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Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen schützt die Rechte der Bauherren

Mit dem Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen hat der Gesetzgeber eine unbürokratische Möglichkeit geschaffen, berechtigte Mängelansprüche der Bauherren abzusichern.

Sicherheitseinbehalt ist eine Möglichkeit, Mängelansprüche abzusichern.

Sicherheitseinbehalt ist eine Möglichkeit, Mängelansprüche abzusichern. (Bild: dolgachov/clipdealer.de)

Informationen zum Thema Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen

Der Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen wird in vielen Bauverträgen von vornherein berücksichtigt. Wenn Bauträger und Bauherr vereinbaren, dass die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) gilt, ist damit der Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen eingeschlossen. In diesem Fall verpflichtet sich der Auftraggeber, den vereinbarten Sicherheitseinbehalt auf ein dafür eingerichtetes Sperrkonto einzuzahlen. Üblicherweise beträgt der Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen fünf Prozent der Rechnungssumme. Mit dieser Summe sollen Gewährleistungsansprüche des Bauherren gegenüber der Baufirma abgesichert werden.

Mit dem Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen sind viele Fragen verbunden, die im Folgenden beantwortet werden:

  • Welches sind die rechtlichen Grundlagen?
  • Wie hoch ist die einbehaltene Summe maximal?
  • Welche Funktion hat diese Art von Sicherheitsleistung?
  • Wie erfolgt die praktische Abwicklung?
  • Wann wird der einbehaltene Betrag ausgezahlt?

Welches sind die rechtlichen Grundlagen?

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) bildet den Rahmen für den Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen. Darüber hinaus basiert diese Art der Sicherung von Gewährleistungsansprüchen auf dem Schuldrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragrafen 232 bis 240). Die Einbehaltung des Geldes hat die Funktion einer Kaution und bedarf der vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Bauherren und dem Bauträger.

Wie hoch ist die einbehaltene Summe maximal?

Generell gilt ein Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen in Höhe von fünf Prozent der Netto-Rechnungssumme als angemessen. Behält der Bauherr einen höheren Betrag ein, kann dies von der Baufirma angefochten werden. In einem solchen Fall sind die gesamten Vereinbarungen im Hinblick auf die Sicherheitsleistungen anfechtbar.

Werden die vereinbarten Sicherheitsleistungen von den Abschlagszahlungen und nicht von einer Schlussrechnung einbehalten, dürfen jeweils nur maximal zehn Prozent der Abschlagszahlung einbehalten werden. Sind dann fünf Prozent der Gesamtsumme erreicht, dürfen keine weiteren Gelder einbehalten werden.

Welche Funktion hat diese Art von Sicherheitsleistung?

Der Kunde zahlt nur einen Teil, meist 95 Prozent des vereinbarten Rechnungsbetrages, direkt an die Baufirma und die restlichen fünf Prozent auf ein Sperrkonto. Dort verbleibt das Geld bis zum Ende der Gewährleistungsfrist. Mit dieser Maßnahme soll den Kunden die Durchsetzung berechtigter Mängelansprüche erleichtert werden.

Der Bau eines Hauses ist eine komplexe Dienstleistung und demzufolge ist es bei der Abnahme teilweise nicht möglich festzustellen, ob die Leistung von der Baufirma mängelfrei erbracht wurde. Stellt der Bauherr erst nach der Abnahme fest, dass Mängel vorhanden sind, ist es ohne eine derartige Sicherheitsleistung schwierig, die Ansprüche auf Gewährleistung durchzusetzen. Das Konstrukt des Sicherheitseinbehalts dient also dem Verbraucherschutz.

Durch das Einbehalten eines Teils der Rechnungssumme sollen Bauherren vor den Folgen einer Insolvenz der Baufirma während der Bauphase und bis zum Ende der Zeit, in der Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können, geschützt werden.

Wie erfolgt die praktische Abwicklung?

