Ein Tilgungsdarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass der Kreditnehmer den Kreditbetrag in monatlichen Raten zurückzahlt, bei denen der Tilgungsteil konstant bleibt, der Zinsanteil jedoch stetig sinkt.

Eine gleichbleibende Tilgungsrate kommt bei der Immobilienfinanzierung selten vor. (Bild: thodonal/clipdealer.de)

Tilgungsdarlehen: Möglichkeit der Baufinanzierung

Unter einem Tilgungsdarlehen verstehen Banken Kredite, bei denen der Tilgunsanteil in den Monatsraten konstant bleibt. Jede Tilgungsrate enthält einen Tilgungs- und einen Zinsanteil, wobei mit abnehmender Restschuld der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil jedoch gleich bleibt. Neben dem Tilgungsanteil werden im Kreditvertrag die Laufzeit und die Zinsbindung festgelegt.

Daraus ergibt sich, dass die monatliche Rate zu Beginn der Tilgung höher ist, da Zinsen auf einen hohen Kreditbetrag bezahlt werden. Im Laufe der Zeit sinkt dann die monatliche Belastung, bis zum Schluss fast gar keine Zinsen mehr bezahlt werden müssen. Dies ist der wesentliche Unterschied zum Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Rückzahlungsrate gleich bleibt, sich jedoch unterschiedlich in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufteilt. Auch hier wird der Zinsanteil immer geringer, in gleichem Maße steigt aber der Tilgungsanteil.

Mit einem Tilgungsdarlehen können Bauherren die Baufinanzierung in einer kürzeren Laufzeit bewältigen, da die Tilgung anfangs höher ist. Dafür muss allerdings auch eine höhere monatliche Belastung bewältigt werden.

Das Tilgungsdarlehen zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

• anfänglich hohe Monatsraten
• konstanter Tilgungsanteil
• sinkende monatliche Zinslast
• insgesamt sinkende Monatsraten

Eignet sich ein Tilgungsdarlehen für die Immobilienfinanzierung?

Diese Darlehensart wird auch als Abzahlungsdarlehen bezeichnet und eher selten als Element einer Baufinanzierung genutzt. Die Tatsache, dass der Tilgungsanteil über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant bleibt, hat zur Folge, dass zu Beginn sehr hohe Ratenzahlungen geleistet werden müssen, weil zusätzlich zur Tilgung auf den hohen Restschuldbetrag Zinsen gezahlt werden. Erst im Laufe der Zeit, wenn bereits ein größerer Teil des Kreditbetrags zurückgezahlt wurde, sinken die Zinszahlungen deutlich, sodass auch die Monatsrate geringer ausfällt. Die niedrigsten Raten zahlt man bei dieser Art der Baufinanzierung am Ende der Laufzeit, wenn kaum noch Zinsen anfallen.

Die hohen anfänglichen Ratenzahlungen sind der Hauptgrund dafür, dass Tilgungsdarlehen kaum für die Baufinanzierung genutzt werden. Bauherren möchten nicht gerade in der finanziell belastenden Lebensphase, wenn sie ein Haus bauen, die höchsten Monatsraten stemmen. In dieser Zeit muss nicht nur der Kredit für das Haus bewältigt werden. Es stehen noch andere, mit dem Bauvorhaben zusammenhängende, Ausgaben wie die Gartengestaltung oder der Kauf von Möbeln an. Darüber hinaus befinden sich besonders junge Familien oft in der Situation, mit nur einem Gehalt auskommen zu müssen, weil kleine Kinder betreut werden und einer der Partner seine Arbeitszeit zumindest reduziert.

Tilgungsdarlehen werden nicht nur für eine Immobilienfinanzierung vergeben, sondern können bei allen längerfristigen Kreditverträgen vereinbart werden. Ziel ist letztlich immer die schnellere Abzahlung der Darlehenssumme.

