von Eigenleistungen zu bauen.

Ein Fertighaus bietet den Vorteil einer kürzeren Bauzeit und kann ebenso individuell konfiguriert werden wie ein Massivhaus, das traditionell Stein auf Stein gebaut wird. Sowohl die Aufteilung des Grundrisses, als auch die Anzahl und Größe der Zimmer sind flexibel wählbar. Im Hinblick auf die Wohnfläche sind ebenfalls alle Optionen vom relativ kompakten Fertighaus bis zur Variante mit mehr als 250 Quadratmetern und großzügigen Wohneinheiten realisierbar. In jedem Fall ist ein Haus mit Einliegerwohnung eine Investition in die Zukunft und eröffnet seinen Eigentümern unterschiedlichste Nutzungsmöglichkeiten, die immer wieder der aktuellen Lebenssituation angepasst werden können und der Familie somit mehr Freiheit schenken.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Finanzierung, Hausbau, Wohnen
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