Der Privatverkauf von Immobilien ist für Käufer und Verkäufer interessant. Es sind jedoch einige Faktoren zu beachten, damit der Verkauf reibungslos und zu beiderseitiger Zufriedenheit abgewickelt werden kann.

Der Privatverkauf von Immobilien ist für Käufer und Verkäufer interessant. (Bild: goodluz/clipdealer.de)

Privatverkauf: Besonderheiten beim Immobilienverkauf

Bei einem Privatverkauf bietet der Eigentümer seine Immobilie an, ohne dass er dabei von einem Makler unterstützt wird. Auf diese Weise fällt keine Maklergebühr an, sodass der Immobilienkäufer diesen Posten der Kaufnebenkosten spart. Maklergebühren von bis zu sieben Prozent verteuern eine Immobilie, die 300.000 Euro kostet, um 21.000 Euro. Für den Verkäufer bedeutet das, eventuell schneller einen Kaufinteressenten zu finden und somit den Privatverkauf eher abzuwickeln als einen Verkauf über den Makler.

Wird auf die Einschaltung eines Maklers verzichtet, muss man sich allerdings selbst um alle Vertragsmodalitäten kümmern und hat keinen Experten an seiner Seite, der die administrative Abwicklung des Verkaufs übernimmt. Auch im Hinblick auf die Vermarktung kann man nicht auf das fachmännische Know-how des Maklers zurückgreifen, sondern muss eine eigene Vermarktungsstrategie entwickeln. Da es beim Immobilienverkauf um sehr viel Geld geht, sollte der Privatverkauf gut vorbereitet werden.

Wer den Aufwand scheut, ein Haus ohne Makler zu verkaufen, sollte sich vor der Beauftragung eines Maklers über dessen Geschäftsbedingungen informieren. Dort werden die Modalitäten der Zusammenarbeit zwischen Makler und Verkäufer festgelegt. In den Geschäftsbedingungen ist auch vermerkt, wie hoch die Maklerprovision ist. Diese variiert teilweise ganz erheblich, sodass es sinnvoll ist, vor der Erteilung des Verkaufsauftrages die Geschäftsbedingungen verschiedener Makler zu vergleichen.

Strategie für den Privatverkauf einer Immobilie

Bevor man mit der Vermarktung beginnt, sind folgende Fragen zu beantworten:

• 1. Zu welchem Preis wird die Immobilie angeboten?
• 2. Welche Unterlagen werden für die Kaufabwicklung benötigt?
• 3. Wo wird die Immobilie angeboten?
• 4. Welche Informationen benötigen Kaufinteressenten?
• 5. Wie wird der Notartermin vorbereitet?

1. Zu welchem Preis wird die Immobilie angeboten?

Die Festlegung des Verkaufspreises ist nicht einfach, denn wer die Immobilie privat verkauft, hat keinen Makler als Ansprechpartner, der einen realistischen Verkehrswert ermittelt. Kostenlose Bewertungsprogramme im Internet basieren meist nur auf den Angebotsdaten der Immobilienportale und nicht auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen. Außerdem berücksichtigen diese Programme besondere Ausstattungsmerkmale und andere individuelle Eigenschaften der Immobilie nur unzureichend. Damit man eine realistische Preisvorstellung bekommt, sollte man die Immobilie von einem Immobiliensachverständigen schätzen lassen. Dieser erstellt ein Gutachten, aus dem der Verkehrswert hervorgeht.

Ein solches Gutachten erleichtert den Verkauf, denn es signalisiert die Seriosität des Angebots. Setzt man den Verkaufspreis zu hoch an, wird es schwierig sein, geeignete Kaufinteressenten zu finden. Kalkuliert man den Verkaufspreis aufgrund fehlender Informationen zu niedrig, entsteht dadurch ein erheblicher finanzieller Schaden.

Wenn die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, stellt sich die Frage, ob Vorfälligkeitszinsen an die Bank gezahlt werden müssen. Ergibt sich eine Finanzierungslücke, weil der Kaufpreis nicht ausreicht, um den Kredit und die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, müssen Überlegungen angestellt werden, wie diese geschlossen wird.

2. Welche Unterlagen werden für die Kaufabwicklung benötigt?

Für den Immobiliensachverständigen und auch für potentielle Kaufinteressenten sind alle Unterlagen relevant, die das Objekt betreffen:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Baugenehmigungen
• Grundrisse
• eventuell vorhandene Mietverträge
• Informationen zum Denkmalschutz

3. Wo wird die Immobilie angeboten?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zum Kauf anzubieten:

• Inserate in der Zeitung
• Internetportale
• weitere Optionen

Zeitungsinserate sind eine bewährte Methode, einen Privatverkauf zu offerieren. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass ein Inserat wenig Möglichkeiten bietet, das Haus ausführlich zu beschreiben. Auch das Hinzufügen von mehreren Fotos ist nicht möglich. Das hat zur Folge, dass sich Kaufinteressenten kein genaues Bild von der Immobilie machen können und wahrscheinlich viele Besichtigungstermine vereinbart werden, die von vornherein keinen Verkaufserfolg versprechen.

Internetportale bieten demgegenüber die Möglichkeit, die Immobilie detailliert zu präsentieren. Hier können Fotos, Grundrisse und ausführliche Beschreibungen gepostet werden, womit sich der Kreis der potentiellen Käufer auf die tatsächlich infrage kommenden Interessenten reduziert. Das ist sinnvoll, um unnötige Besichtigungstermine zu vermeiden.

