Immer wieder taucht die Frage auf: Kann ich den Kauf einer Immobilie steuerlich geltend machen und die Kosten absetzen? Für Privatpersonen erledigt sich die Frage in der Regel von selbst, denn für das Haus lässt sich nichts absetzen.

Wer eine Immobilie privat erwirbt, kann die Aufwendungen dafür nicht geltend machen.
(Bild: MichaelGaida / pixabay.com)

Privaten Kauf von der Steuer absetzen: Der Staat schießt nichts dazu

Der Gedanke daran mag schon so manchem künftigen Immobilienbesitzer gekommen sein: Wie steht es um die steuerliche Absetzbarkeit des Immobilienkaufs? Können die Kosten bei der Steuer als außergewöhnliche Belastung, Werbungskosten oder als Sonderausgaben geltend gemacht werden? Dabei eines vorweg: Steuer lassen sich grundsätzlich nicht gegen Steuern rechnen. Das heißt, für Grundsteuern oder Erbschaftssteuern gilt, dass sie nicht steuermindernd geltend gemacht werden können.

Alle Kosten ausgeschlossen

Wer eine Immobilie privat erwirbt, kann die Aufwendungen dafür nicht geltend machen bzw. diese nicht steuerlich absetzen. Anschaffungskosten können somit ebenso wenig abgesetzt werden wie die anfallenden Nebenkosten, die zum Beispiel für die Umschreibung der Immobilie beim Notar anfallen. Doch gerade hier kommen schnell einige Tausende Euro zusammen! Dennoch gibt es einige Tricks, mit denen sich die Kostenpunkte mindern lassen. Und diese Tricks sind ganz legal! Steuern lassen sich zum Beispiel durch die folgenden Möglichkeiten sparen:

• Haus und Grundstück einzeln kaufen
  Die Grunderwerbssteuer wird immer dann fällig, wenn eine Immobilie gekauft wird. Der Steuersatz ist dafür in verschiedenen Bundesländern unterschiedlich, er wird zudem immer wieder angepasst. Bei älteren Gebäuden lassen sich Grundstück und Haus nicht getrennt voneinander erwerben, sie bilden beim Kauf eine Einheit. Anders sieht es bei neueren Immobilien aus. Existiert das Haus noch gar nicht, wird erst einmal nur das Grundstück gekauft, auf dem das Gebäude später errichtet werden soll. Das Grundstück ist deutlich günstiger als ein Haus, damit fallen weniger Grunderwerbssteuern an. Voraussetzung ist allerdings der Nachweis darüber, dass Haus und Grundstück getrennt voneinander gekauft wurden. Dies wird durch die zugehörigen Verträge möglich. Wichtig dabei: Der Verkäufer des Hauses und der des Grundstücks darf nicht ein und dieselbe Person sein. Außerdem muss zwischen dem Erwerb des einen und des anderen eine Frist von wenigstens sechs Monaten liegen.
• Sparen mit der Riester-Rente
  Wer die Immobilie steuerlich geltend machen will, kann auch die Riester-Rente für sich arbeiten lassen. Das bisher angesparte Kapital kann in Haus und Grundstück gesteckt werden. Damit wird das mitgebrachte Eigenkapital höher, der aufzunehmende Kredit verringert sich. Damit wiederum wird auch die Zinsbelastung gesenkt. Zudem schießt der Staat noch etwas hinzu, denn die Beiträge, die für die Riester-Rente gezahlt werden, sind steuerlich absetzbar. Ebenso die Zulagen, die pro Jahr ausgezahlt werden.
• Beruflichen Umzug steuerlich absetzen
  Die meisten Aufwendungen und Gebühren, die mit einem Umzug im Zusammenhang stehen, können steuerlich abgesetzt werden. Wer aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln muss, kann einen damit verbundenen Aufwand als Werbungskosten ansetzen. Durch den Hauskauf muss sich allerdings der Anfahrtsweg zur Arbeit deutlich verkürzt haben oder es wurde eine neue Arbeitsstelle angetreten und in diesem Rahmen der Umzug vorgenommen. Als Werbungskosten können die Kostenpunkte ebenfalls angesetzt werden, wenn ein Arbeitnehmer für seinen Arbeitgeber aus dem Ausland zurückkehrt und entsprechend umzieht.
• Privaten Umzug bei den Steuern ansetzen
  Einen privaten Umzug kann niemand von den Steuern absetzen. Dennoch gibt es auch hier eine Möglichkeit, den Staat an den Kostenpunkten teilhaben zu lassen: Der Umzug wird als haushaltsnahe Dienstleistung eingetragen: Handwerker, die Umzugsfirma, der Putzservice und ähnliche Aufwendungen lassen sich dann absetzen. Zumindest mit einer Höhe von bis zu 6.000 Euro, das sind nämlich die maximal möglichen 1.200 Euro Steuern bzw. 20 Prozent der Beträge.

