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Erbbaurecht: Was bedeutet das eigentlich?

Durch das Erbbaurecht kann ein Haus gebaut oder gekauft werden, ohne dass das zugehörige Grundstück erworben werden muss. Ob das langfristig gesehen wirklich günstiger ist, sollte genauer hinterfragt werden.

Beim Erbbaurecht wird kein Grundstück gekauft, sondern nur die Immobilie auf diesem erworben.

Beim Erbbaurecht wird kein Grundstück gekauft, sondern nur die Immobilie auf diesem erworben.
(Bild: sandid / pixabay.com)

Erbbaurecht: Haus ohne Grundstück kaufen

Beim Erbbaurecht wird kein Grundstück gekauft, sondern nur die Immobilie auf diesem erworben. Der Erbbaurechtgeber geht damit einen Handel mit dem Erbbaurechtnehmer ein, wobei wichtig ist, dass das Grundstück selbst dennoch verkauft oder vererbt werden kann. Der Erbbaurechtgeber kann es überdies mit einer Hypothek belasten.

Rechtliche Regelungen zum Erbbaurecht

Soll das Erbbaurecht zur Anwendung kommen, tritt das Gesetz über das Erbbaurecht in Kraft. Teilweise finden sich die entsprechenden Regelungen auch im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dort ist beispielsweise die Zahlung des Erbbauzinses geregelt, des Weiteren werden die Anwendung des Grundstücksrechts sowie die Erneuerung bestehender Erbbaurechtsverträge dort geregelt.

Der notarielle Erbbaurechtsvertrag ist die Grundlage, auf dem das Recht zur Nutzung der Immobilie und die Zahlung einer Entschädigung festgehalten werden. Die entsprechenden Rechte werden im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch eingetragen, meist ist die Dauer der Nutzung auf 60 bis 99 Jahre festgelegt, wobei im gewerblichen Bereich kürzere Zeiten zwischen 40 und 59 Jahren gelten.

Besonderheiten der Erbbaurechtsverträge

Im Vergleich zu klassischen Immobilienverträgen haben Erbbaurechtsverträge bestimmte Besonderheiten:

  • Erbbauberechtigter ist Eigentümer des Gebäudes
  • Erweiterungen am Gebäude bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers
  • erlischt der Erbbauvertrag, gehen alle Rechte auf den Grundstückseigentümer über
  • bei Erlöschen des Vertrags erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung über mind. 2/3 des Verkehrswerts der Immobilie

Einst gab es die Erbpacht, die aber seit 1947 verboten ist. Der Begriff wird heute häufig noch synonym für das Erbbaurecht benutzt. Doch Letztere ist zeitlich begrenzt, während die Erbpacht unbegrenzt war.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts für die Beteiligten

Meist werden die Gebäude zu günstigeren Konditionen verkauft, wenn das Erbbaurecht gilt. Häufig sind es Kirchen, Gemeinden oder Kommunen, die Familien unterstützen möchten und die entsprechende Angebote unterbreiten. Meist ist aber keine Erstvergabe von Erbbaurechten mehr zu finden, sondern neue Erbbaurechtsnehmer übernehmen die Immobilien von früheren Berechtigten. Ob sich dieses Recht lohnt, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Vorteile der Erbbaurecht-Regelung

Sind die Zinsen für das Baugeld oder Kaufpreise für Grundstücke hoch, lohnt sich der Erbbauvertrag. Auch diese Vorteile warten auf den Erbbaurechtsnehmer:

  • keine Kosten für den Grundstückskauf
  • damit wird weniger Kapital für die Umsetzung des Bauvorhabens benötigt
  • Erbbauzinsen sind meist niedriger als Kaufpreis für Grund und Boden
  • niedrigere Baunebenkosten

Nachteile der Erbbaurecht-Regelung

Neben den Vorteilen des Erbbaurechts ergeben sich zahlreiche Nachteile, die sich vor allem über die Jahre hinweg gesehen gravierend auswirken können. Denn: Dem Erbbaurechtsnehmer gehört nur das Gebäude, nicht aber die Grundstücksfläche. Das bedeutet auch, dass er keinerlei Veränderungen am Grund und Boden vornehmen darf, ohne den Eigentümer vorher um Erlaubnis zu bitten. Der Fakt, dass das Grundstück nicht dem Eigentümer der Immobilie gehört, kann sich bei einem geplanten Verkauf negativ bemerkbar machen. Denn: Wer Interesse an Haus und Grundstücksfläche hat, möchte vielleicht nicht nur das Gebäude erwerben! Der Verkaufspreis muss damit oft niedriger angesetzt werden. Weitere Nachteile sind:

  • Erbbauzins steigt über die Jahre und wird an Erben weitergegeben
  • bei im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht ist die Zustimmung des Grundstücksbesitzers zum Verkauf nötig
  • Hausbesitzer profitieren über die Jahre nicht von einer Wertsteigerung der Immobilie, weil das Gebäude an den Boden gebunden ist
  • Erbbauzins kann durch den Grundstückseigentümer regelmäßig erhöht werden
  • Grundstücksbesitzer hat Mitspracherecht bei geplanten Veränderungen
  • bei Finanzierung über Darlehen hohe Kostenbelastung durch zusätzlichen Erbbauzins<
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    Auch für den Erbbaurechtsgeber kann sich die Regelung als nachteilig erweisen. Der Grund: Oft ist er dazu angehalten, die Immobilie so günstig wie möglich anzubieten, weil damit zum Beispiel die Förderung einkommensschwacher Familien unterstützt werden soll. Der Verkaufspreis liegt damit meist niedriger als bei einem Angebot auf dem freien Markt, wo Haus und Grundstücksfläche zusammen offeriert werden.

