Früher oder später stellt sich jeder Eigentümer die Frage, ob eine Immobilienbewertung nicht sinnvoll wäre. Einfache Bewertungsportale im Internet sind meist kostenlos zugänglich, bringen aber nur geschätzte Werte.

Der Experte bietet eine fundierte Schätzung, die nach methodischen Kriterien erstellt wird.
(Bild: DragonImages / clipdealer.de)

Mit der Immobilienbewertung wissen, was man hat

Viele Gründe können ursächlich für den Wunsch nach einer Immobilienbewertung sein. Nur die wenigsten Eigentümer wissen genau, wie viel die Immobilie wert ist, die sie besitzen. Das gilt vor allem für die Immobilien, die schon länger im Besitz sind. Der Kaufpreis, der hier einst gezahlt wurde, kann heute längst nicht mehr als Basis genommen werden. Eine professionelle Immobilienbewertung ist nötig und bietet die Möglichkeit der objektiven Beurteilung durch einen Experten. Das gilt aber nur, wenn wirklich auf einen solchen gesetzt wird und keine kostenlosen Bewertungsportale aus dem Netz gewählt werden. Diese setzen für die meisten Punkte nur theoretische Pauschalen an, sodass individuelle Gegebenheiten nicht berücksichtigt werden. Doch genau diese können sich wertsteigernd oder -mindernd auswirken.

Die objektive Bewertung durch den Gutachter

Die meisten Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie falsch ein und gehen viel zu hoch heran. Sie sehen eher den subjektiven Wert, hängen vielleicht emotional stark an dem Objekt. Ein Gutachter hingegen geht wenig emotional an die Bewertung heran und wird folglich eher objektiv urteilen. Der Experte sieht die Immobilie mit anderen Augen und bietet daher eine fundierte Schätzung, die nach methodischen Kriterien erstellt wird. Durch die Bewertung kann ein Verkehrs- oder Marktwert definiert werden. Dafür wiederum werden gesetzliche Verfahren zur Wertermittlung verwendet, zu denen das Sachwert-, das Ertrags- und das Vergleichsverfahren gehören. Der Wert, der hierbei errechnet wird, richtet sich realistisch nach der örtlichen Lage und nach individuellen Sonderausstattungen. Der Eigentümer bekommt durch diese objektive Immobilienbewertung eine gute Möglichkeit zur Festlegung eines Verkaufspreises.

Notwendigkeit der Bewertung

Die Immobilienbewertung kann aus verschiedenen Gründen nötig sein, wobei nur wenige Eigentümer eine Bewertung allein aufgrund der persönlichen Neugier veranlassen. Meist wird die Bewertung eher aus dem Grund vorgenommen, weil der Wert des Objekts tatsächlich für ein Rechtsgeschäft benötigt wird. Gründe können unter anderem diese sein:

• Das Objekt soll verkauft werden
  Ist ein Verkauf der Immobilie geplant, ist die Bewertung nötig. Damit lässt sich ein realistischer Verkaufspreis finden, der für Käufer und Verkäufer genügend Sicherheit bietet. Der Verkäufer kann sich auf das Wertgutachten stützen und kann souverän in die Verhandlungen gehen. Auch bei Versteigerungen ist die Wertermittlung unerlässlich, um herauszufinden, welcher Wert als Ausgangsbasis für die Versteigerung gewählt werden sollte.

 

• Die Immobilie gehört zur Erbmasse
  Eine Immobilie, die zur Erbmasse gehört, muss ebenfalls bewertet werden. Nur auf Basis des tatsächlichen Wertes ist es möglich, alle Erben gleichmäßig zu bedienen. Außerdem meldet das Finanzamt Bedarf an und möchte wissen, wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt. Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf der geerbten Immobilie, weil nicht alle Erben in dem Haus wohnen können. Bei einer solchen Erbengemeinschaft muss meist ein Teil der Erben ausgezahlt werden. Dies ist nur aufgrund des ermittelten Immobilienwertes auf gerechte Art und Weise möglich.

