Nach Studium oder Ausbildung und einiger Zeit der Karriere steht oft die Familiengründung und der Grundstückskauf an. Man möchte sesshaft werden! Das allerdings ist gar nicht so einfach.

Wer die Kosten zu knapp kalkuliert, muss am Ende Abstriche machen.
(Bild: anjajuli / clipdealer.de)

Grundstückskauf: Tipps zum Finden und Kaufen des passenden Grundstücks

Zuerst einmal steht ein Kassensturz an. Welches Budget steht als Eigenkapital zur Verfügung? Danach richtet sich die Höhe des möglichen Kredits. Als Faustregel gilt, dass rund 30 Prozent der geplanten Kosten als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Auch wenn viele Banken inzwischen die sogenannte Nullfinanzierung anbieten, ist diese dennoch nicht zu empfehlen. Wer zu knapp kalkuliert, muss am Ende Abstriche machen oder riskiert das gesamte Vorhaben!

Das ideale Grundstück finden

Dem künftigen Grundstücksbesitzer muss klar sein: Möchte er oder sie lieber auf dem Land wohnen oder im Speckgürtel einer Großstadt? Oder vielleicht lieber mittendrin im größten Trubel? Sicherlich ist diese Entscheidung auch eine Frage des vorhandenen Budgets, das dementsprechend nach Abwägung aller Kosten für Kauf, Eintragungen im Grundbuch, Honorar für den Notar usw. berechnet werden muss. Wer nun das richtige Grundstück finden möchte, sollte unbedingt die folgenden Punkte berücksichtigen:

• Infrastruktur
  Wie sieht es mit Einkaufsmärkten, ärztlicher Versorgung, Schulen und Kindergärten aus? Wie mit dem öffentlichen Nahverkehr? Vor allem Familien mit kleinen Kindern wissen kurze Wege zu schätzen. Wer es eher ruhig mag und abgeschieden auf dem Land leben will, muss in Kauf nehmen, dass der Bus vielleicht nur einmal die Woche in die nächste Kleinstadt fährt.
• Wohnklima
  Es gibt Menschen, die brauchen den Trubel und andere, die es lieber so ruhig wie möglich haben wollen. Manch einer liebt Einfamilienhäuser in Reihe, andere wollen ein Grundstück im Wald haben. Wichtig ist, den Bebauungsplan vorab anzufordern, damit klar wird, was auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf und wie sich die Planung für die nähere Umgebung gestaltet. Nicht selten werden Baugrundstücke besonders günstig angeboten, weil in einem Zeitrahmen von wenigen Jahren ein Neubau einer Autobahn (direkt hinter dem Gartenzaun!) geplant ist.
• Grundbuch einsehen
  Unbedingt vor dem Grundstückskauf das Grundbuch einsehen! Dort steht alles über mögliche Vorkaufsrechte, Wegerechte und eingetragene Hypotheken, was für neue Besitzer wichtig ist.
• Bodengutachten
  Dieses gibt Auskunft darüber, welche Altlasten vorhanden sind. Außerdem wird klar, wie hoch das Grundwasser steht und ob kostenintensive Drainagen nötig werden. Es ist zudem sinnvoll, das Grundstück einmal nach einigen Regentagen zu besichtigen, denn dann wird deutlich, ob der Boden Regenwasser gut aufnimmt oder ob Lehm und Ton den Abfluss erschweren und alles in ein Matschfeld verwandeln.
• Bebauungsplan
  Der Bebauungsplan kann bei der Gemeinde eingesehen werden und zeigt, welche bautechnischen Details zu beachten sind. Es geht zum Beispiel um die Form, in der das Haus gebaut werden kann (Geschosse, Türmchen, Wintergarten usw.) und um die einzuhaltenden Mindestabstände zu den Nachbarn. Liegt kein Bebauungsplan vor, weil es sich um ein altes Grundstück handelt, muss § 34 BauGB beachtet werden. Dort steht, dass ein in einer Baulücke zu errichtendes Gebäude in Art und Form den übrigen dort befindlichen Gebäuden angepasst werden muss. Die Baubehörde entscheidet auf Antrag, ob das gewünschte Gebäude in der vorgelegten Art zu errichten ist.
• Größe
  In der Regel muss die Bebauung auf einem Grundstück mindestens drei Meter vom Nachbargrundstück entfernt sein. Ein Haus braucht in den meisten Fällen mindestens 400 m² Grundstücksgröße. Übliche Neubaugrundstücke liegen derzeit zwischen 600 und 800 m², auf dem Land sind die Grundstücke meist etwas größer. Dort sind auch mehrere Tausend Quadratmeter keine Seltenheit. Allerdings sind nicht nur die Kosten für den Kauf höher, je größer das Grundstück ist, sondern auch der spätere Unterhaltungsaufwand.