Steuern sparen als Hauseigentümer

Auch wenn das Steuern sparen beim Immobilienkauf für private Käufer nicht direkt möglich ist, gibt es doch zum Beispiel im Rahmen einer Vermietung diverse Möglichkeiten, um Geld zu sparen. Dabei sind die beiden größten Posten die der Handwerkerrechnungen und die der haushaltsnahen Dienstleistungen.

Vermietung, Handwerker und Co: Aufwendungen für die Immobilie von der Steuer absetzen

Hauseigentümer dürfen 20 Prozent der Handwerkerleistungen im Jahr von der Steuer absetzen. Wichtig: Angerechnet werden dabei nur die Kosten für die An- und Abfahrt sowie für Maschinenkosten und Handwerkerstunden. An den Materialkosten beteiligt sich der Staat nicht, denn ansonsten könnte sich jemand eine staatlich unterstützte Luxusausstattung finanzieren. Die Kosten für Handwerker oder für haushaltsnahe Dienstleistungen können übrigens nicht nur im Rahmen einer Vermietung, sondern auch bei selbst genutzten Privatimmobilien abgesetzt werden. Dies ist ebenso bei einem Arbeitszimmer möglich.

Ist die Immobilie vermietet, ergeben sich einige weitere Möglichkeiten, um die Steuerlast zu senken. Ein Beispiel ist die Beauftragung von Minijobbern. Für die anfallenden Kosten dürfen jährlich bis zu 20 Prozent, maximal 510 Euro abgesetzt werden. Für sozialversicherungspflichtige Hilfskräfte sowie Selbstständige gilt, dass hier ein Höchstbetrag von 4.000 Euro im Jahr von der Steuerschuld abgezogen werden kann. Betriebskosten sind jedoch nicht anrechenbar, daher dürfen zum Beispiel die Kosten für die Müllabfuhr nicht steuerlich angesetzt werden.

Hauseigentümer dürfen 20 Prozent der Handwerkerleistungen im Jahr von der Steuer absetzen.
(Bild: AndreyPopov / clipdealer.de)

Weitere Einsparungen durch eine Vermietung

Vermieter können ihre laufenden Kosten und die Abschreibung für das Objekt steuerlich ansetzen. Hier fällt eine ganze Reihe von möglichen Kosten an, die anrechenbar sind: Anschaffungskosten werden ebenso berücksichtigt wie die Grundsteuer, Schuldzinsen, Kontoführungsgebühren, Provisionen für den Makler sowie Werbungskosten z. B. für Zeitungsannoncen.
Tipp: Die Grundsteuer darf nur bei der Steuererklärung angesetzt werden, wenn sie nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird. Ist das der Fall, entstehen dem Eigentümer keine Kostenaufwendungen und er darf diese auch nicht ansetzen. Wer als Eigentümer das Objekt selbst nutzt, darf die Grundsteuer nicht ansetzen, bei einer teilweisen Vermietung ist auch nur die teilweise Anrechnung der Grundsteuer auf die Steuerschuld möglich.

Wer als Immobilieneigentümer in der Wohneigentümergemeinschaft ist, kann bestimmte Arbeiten innerhalb der Wohnanlage bei der Steuer ansetzen. Der Eigentümer muss dann an den Kosten beteiligt gewesen sein, die für diese Arbeiten angefallen sind. Steuersenkend können hier zum Beispiel Aufwendungen für die Heizungswartung, Hausmeisterkosten, Gebühren für die Schornsteinreinigung oder auch Kosten für die Reinigung der Dachrinne sein. Wird ein Verwalter für das Objekt eingesetzt, handelt es sich hingegen nicht um steuermindernde Kostenpunkte.

Des Weiteren lässt sich mit einer denkmalgeschützten Immobilie Geld sparen. Wer ein entsprechendes Objekt erwirbt und modernisieren lässt, kann die Aufwendungen dafür als Abschreibungskosten bei der Steuer ansetzen. Sogar die Eigentümer, die das Objekt selbst nutzen, haben dazu die Möglichkeit. Sie können die Kostenaufwendungen für zehn Jahre mit je neuen Prozent des zu versteuernden Einkommens als Abschreibung absetzen. Für Vermieter gelten andere Sätze. Sie können die Aufwendungen für eine Modernisierung ebenfalls als Abschreibung deklarieren und über acht Jahre mit neun Prozent und über weitere vier Jahre mit sieben Prozent bei der Steuererklärung angeben.

Zuguterletzt sei auf die Möglichkeit des Verschenkens von Immobilien hingewiesen. Verschenken Eltern Immobilien an ihre Kinder, können diese einen Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Erst dann, wenn das Objekt den genannten Wert übersteigt, muss Schenkungssteuer gezahlt werden. Diese Variante ist im Vergleich zum Vererben die steuergünstigere! Zudem hat dies den Vorteil, dass das Verschenken schon zu Lebzeiten vorgenommen werden kann. Wer auch weiterhin in dem Haus wohnen möchte, sollte sich allerdings ein notariell beurkundetes Wohnrecht eintragen lassen.