    Wird per Erbbaurecht ein Haus gebaut oder gekauft, gehört dem Betreffenden das Grundstück nicht.

    Wird per Erbbaurecht ein Haus gebaut oder gekauft, gehört dem Betreffenden das Grundstück nicht.
    (Bild: imagesbavaria / clipdealer.de)

    Der Erbbauzins: Was kostet die Immobilie?

    Der Erbbauzins berechnet sich immer nach dem Kaufpreis, der für das Grundstück angefallen wäre. In der Regel liegt er zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes. Nimmt man nun einen Zinssatz von 3,5 Prozent an und liegt der Grundstückspreis bei 120.000 Euro, werden jährlich 4.200 Euro als Erbbauzins fällig. Monatlich sind damit 350 Euro zu zahlen. Der Zinssatz ist im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben und kann frei zwischen den beiden Vertragspartnern verhandelt werden.

    Anpassungen des Erbbauzinses möglich

    Meist wird im Vertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart, nach der der Zins an die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise sowie an die Inflation angepasst werden kann. Die erste Anpassung darf nach drei Jahren vorgenommen werden, meist sind es aber fünf Jahre. Dann erst erhöht sich der Preis, eine Absenkung ist meist nicht zu erhoffen. Eine Kappungsgrenze sorgt dafür, dass der Erbbauzins nur begrenzt erhöht werden kann.
    Dennoch gilt: Der Erbbauzins erweist sich in der Finanzplanung meist als Unsicherheitsfaktor.
    Wird die Immobilie über einen Kredit finanziert, müssen die Kreditraten freilich noch zusätzlich zum Erbbauzins angerechnet werden. Damit stellt dieser eine zusätzliche Belastung dar.

    Erbbau oder normaler Kauf?

    Ein Vergleich der anfallenden Kosten sowie eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile einzelner Verfahrensweise ist durchaus sinnvoll. Denn auch bei hohen Grundstückspreisen steht am Ende doch der Käufer als alleiniger Eigentümer da und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen. Wird per Erbbaurecht ein Haus gebaut oder gekauft, gehört dem Betreffenden das Grundstück nicht. Durch den zu zahlenden Erbbauzins belaufen sich die zusätzlich zum Darlehen einzurechnenden Kosten aber auf viele Tausend Euro, sodass zu überlegen ist, ob diese Zusatzkosten nicht am Ende zumindest einen Teil des Grundstücks bezahlbar werden lassen.

    Auf den ersten Blick scheint es möglich zu sein, die Anschaffungskosten für das Grundstück zu sparen und die Baufinanzierung entsprechend geringer gestalten zu können. Je nach Ausgangslage sind es aber oft nur zwei- bis dreihundert Euro im Monat, die sich durch die Nutzung des Erbbaurechts sparen lassen. Dafür steht am Ende aber im schlimmsten Fall das Ende des Erbbauvertrags, zu dem zwar eine Entschädigung fällig wird. Diese Entschädigung bedeutet aber keinen neuen Wohnraum, der vorher über viele Jahre hinweg individuell und unter hohen Kostenaufwendungen eingerichtet worden ist.
    Zu bedenken ist ebenfalls, dass die Grunderwerbssteuer anfällt. Diese muss auch dann gezahlt werden, wenn nur ein Nutzungsrecht für das Grundstück erworben wird, nicht aber der Grund und Boden selbst. Dennoch fällt die Grunderwerbssteuer meist niedriger aus als bei einem klassischen Immobilienkauf.

    Der Erbbauvertrag endet

    Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags steht meist sowohl dem Eigentümer des Grundstücks als auch dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht zu. Der Grundstückseigentümer darf aber auch nach all den Jahren noch die Konditionen für den Verkauf festlegen, der andere Vertragspartner muss sie akzeptieren. Andernfalls entfällt das Vorkaufsrecht und die Immobilie darf auf dem freien Markt veräußert werden. Gleichzeitig hat der Erbbauberechtigte ein Vorrecht auf die Verlängerung des Vertrags, sofern kein Verkauf geplant ist. Ist dies nicht gewünscht, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, der Erbbauberechtigte bekommt die Entschädigung gezahlt.
    Tipp: Um alle rechtlichen Möglichkeiten in Bezug auf das Erbbaurecht auszuschöpfen, empfiehlt sich die rechtzeitige juristische Beratung bei einem Notar oder Rechtsanwalt für Immobilienrecht.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau, Finanzierung
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