Grundstückskauf: Erst zum Notar, dann mit dem Bauen beginnen

Der aktuelle Grundstücksbesitzer wird normalerweise einen Notartermin vereinbaren, was aber nicht immer üblich ist. Dies sollte unbedingt abgesprochen werden, damit der Grundstückskauf zu einem Abschluss findet. Der Notar liest den Kaufvertrag noch einmal vor, danach unterschreiben beide Parteien. Wichtig: Beide Seiten müssen den Vertrag über den Grundstückskauf mindestens zwei Wochen vor dem Termin beim Notar zur Prüfung erhalten.
Nach dem Notartermin werden die Eintragungen im Grundbuch veranlasst, darüber gibt es eine gesonderte Information. Diese Eintragungen sind meist die Voraussetzung dafür, dass eine Baufinanzierung beantragt werden kann.

Steuern beim Grundstückskauf einrechnen

Die Liste der Kosten, die mit dem Grundstückskauf verbunden sind, ist schier endlos. Dazu gehören auch die Grunderwerbssteuern, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen und sich nach dem Kaufpreis richten. Diese Steuer muss bei der Baufinanzierung einberechnet werden und zählt zu den Kosten, die aus dem Eigenkapital bestritten werden sollten. Die Höhe der Grunderwerbssteuer liegt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Das Landesamt für Steuern ist der richtige Ansprechpartner für alle, die den aktuell gültigen Steuersatz erfahren wollen.

5 häufige Fehler beim Grundstückskauf

Angehende Grundstücksbesitzer machen vieles richtig, aber immer wieder unterlaufen auch Fehler. Auffällig ist, dass es sich dabei immer um ähnliche Punkte handelt, die leicht zu vermeiden gewesen wären. Zu den fünf häufigsten Fehlern gehören diese:

1. Baukosten falsch kalkuliert, sodass später Abstriche beim Traumhaus gemacht werden müssen
2. Grundstückskauf über Wert
3. vorhandene Infrastruktur falsch beurteilt/nicht unter dem Gesichtspunkt eigener Anforderungen bewertet (Stichwort ÖPNV)
4. Bebauungsplan nicht geprüft
5. Vorgaben der Gemeinde und des Umweltamtes nicht beachtet

Die Liste der Kosten, die mit dem Grundstückskauf verbunden sind, ist schier endlos.
(Bild: AndreyPopov / clipdealer.de)

Checkliste für den Grundstückskauf: Kaufen und bauen ohne Reue

Die folgende Checkliste soll vor unliebsamen Überraschungen schützen. Die Tipps für den Grundstückskauf bewahren vor der Reue nach dem Kauf, denn anders als bei vielen anderen Käufen kann ein Grundstück nicht zurückgegeben oder umgetauscht werden:

• Vertrag notariell beglaubigen lassen
  Ein Grundstückskauf kann zwar zwischen zwei geschäftsfähigen Menschen vereinbart werden, doch dieser Vertrag muss unbedingt eine notarielle Beglaubigung erfahren. Andernfalls ist er nicht gültig. Der Vorteil beim Notar: Dieser passt den Kaufvertrag individuell an und wählt kein Standardformular.
• Kaufobjekt genau benennen
  Der Kaufvertrag muss das Kaufobjekt genau benennen. Dazu gehört eine exakte Beschreibung des Grundstücks, der Ausstattung und auch der Lage. Im Grundbuch eingetragene Hypotheken und Pfandrechte sowie Vorkaufsrechte müssen ebenfalls erwähnt werden. Bei mehreren Käufern müssen deren individuelle Anteile benannt werden.
• Alles rund um die Kosten
  Nicht nur der gesamte Kaufpreis muss im Kaufvertrag erwähnt werden. Auch weitere Kosten sowie deren Fälligkeiten sollten dort aufgeschlüsselt sein. Der Verkäufer kann sich eine Pfändungsklausel bei ausbleibenden Zahlungen eintragen lassen. Diese Klausel muss nicht vorhanden sein, der Käufer kann sich aber nicht gegen sie wehren. Wichtig sind auch künftige Kosten, die zum Beispiel entstehen können, weil die Gemeinde eine Anliegerstraße zu bauen plant.
• Absicherungen gegen ausbleibende Leistungen
  Käufer und Verkäufer haben beide ein Anrecht auf einen erfolgreichen Abschluss des Geschäfts. Beide können daher auch verschiedene Möglichkeiten der Absicherung wählen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis zum Beispiel erst, wenn die Eigentumsvormerkung im Grundbuch vorgenommen wurde, der Verkäufer ist erst dann nicht mehr Eigentümer, wenn der Kaufpreis überwiesen wurde. Erst nach Regelung aller Einzelheiten darf dann mit dem Bauen begonnen werden.
• Mängel dokumentieren
  Nicht nur Termine und Fälligkeiten sollten im Kaufvertrag erwähnt werden, auch vorhandene Baumängel und Schäden müssen dokumentiert werden. So haben beide Seiten die Gewissheit, dass nicht plötzlich unvorhergesehene Schäden auftreten können, die zum Nachteil des Käufers sind.
• Gewährleistungsrechte sichern
  Sollte die Immobilie beim Kauftermin noch nicht fertig gebaut sein, sollte sich der Käufer Gewährleistungsrechte sichern lassen. Diese können im Kaufvertrag erfasst werden.