Vergleich des Tilgungsdarlehens mit anderen Darlehensformen

Das Tilgungsdarlehen ist nur eine Möglichkeit der Baufinanzierung. Weitere Kreditarten sind das bereits erwähnte Annuitätendarlehen sowie das endfällige Darlehen, bei dem die gesamte Kreditsumme erst am Ende der Laufzeit bezahlt wird und die Monatsraten aus den gleichbleibend hohen Zinszahlungen bestehen.

Es ist sinnvoll, sich genau zu informieren, welche Kreditform zu den individuellen finanziellen Voraussetzungen passt, bevor man einen langfristigen Kreditvertrag für eine Baufinanzierung abschließt.

Folgende Kriterien können für die Entscheidung, welche Darlehensart empfehlenswert ist, herangezogen werden:

• Veränderung der Rate während der Laufzeit
• Veränderung des Tilgungsanteils
• Veränderung des Zinsanteils
• Dauer bis zur Rückzahlung

Veränderung der Rate während der Laufzeit

Beim Tilgungsdarlehen sind die Monatsraten am Anfang am höchsten und sinken im Laufe der Zeit immer weiter, weil immer weniger Zinsen auf eine sinkende Restschuld gezahlt werden müssen. Zum Schluss besteht die Rate nur noch aus dem gleichbleibenden Tilgungsanteil.

Beim Annuitätendarlehen bleiben die Monatsraten über den gesamten Zeitraum der Baufinanzierung konstant, sodass der Kreditnehmer sich auf die monatliche Belastung einstellen kann und optimale Möglichkeiten für eine langfristige Budgetplanung hat.

Beim endfälligen Darlehen werden die geringsten Monatsraten bezahlt, weil keinerlei Tilgung während der Laufzeit stattfindet, sodass ausschließlich ein gleichbleibend hoher Zinsbetrag gezahlt wird. Diese Darlehensform eignet sich nur dann, wenn man fest damit rechnen kann, die volle Kreditsumme am Ende der Laufzeit zurückzuzahlen, weil man beispielsweise eine Kapitallebensversicherung ausbezahlt bekommt.

Veränderung des Tilgungsanteils

Der Tilgungsanteil ist beim Tilgungsdarlehen konstant hoch, während er beim Annutitätendarlehen stetig wächst, weil immer weniger Zinsen bezahlt werden müssen. Beim endfälligen Darlehen wird während der Laufzeit gar nicht getilgt.

Veränderung des Zinsanteils

Beim Tilgungsdarlehen sinkt der Zinsanteil am stärksten, denn im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleibt der Tilgungsanteil gleich hoch. Beim endfälligen Darlehen verändert sich der Zinsanteil nicht, sondern wird über den gesamten Finanzierungszeitraum konstant gezahlt.

Dauer bis zur Rückzahlung

Mit einem Tilgungsdarlehen wird die Kreditsumme schneller zurückgezahlt als mit einem Annuitätendarlehen. Beim endfälligen Darlehen erfolgt die Tilgung bei Ablauf des Finanzierungszeitraums.

In welchen Fällen ist ein Tilgungsdarlehen empfehlenswert?

Eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass ein Tilgungsdarlehen infrage kommt, ist ein gleichbleibend hohes oder sogar steigendes, sicheres Einkommen in den nächsten fünf Jahren. In dieser Zeit ist die Belastung durch die monatlichen Raten am höchsten und es wird bereits ein erheblicher Teil der Kreditsumme zurückbezahlt.

Allgemein ist dieses Darlehen immer dann geeignet, wenn man den Kredit möglichst schnell abbezahlen und sich durch im Verlauf sinkende Raten mittelfristig einen höheren finanziellen Spielraum sichern möchte. Tilgungsdarlehen werden privaten Bauherren eher selten angeboten, da diese Gruppe der Bankkunden Wert auf eine gleichbleibende monatliche Belastung legt, die eine bessere Planbarkeit ermöglicht.

Kann beim Tilgungsdarlehen eine Zinsbindung vereinbart werden?