Der Sicherheitseinbehalt kann geleistet werden durch:

  • eine Bürgschaft
  • das Einbehalten von Geld

Eine Bürgschaft wird seltener gewählt, da diese Art des Sicherheitseinbehalts schwieriger umsetzbar ist. Aus diesem Grund werden meist fünf Prozent des Netto-Rechnungsbetrages einbehalten.

Der Auftraggeber hat jedoch kein Recht, über das einbehaltene Geld zu verfügen, denn es dient ausschließlich der Sicherung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber der Baufirma. Deshalb schreibt der Gesetzgeber vor, dass die entsprechende Summe auf ein gesperrtes Konto eingezahlt wird. Über dieses Konto können die beiden Vertragsparteien nur gemeinsam verfügen. Werden auf dem Konto Zinsen erwirtschaftet, stehen diese Erträge dem Auftragnehmer zu.

Der Bauherr ist verpflichtet, der Baufirma mitzuteilen, dass das Geld einbehalten wurde und muss die Summe innerhalb von 18 Tagen auf das Sperrkonto überweisen. Versäumt der Bauherr die rechtzeitige Überweisung, kann ihm von der Baufirma eine Nachfrist gesetzt werden. Verstreicht auch diese Nachfrist, ist der Auftragnehmer berechtigt, die unverzügliche Auszahlung der Summe zu verlangen und muss auch keine anderen Sicherheitsleistungen stellen.

Wann wird der einbehaltene Betrag ausgezahlt?

Erst nachdem die Gewährleistungsfrist (meist fünf Jahre) abgelaufen ist, muss das Geld an die Baufirma ausgezahlt werden. Das stellt besonders kleinere Handwerksbetriebe vor große wirtschaftliche Probleme.

Nach der Gewährleistungsfrist, muss die Baufirma ausgezahlt werden.

Nach der Gewährleistungsfrist, muss die Baufirma ausgezahlt werden. (Bild: babar760/clipdealer.de)

Praktische Tipps für Auftraggeber

Wenn der Bauträger den Bauherren auffordert, die vereinbarte Summe innerhalb einer bestimmten Frist einzuzahlen, sollte diese Frist eingehalten werden. Kommt der Bauherr seiner Verpflichtung auch innerhalb einer gesetzten Nachfrist nicht nach, erlischt sein Anspruch auf Gewährung von Sicherheitsleistungen. Der Bauunternehmer kann dann die Auszahlung des vollen Rechnungsbetrags verlangen. Werden trotzdem Mängel festgestellt, müssen die daraus resultierende Ansprüche mit einem Rechtsanwalt durchgesetzt werden.

Häufig sind sich Bauherren unsicher, ob tatsächlich Sicherheitsleistungen gemäß VOB/B im Bauvertrag vereinbart wurden und wie sie die Zahlung administrativ abwickeln sollen. In diesen Fällen ist es sinnvoll, einen Rechtsanwalt zu konsultieren und sich die Formalitäten genau erläutern zu lassen. Der Anwalt wird den Bauvertrag prüfen und den Bauherren umfassend im Hinblick auf seine Gewährleistungsansprüche beraten.

Praktische Tipps für Auftragnehmer

Auch Baufirmen sollten sich davor absichern, dass der Bauherr insolvent wird und deswegen sicherstellen, dass die Sicherheitsleistungen insolvenzsicher angelegt werden. Das ist dann der Fall, wenn dem Bauherren erlaubt wird, den Sicherheitseinbehalt in Teilbeträgen einzubehalten, beispielsweise indem bei jeder Abschlagszahlung ein Teil auf das dafür vorgesehene Konto überwiesen wird. Diese Vereinbarung muss im Bauvertrag fixiert werden. Kommt der Bauherr seiner Verpflichtung nicht innerhalb der geltenden Fristen nach, ist der Bauträger berechtigt, die gesamte Summe bereits vor Ende der Gewährleistungspflicht einzufordern.