 

• Die Immobilie wird verschenkt
  Übersteigt der Wert der Immobilie eine bestimmte Grenze, ist auch eine Schenkung nicht steuerfrei. Der Wert der Immobilie muss bei der Schenkung angegeben werden und wird im Schenkungsvertrag vermerkt. Eine Immobilienbewertung ist für die Feststellung des realen Wertes sinnvoll.

 

• Ein Paar lässt sich scheiden
  Bei einer Scheidung muss das gemeinsame Vermögen aufgeteilt werden. Dafür wiederum muss es erst einmal bekannt sein. Das gemeinsam bewohnte Haus wird bewertet, um unnötige Streitereien zu vermeiden und den Zugewinnausgleich zu erleichtern.

Wichtige Infos rund um die Immobilienbewertung

Jeder Gutachter wird für die Immobilienbewertung verschiedene Checklisten abarbeiten, denn es ist ein Unterschied, ob eine Wohnimmobilie bewertet wird oder ob es sich um ein Gewerbeobjekt handelt. Zur Bewertung sollten alle relevanten Unterlagen zur Hand sein wie die Eintragung im Grundbuch, Rechnungen über Sanierungsmaßnahmen, aktuelle Bodenrichtwerte usw.

Checklisten für Privat- und Gewerbeimmobilien

Wenn Wohnungen oder Wohnhäuser bewertet werden sollen, sind die folgenden Unterlagen zum Termin bereitzuhalten:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Baulastenverzeichnis
• Baujahr der Immobilie
• Baubeschreibung
• Liegenschaftskarte
• vermaßte Bauunterlagen
• Angaben zu Sanierungen und Modernisierungen
• Energieausweis
• Informationen zum Denkmalschutz
• speziell bei Wohnungen: Teilungserklärung und Angaben zu Investitionsrücklagen
• speziell bei Mehrfamilienhäusern: Angaben zu Kfz-Stellplätzen, Anzahl der Wohnungen, Mieten etc.

Ähnliche Unterlagen werden bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie gefordert. Hierbei kommen jedoch auch die Angaben zur Nutzfläche hinzu, zu Stellplätzen und weiteren Angaben, die das Grundstück betreffen.

Die Kosten für eine Bewertung und Erstellung eines Gutachtens

Viele Immobilieneigentümer scheuen die Kosten, die mit der Bewertung eines Objekts in Zusammenhang stehen. Sie wagen sich eher an die Bewertung im Internet und nehmen in Kauf, dass diese nicht sehr aussagekräftig ist. Letzten Endes muss dann doch ein Fachmann bestellt werden, der ein entsprechendes Gutachten erstellt. Die Kosten für ein Immobiliengutachten liegen dabei verschieden.

Ein Vollgutachten, das als gerichtsfest bezeichnet wird und zwischen 20 und 30 Seiten umfasst, kostet zwischen 0,5 und ein Prozent des ermittelten Verkehrswertes des Objekts. Bei einer besonders aufwendigen Berechnung und Auswertung können die Kosten bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes betragen. Ein Kurzgutachten hingegen ist deutlich günstiger und schlägt mit rund 500 Euro zu Buche. Es ist nur wenige Seiten lang und dient lediglich als Orientierung für den Immobilienwert. Für einen Verkauf ist das Kurzgutachten meist bereits ausreichend.
Eigentümer sollten beachten, dass die Kosten für den Sachverständigen frei verhandelbar sind. Sie richten sich nicht mehr nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, wie das bis 2009 der Fall war. Des Weiteren kann frei über Provisionen oder pauschale Honorare verhandelt werden. Eine Berechnung auf Stundenbasis ist nicht zu empfehlen, denn hier werden nicht selten besonders viele Stunden in Rechnung gestellt. Das Gutachten wird damit meist deutlich teurer als angenommen oder angeboten wurde. Durch die Vereinbarung eines pauschalen Honorars weiß der Eigentümer genau, welche Kosten auf ihn zukommen und kann entsprechend kalkulieren.