Auch bei einem Tilgungsdarlehen können sich die Kreditnehmer entscheiden, ob eine Zinsbindung vereinbart werden soll oder eine variable Verzinsung vorteilhafter ist. Derzeit ist das Zinsniveau extrem niedrig, sodass es sinnvoll ist, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. In einer Hochzinsphase kann es jedoch empfehlenswert sein, variable Zinsen zu wählen, um von etwaigen Zinssenkungen zu profitieren.

Für welche Finanzierungen werden Tilgungsdarlehen genutzt?

Tilgungsdarlehen sind bei Unternehmen sehr beliebt, denn diese können die finanziellen Vorteile, die sich durch Abschreibungsmöglichkeiten von Maschinen und Immobilien ergeben, direkt in die Rückzahlung des Darlehens investieren und auf diese Weise die Darlehenssumme schneller zurückzahlen.

Seltener werden derartige Darlehen als Verbraucherkredite genutzt, die nicht zweckgebunden sind. Auch hier besteht die Intention darin, die Kreditsumme möglichst schnell zurückzuzahlen und somit insgesamt Zinsen zu sparen und schneller schuldenfrei zu sein.

Oft ist der Kauf eines Hauses durch Privatleute die größte Investition ihres Lebens. (Bild: goodluz/clipdealer.de)

Wie kann man die Immobilienfinanzierung optimieren?

Der Kauf oder Bau eines Hauses ist für die meisten Privatleute die größte Investition, die sie im Laufe ihres Lebens tätigen. Dabei geht es um große Vermögenswerte und eine sehr langfristige Festlegung auf Zahlungsverpflichtungen. Aus diesem Grund sollte man sich vor Abschluss der Kreditvertrags gründlich informieren und auch die eigene finanzielle Belastbarkeit kritisch hinterfragen.

Zunächst gilt es festzustellen, wie hoch die monatliche Tilgungsrate sein darf, ohne dass der Lebensstandard über viele Jahre erheblich eingeschränkt werden muss. Neben den fixen monatlichen Ausgaben sollte ein Betrag für unvorhergesehene Belastungen eingeplant werden. Außerdem ist es sinnvoll zu beachten, dass in manchen Lebensbereichen die Kosten steigen werden. Kinder, die ins Teenageralter kommen, kosten mehr, gehen auf teure Klassenfahrten und möchten vielleicht studieren. Auch für die Ausbildung der Kinder und eigene größere Wünsche sollte also Geld vorhanden sein, damit man sein Haus tatsächlich genießen kann und nicht nur als finanzielle Belastung betrachtet.

Da aktuell die Zinsen historisch niedrig sind, können Familien in vielen Regionen jedoch Wohneigentum zu mietähnlichen Konditionen finanzieren. Um das günstigste Kreditangebot zu finden, eignet sich ein Online-Kreditvergleich, auf dem mehr als 20 Banken Kreditangebote einstellen. Darunter befinden sich auch die Angebote der Direktbanken, die oft besonders niedrige Effektivzinsen verlangen. Die Vergleichsrechner ermöglichen das Berechnen alternativer Finanzierungsmodelle und zeigen anschaulich, wie sich ein höhere Tilgungsrate auf die Dauer der Kreditlaufzeit und die Höhe der gesamten Zinsen auswirkt.

Welcher Kredit eignet sich am besten für eine Immobilienfinanzierung?

Die meisten Bauherren entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen, da gleichbleibende Raten eine bessere Planungssicherheit bieten. Darüber hinaus ist die Zinslast derzeit niedrig, sodass von Anfang an der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate hoch ist. Ein Tilgungsdarlehen macht Sinn, wenn man die ersten Jahre besonders viel abzahlen möchte, weil man noch einige Jahre mit zwei Einkommen plant. Wird dann eine Familie gegründet und ein Einkommen fällt zumindest zum Teil weg, ist schon viel zurückgezahlt und die monatliche Belastung sinkt.