Der Bauunternehmer muss keinesfalls akzeptieren, dass der Bauherr einfach fünf Prozent der Rechnungssumme einbehält. Auch das Einzahlen auf ein normales Bankkonto genügt nicht, denn dort ist das Geld nicht insolvenzsicher angelegt und erfüllt somit nicht die Funktion des gegenseitigen Schutzes beider Vertragsparteien. Nur ein spezielles Konto, auf das die beiden Parteien ausschließlich gemeinsam zugreifen können, erfüllt alle nötigen Anforderungen.

Gewährleistungsbürgschaften als Alternative zum Sicherheitseinbehalt

Für die Baufirmen kann das Einbehalten von fünf Prozent der Rechnungssumme zu einer ernsthaften Bedrohung der wirtschaftlichen Existenz werden. Die VOB/B sieht jedoch vor, alternativ einen solventen Bürgen zu stellen. Privatpersonen sind als Bürgen wenig geeignet. Stattdessen fungieren häufig Banken oder Versicherungen als Bürgen für Handwerker oder Baufirmen.

Eine Bankbürgschaft wird erst nach erfolgreicher Bonitätsprüfung vergeben und schränkt außerdem die Kreditlinie und damit die Liquidität des Betriebes ein. Außerdem lassen sich Banken diese Leistung häufig mit variablen Zinssätzen entlohnen. Bedenkt man, dass die Gewährleistungsfrist maximal fünf Jahre beträgt, wird ersichtlich, dass eine Bankbürgschaft eine teure Variante ist.

Eine günstigere Alternative bietet die Gewährleistungsbürgschaft einer Versicherung. Dabei behält der Bauherr nicht fünf Prozent der Rechnungssumme ein, sondern erhält eine Bürgschaft von der Versicherung, an die er sich im Falle einer Mängelrüge wenden kann. Mit dieser Art von Versicherungsbürgschaft sind beide Parteien optimal für den Fall, dass innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel auftreten, abgesichert. Ist die Baufirma in der Zwischenzeit insolvent geworden, übernimmt die Versicherung die Behebung des Mangels. Üblicherweise ist diese Art der Gewährleistungsbürgschaft kostengünstiger als eine Bankbürgschaft und schränkt außerdem nicht die Liquidität der Baufirma ein. Meist wird den Bauunternehmen eine Bürgschaftslinie eingeräumt, sodass diese nicht für jeden Auftrag erneut eine Versicherung abschließen müssen.

Eine günstigere Alternative bietet die Gewährleistungsbürgschaft einer Versicherung.

Eine günstigere Alternative bietet die Gewährleistungsbürgschaft einer Versicherung. (Bild: solerf/clipdealer.de)

Der Sicherheitseinbehalt schützt Bauherren und Baufirmen

Während und nach der Erbringung von Bauleistungen kommt es nicht selten zu Rechtsstreits zwischen den Vertragsparteien. Meist geht es dabei um eine mangelhafte Ausführung der Bauleistungen. Damit die gesetzlichen Ansprüche durchgesetzt werden können, räumt der Gesetzgeber für die meisten Gewerke beim Bau eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ein. Innerhalb dieser Zeit auftretende Mängel müssen vom Bauträger beseitigt werden.

Ist die Baufirma jedoch mittlerweile insolvent, bleiben die Bauherren auf ihren berechtigten Ansprüchen sitzen. Um das zu vermeiden, räumt der Gesetzgeber das Recht auf Einbehalt von Sicherungsleistungen in Höhe von maximal fünf Prozent der Netto-Rechnungsbetrages ein. Doch auch die Bauunternehmen sollen davor geschützt werden, dass diese Sicherungsleistungen im Falle einer Insolvenz in die Insolvenzmasse eingehen. Deshalb muss das Geld auf ein Konto eingezahlt werden, über das beide Vertragsparteien nur gemeinsam verfügen können. Für Handwerksfirmen ist die Zahlung einer verminderten Rechnungssumme jedoch ein großes Problem, denn sie müssen bis zu fünf Jahren auf ihr Geld warten. Eine Lösung bieten Bankbürgschaften oder Gewährleistungsbürgschaften von darauf spezialisierten Versicherungen.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Finanzierung
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