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Zwangsräumung Ablauf: Vom Bescheid bis zur Durchführung

Der Zwangsräumung Ablauf ist geregelt. In Deutschland werden jährlich mehr als 60.000 Zwangsräumungen durchgeführt. Bevor es zu einer Räumungsklage kommt, passiert jedoch erst einmal viel. Die Kündigung durch den Vermieter ist der Anfang.

Ziel ist bei Zwangsräumungen, weder dem Vermieter noch dem Mieter zu schaden.

Ziel ist bei Zwangsräumungen, weder dem Vermieter noch dem Mieter zu schaden. (Bild: Kurhan/ clipdealer.de)

Wann darf eine Zwangsräumung durch den Vermieter veranlasst werden?

Die Rechtsgrundlage in Deutschland in Bezug auf einen Zwangsräumung Ablauf ist klar. Ziel ist es, die Wohnungslosigkeit bei Mietern zu verhindern, dem Vermieter aber auch zu seinem Recht zu verhelfen. Der Weg zu einer Räumungsklage ist daher mit einigen Etappen versehen und zudem müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Einer der wohl häufigsten Gründe dafür, dass der Vermieter den Auszug seines Mieters möchte, sind unbezahlte Mieten.

Der Vermieter ist in der Pflicht, seinen Mieter zur Zahlung aufzufordern und ihm eine Frist zu setzen, bevor der Zwangsräumung Ablauf beginnt. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann eine Kündigung erfolgen. Hier wird unterschieden zwischen einer außerordentlichen und einer ordentlichen Kündigung. Die außerordentliche Kündigung ist fristlos und nur in seltenen Fällen auch wirklich rechtlich basiert.

Aber auch andere Gründe können eine Basis für die Kündigung des Mietvertrages bilden. Schadet der Mieter der Mietsache nachweisbar oder verstößt er mehrfach gegen den Vertrag, ist eine Kündigung möglich. Bis zu einer Zwangsräumung ist es aber dennoch ein etwas weiterer Weg.

Erst dann, wenn der Mieter sich nicht bereiterklärt, zum gesetzten Datum die Wohnung zu verlassen, können beim Gericht ein Räumungstitel und eine Zwangsräumung beantragt werden.

Die Dauer von einem Räumungsklageverfahren beim Zwangsräumung Ablauf

Nicht jeder Mieter möchte bewusst die Zwangsräumung fokussieren. Wenn eine vollstreckbare Klage vorliegt, ist es jedoch schwierig, diese zu verhindern. Allerdings dauert ein Räumungsklageverfahren etwas. Klassisch ist eine Dauer von sechs bis hin zu zwölf Monaten. Hier kommt es darauf an, wie umfangreich der Fall tatsächlich ist und welche Schritte sowohl Mieter als auch Vermieter bisher unternommen haben. Um eine rechtsbasierte Entscheidung treffen zu können, muss das Gericht beispielsweise Sachverständige und auch Zeugen anhören. Mehrere Termine sind notwendig. Wer in dieser Zeit ausziehen möchte, der kann das natürlich tun. Allerdings ist es noch nicht notwendig. Zu bedenken ist, dass der Mieter auch im Rahmen einer bestehenden Räumungsklage verpflichtet ist, weiter Miete zu zahlen.

Wichtig: Im Rahmen der Entscheidung eines Gerichts ist es immer gut als Mieter zu zeigen, dass etwas gegen die bestehende Problematik unternommen wird. Liegen finanzielle Probleme vor, ist der Weg zu einer Schuldnerberatung daher zu empfehlen. Hier gibt es Unterstützung bei der Suche nach einer Lösung für die Mietschulden, um den Zwangsräumung Ablauf so noch unterbrechen zu können.

Der Zwangsräumung Ablauf im Detail

Es ist möglich, dass der Zwangsräumung Ablauf auch schon innerhalb einer kurzen Zeit nach dem Beginn des Gerichtsverfahrens umgesetzt wird. Der Grund dafür kann sein, dass der Mieter sich zur Klageschrift gar nicht äußert. In diesem Fall ist ein kurzer Ablauf bis zur Entscheidung keine Seltenheit. Oft besteht die Räumungsklage dann bereits nach zwei Wochen.

Sobald ein Räumungstitel vorliegt, kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser ist zuständig dafür, die Wohnungsräumung durchzuführen. Die Zwangsräumung darf grundsätzlich nicht durch den Vermieter selbst durchgeführt werden. Eine Ausnahme ist im § 959 im BGB festgehalten. Hier ist vermerkt, dass der Vermieter die Durchführung dann in Angriff nehmen darf, wenn der Mieter von selbst ausgezogen ist.

Hinterlässt der Mieter nach seinem Auszug also noch Dinge in der Wohnung, dürfen diese durch den Vermieter entsorgt werden. Allerdings greift dieses Gesetz nur dann, wenn es sich um wertlose Gegenstände handelt. Anders sieht es aus, wenn Gegenstände von Wert in der Wohnung verblieben sind. In dem Fall müssen diese durch den Vermieter aufbewahrt werden.

