Wird eine Immobilie gekauft oder verkauft, spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Denn hier wird etwa nachgewiesen, in wessen Namen die Immobilie geführt wird oder ob es Kreditanleihen auf die Immobilie gibt. Wurde die Immobilie mit einem Kredit belastet, kann der dazugehörige Grundbucheintrag mit einer sogenannten Briefgrundschuld ausgewiesen werden. Aber was genau ist eine Briefgrundschuld und welche Alternative gibt es?

Kommt es zu einem Verkauf einer Immobilie, werden mögliche Grundschulden getilgt oder übertragen. (Bild: AntonMatyukha / clipdealer.de)

Wann kommt es zu einem Eintrag ins Grundbuch?

Der Grundbucheintrag wird immer dann vorgenommen, wenn die Besitzverhältnisse der Immobilie zu klären sind. Wird also ein Kredit auf die Immobilie aufgenommen, sichert sich der Kreditgeber im Grundbuch ab. Er wird als Erstgläubiger eingetragen – sollte es dazu kommen, dass die Raten für den Kredit nicht mehr gedeckt werden, kann der Kreditgeber auf die Immobilien zugreifen.

Dieser Grundbucheintrag kann auf zwei Wegen geregelt werden:

1. Tatsächlicher Eintrag in das Grundbuch – Buchgrundschuld
2. Rechtlicher Vertrag in Briefform – Briefgrundschuld

Das Grundbuch befindet sich nicht im physischen Besitz der Immobilieneigentümer. Es wird durch die zuständige Behörde aufbewahrt und kann nur dort bearbeitet werden. Für die Briefgrundschuld wird ein Schreiben ausgegeben, dass bei den Immobilienbesitzern bleibt bzw. durch diese verwahrt wird.

Vor- und Nachteile von Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird in den meisten Fällen von allen beteiligten Parteien bevorzugt. Der Hauptgrund dafür ist, dass die Buchgrundschuld durch die Behörden verwaltet wird. Kommt es also zu einem Verkauf oder Kauf von Immobilien, sind alle notwendigen Informationen bei der Behörde hinterlegt.

Dies kann jedoch auch als Nachteil gewertet werden. Denn für jede Änderung im Grundbuch fallen hohe Kosten und ein hoher bürokratischer Aufwand an. Die Änderung kann außerdem ein wenig Zeit in Anspruch nehmen.

Um eine Änderung für die Briefgrundschuld vorzunehmen, muss lediglich ein Übergabevertrag verfasst werden. Diese Schriftunterlagen befinden sich im Besitz der Immobilienbesitzer und können verloren gehen. Ist dies der Fall, muss unter anderem der verlorene Vertrag gerichtlich als ungültig erklärt werden. Hinzu kommt das Aufsetzen eines neuen Vertrages – beides ist mit hohen Kosten verbunden.

Warum wird die Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld geändert?

Kommt es zu einem Kauf oder Verkauf von Immobilien, werden mögliche Grundbuchschulden getilgt oder übertragen. Dafür müssen die Einträge im Grundbuch angepasst werden. Mann kann etwa einen Kredit für Wunschimmobilie über FINANZCHECK.de abschließen und die Grundbuchschuld tilgen – anschließend wird die neue Kreditlast dann erneut ins Grundbuch eingetragen, jedoch mit den neuen Kreditgebern. Es ist außerdem möglich die Kreditlast zu behalten und auf den neuen Besitzer umschreiben zu lassen.

Wird ein ins Grundbuch eingetragener Kredit komplett getilgt, muss der Gläubiger aus dem Eintrag entfernt werden. Auch dafür fallen Kosten an. Die Kosten werden in der Regel über die Höhe des Immobilienwertes prozentual berechnet. Das gilt auch für den Grundschuldbrief und einem möglichen Verlust der Dokumente.