Es gibt noch weitere Möglichkeiten, auf den Verkauf aufmerksam zu machen. Ein Verkaufsschild, das professionell hergestellt wurde, erregt die Aufmerksamkeit von Passanten. Bei großen Objekten kann außerdem eine gezielte Printwerbung erfolgversprechend sein.

4. Welche Informationen benötigen Kaufinteressenten?

Bei der Gestaltung von Zeitungsinseraten und Einträgen auf Internetportalen sollte beachtet werden, welche Informationen die Zielgruppe benötigt und erwartet. Einerseits ist es leichtsinnig, im Internet Namen und Adressen zu veröffentlichen, andererseits wirkt es unseriös, wenn das Angebot völlig anonymisiert verfasst wurde.

Nachdem das Inserat oder der Eintrag im Portal erschienen ist, sollte man für die Kaufinteressenten gut erreichbar sein. Wer seine E-Mails nicht tagsüber beantworten kann, stellt mit der Angabe einer jederzeit erreichbaren Handynummer sicher, dass potentielle Käufer Termine vereinbaren oder Rückfragen stellen können.

Es ist außerdem empfehlenswert, ein Exposé der Immobilie anzufertigen, das die Interessenten vor dem Kauf ausführlich informiert und ihnen als Entscheidungsgrundlage nach einer Besichtigung zur Verfügung steht. Professionelle Fotos, die jedoch nicht bearbeitet werden sollten, sind ebenso Teil eines aussagekräftigen Exposés wie die ausführliche, objektive Beschreibung und die Grundrisse.

5. Wie wird der Notartermin vorbereitet?

Wenn den Käufern alle Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, die sie für die Finanzierung benötigen, wird der Verkaufsvorgang beschleunigt. Liegt dann die Finanzierungszusage der Bank vor, kann ein Notartermin vereinbart werden.

Das Internetrecht findet keine Anwendung beim Privatverkauf von Immobilien, denn der Vertragsabschluss ist laut deutschem Recht nur unter Einbeziehung eines Notars möglich. Das Internetrecht regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Verträgen, die über das Internet geschlossen werden. Der Immobilienverkauf kann im Internet angebahnt werden, in dem das Haus dort inseriert oder in einem speziellen Portal eingestellt wird. Der Verkauf kommt jedoch erst durch beiderseitige Vertragsunterschrift beim Notar zustande.

Das Internetrecht findet keine Anwendung beim Privatverkauf von Immobilien. (Bild: goodluz/clipdealer.de)

Mängelansprüche der Käufer beim Privatverkauf

Der Privatverkauf einer Immobilie wird üblicherweise mit dem Zusatz „wie gesehen verkauft“ abgewickelt, was einem Gewährleistungsausschluss entspricht. Im Kaufvertrag werden entsprechende Klauseln formuliert, die den Gewährleistungsausschluss des Käufers fixieren. Gleichzeitig wird eine schriftliche Zusicherung des Verkäufers in den Kaufvertrag aufgenommen, dass keine Mängel verschwiegen wurden.

Es ist beim Privatverkauf üblich, dass sich der Verkäufer mit einem umfassenden Haftungsausschluss schützt, denn ansonsten wären die finanziellen Risiken zu groß. Da der Verkäufer gleichzeitig versichert, keine Mängel zu verschweigen, sind die Risiken auch für den Immobilienkäufer überschaubar.

Mängelansprüche bei einem versteckten Mangel

Hat der Verkäufer einen Mangel verschwiegen, greift der Gewährleistungsausschluss nicht. In diesem Fall kann der neue Eigentümer nicht nur die Beseitigung des Mangels, sondern sogar die Rücknahme der Immobilie verlangen und Schadensersatz fordern. Der Kaufvertrag wird rückabgewickelt und dem Immobilienkäufer steht ein Ausgleich der finanziellen Schäden zu.

Die rechtliche Grundlage für die Mängelansprüche bilden die Paragrafen 434 ff. BGB. Der Immobilienkäufer hat nach dem Abschluss des Vertrages fünf Jahre lang Zeit, verdeckte Mängel anzuzeigen, denn erst nach Ablauf von fünf Jahren erlischt die Möglichkeit, Mängelansprüche zu stellen. Für den Verkäufer bedeutet das, dass es bis zu diesem Zeitpunkt möglich ist, dass Mängel aufgedeckt werden und eine Rücknahme der Immobilie eingefordert wird.

Risiken beim Privatverkauf ausschließen

Die größten Risiken ergeben sich sowohl für den Verkäufer als auch für den Hauskäufer daraus, dass verdeckte Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden. Das hat in jedem Fall zur Folge, dass es zu einem Rechtsstreit kommt. Kann der neue Eigentümer nachweisen, dass ihm der Mangel absichtlich, also arglistig verschwiegen wurde, hat er die Möglichkeit, vom Verkäufer die Beseitigung des Mangels zu verlangen. Auch ein Rücktritt vom Kauf und in manchen Fällen sogar Schadensersatzforderungen sind möglich.

Um sich vor diesen Risiken zu schützen, haben beide Vertragsparteien ein Interesse daran, den Zustand der Immobilie von einem Sachverständigen beurteilen zu lassen. Wenn ein Immobiliengutachter bestätigt, dass das Haus frei von Mängeln ist und der Verkaufspreis den Verkehrswert realistisch darstellt, spricht nichts gegen den Privatverkauf einer Immobilie.