Der Zwangsräumung Ablauf durch den Gerichtsvollzieher

Wenn die Zwangsräumung beauftragt werden soll, muss ein Räumungstitel vorliegen, der vollstreckbar ist. Erst dann kann der Zwangsräumung Ablauf auch weiter vorangetrieben werden. Erfolgt eine Veranlassung der Zwangsräumung durch den Vermieter oder einen rechtlichen Titel oder auch ohne das Einverständnis des Mieters, kann der Vermieter zu einer Strafe verurteilt werden. In diesem Zusammenhang wird auch von einer kalten Räumung gesprochen. In diesem Fall kann es sein, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter sogar einen Anspruch auf die Zahlung von Schadensersatz hat.

Liegt ein Räumungstitel vor und ist der Gerichtsvollzieher beauftragt, wird sich dieser an den Mieter wenden. Der Gerichtsvollzieher legt nun einen Zeitraum fest. Es handelt sich dabei um die Räumungsfrist. Innerhalb von dieser Frist kann der Mieter die Wohnung mit all seinem Eigentum selbst verlassen.

Der Zwangsräumung Ablauf nach der Räumungsfrist

Ist die Räumungsfrist verstrichen, der Mieter befindet sich aber noch immer in der Wohnung, wird nun die Zwangsräumung durchgeführt. Dafür muss durch den Gerichtsvollzieher erst einmal schriftlich ein Plan festgehalten werden. Sobald dieser Plan komplett erstellt ist, kann der Gerichtsvollzieher einen Termin für die Zwangsräumung festlegen. Damit der Zwangsräumung Ablauf auch nicht unterbrochen wird, muss der Vermieter einen sogenannten Kostenvorschuss zahlen.

Die Höhe ist abhängig vom Fall. Sie wird jedoch so festgesetzt, dass die Höhe möglichst kostendeckend ist. Der Mieter erhält dann ein Schreiben, dem er den Räumungstermin entnehmen kann. Nach der Zustellung des Schreibens verbleiben mindestens drei Wochen, bis der Termin auch eintritt. Dieser Zeitraum muss rechtlich eingeräumt werden. Für den Mieter bedeutet dies, dass er hier noch einmal handeln und die Zwangsräumung verhindern kann. Dies funktioniert nun aber nur noch durch einen Vollstreckungsschutz, für den ein Antrag gestellt werden muss.

Entfernung der beweglichen Gegenstände

Bei der Zwangsräumung wird nicht nur darauf geachtet, dass der Mieter mit eventuell weiteren Personen die Wohnung verlässt. Auch die beweglichen Gegenstände des Mieters werden durch den Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt. Der Gerichtsvollzieher arbeitet dafür mit einem Spediteur zusammen. Hier steht der Gerichtsvollzieher in der Verantwortung.

Er ist dazu angehalten darauf zu achten, dass die Gegenstände ordnungsgemäß und auch fachgerecht aus der Wohnung entfernt und eingelagert werden. Es ist möglich, dass der Vermieter unterstützend mitarbeitet. Dies hängt jedoch vom jeweiligen Fall ab.

Wichtig: Wenn der Mieter nicht bereit ist, für den Gerichtsvollzieher die Tür zu öffnen, darf dieser auch einen Schlüsseldienst beauftragen. Zudem ist es möglich, dass mit polizeilicher Unterstützung gearbeitet wird.

Der Kostenvorschuss wird so festgesetzt, dass die Höhe möglichst kostendeckend ist.

Der Kostenvorschuss wird so festgesetzt, dass die Höhe möglichst kostendeckend ist. (Bild: Kurhan/ clipdealer.de)

Der Abschluss der Zwangsräumung

Der Zwangsräumung Ablauf ist dann abgeschlossen, wenn der Mieter sowie dessen Gegenstände aus der Wohnung entfernt wurden. Der Gerichtsvollzieher übergibt dann alle Schlüssel an den Vermieter. Dieser kann nun sein Eigentum wieder komplett übernehmen und dieses erneut vermieten oder auch für den Eigengebrauch einsetzen.

Das eingelagerte Gut aus der Zwangsräumung muss durch den Gerichtsvollzieher für vier Wochen aufbewahrt werden. Der ehemalige Mieter kann seine Sachen in diesem Zeitraum einfordern, allerdings muss er die Räumungskosten begleichen. Dies gilt aber nur für die Gegenstände, die pfändbar sind. Nicht pfändbare Dinge müssen auch länger aufbewahrt werden. Erfolgt keine Abholung der pfändbaren Dinge, kann nach vier Wochen mit einer Zwangsversteigerung begonnen werden. Der Erlös daraus geht an den Vermieter, damit dieser wenigstens einen Teil seiner Kosten decken kann.

Fazit: Zwangsräumung Ablauf ist klar strukturiert

Der Ablauf einer Zwangsräumung ist rechtlich klar strukturiert und kann jederzeit durch den Mieter auch unterbrochen werden. So hat dieser die Möglichkeit, einen Widerspruch einzulegen und mögliche Mietschulden zu begleichen. Wenn ein Termin für die Räumungsklage steht und der Gerichtsvollzieher beauftragt ist, ist eine Rückabwicklung in den seltensten Fällen noch möglich. Um die Kosten möglichst gering zu halten, sollte der Mieter die Wohnung selbst verlassen.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Wohnen
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