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Immobilien richtig vererben

Der Anwalt oder Notar ist der richtige Ansprechpartner, wenn es um das rechtssichere Vererben von Eigentum geht. Folgende Tipps geben einen Einblick in gültige Regelungen in Deutschland.

Dokument auf dem ein Holzstempel mit der Aufschrift Erbschaft liegt

Das Erbe kann bereits zu Lebzeiten geregelt werden (Bild: ginasanders / clipdealer.de)

Vielfach steckt das Vermögen in der Immobilie. Somit werden kaum Bankguthaben und Anlagevermögen vererbt, sondern Haus und Grundstück. Das Erbe kann bereits zu Lebzeiten geregelt werden, sodass sich beim Tod des bisherigen Eigentümers keine Erben mehr um die Immobilie streiten müssen. Die Übertragung zu Lebzeiten findet in Form einer Schenkung statt. Ob dies im Einzelfall sinnvoll ist oder nicht, muss individuell betrachtet werden. Dabei sind auch finanzielle Regelungen beim Vererben eines halben Hauses zu berücksichtigen.

Das Vererben von Immobilien

Im Rahmen der gesetzlich festgelegten Erbfolge, die im BGB § 1922 ff. geregelt ist, kann in Deutschland eine Immobilie an ein Kind vererbt werden. Das ist auch ohne Vorliegen eines Testaments möglich. Gleichzeitig gibt es verschiedene Arten von Testamenten.

Ein handschriftliches Testament überträgt eine Immobilie auf jede beliebige Person. Auch ein notarielles Testament ist möglich. Der Erblasser muss sich entscheiden, ob eine Erbeinsetzung oder ein Vermächtnis infrage kommt. Beim Vermächtnis wird der rechtmäßige Erbe bei Eintreten des Erbfalls zum Inhaber der Immobilie. Als sogenannter Vermächtnisnehmer kann der Betreffende einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Erben geltend machen und auf Übertragung des Vermögensgegenstandes in sein Eigentum dringen.

Durch die Erbeinsetzung wird der Erbe mit dem Eintritt des Erbfalls sofort zum neuen Eigentümer der Immobilie. Dies gilt auch dann, wenn der Betreffende zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dies muss umgehend vorgenommen werden. Ist eine Person aufgrund eines notariellen Testaments zum Erben und Besitzer eines Hauses geworden, muss dieses Recht gegenüber dem Grundbuchamt mithilfe des Testaments belegt werden. Bei Vorliegen eines privatschriftlichen Testaments hingegen muss der Erbfolger zuerst einen Erbschein beantragen und kann dann erst die Umschreibung der Immobilie beim Grundbuchamt vornehmen lassen.

Übertragung einer Immobilie durch Schenkung

Das Vererben ist ein einfacher Vorgang im Vergleich zur Schenkung, mit der eine Immobilie bereits zu Lebzeiten des Erblassers übertragen wird. Diese Form der Übertragung muss durch einen Notar beurkundet werden, wozu es einen Schenkungsvertrag gibt. Wird die vorgeschriebene Form nicht beachtet, wird der Schenkungsvertrag für nichtig erklärt.

Mündliche Schenkungsversprechen sind daher rechtlich nicht bindend, auch privat geschlossene Verträge zur Immobilienübertragung sind völlig unerheblich. Dazu kommt, dass eine Schenkung nicht von heute auf morgen umsetzbar ist, sondern innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch andere Erbberechtigte angefochten werden kann. Die lebzeitige Übertragung hat einen großen Vorteil: Dank der geltenden Freibeträge für Verwandte fallen keine oder nur geringe Steuerzahlungen an. Die Freibeträge sind wie folgt festgesetzt:

  • Ehepartner: 500.000 Euro
  • Kinder: 400.000 Euro
  • Enkel: 200.000 Euro
  • Geschwister: 20.000 Euro

Innerhalb dieser Freibeträge ist die Schenkung steuerfrei. Wird der Freibetrag aber ausgeschöpft und es soll eine weitere Schenkung im aktuell laufenden Zehnjahreszeitraum erfolgen, fallen für diesen Vorgang Schenkungssteuern an. Sind die zehn Jahre vorüber, kann jedoch eine weitere Schenkung mit den genannten Freibeträgen stattfinden, ohne dass der Staat Steuern darauf erhebt.

Pflichtteilsansprüche bedenken

Weitere Erbberechtigte können Pflichtteilsansprüche geltend machen. Das bedeutet bei einer Schenkung und dem eintretenden Todesfall des Erblassers innerhalb des Zehnjahreszeitraums, dass die Schenkung gegebenenfalls angefochten werden kann.

Soll die Immobilie nur an ein Kind übertragen werden und sind noch weitere Kinder vorhanden, haben die übergangenen Kinder einen Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten Grundstücks zum Nachlass und damit zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs hinzugezogen wird. Pro Jahr verringert sich der Anspruch um ein Zehntel, sodass er nach zehn Jahren nicht mehr vorhanden ist. Hintergrund dieser Regelung ist, dass ein Erblasser keine Möglichkeit haben soll, bestimmte Pflichtteilsberechtigte vom Erbe auszuschließen.

Die wichtigsten Tipps zum Vererben von Eigentum

Das Erbrecht ist so vielfältig und muss stets individuell betrachtet werden, um festzustellen, wie mit dem Erbe umzugehen ist. Dabei gebietet die Komplexität dieses juristischen Fachgebiets das Hinzuziehen eines Anwalts oder eines Notars, um wirklich rechtssicher vererben zu können. Der Profi wird unter anderem zum Nießbrauchsvorbehalt beraten. Dieses kann im Rahmen der Schenkung vereinbart werden und sieht vor, dass der Erblasser weiterhin Besitzer der Immobilie bleibt sowie Erträge beispielsweise aus einer Vermietung weiterhin erhalten kann. Das Nießbrauchsrecht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tode desjenigen, für den es vereinbart wurde.

Clever Eigentum vererben

Mit den folgenden Tipps wird Eigentum wie gewünscht vererbt:

  • Freibeträge alle zehn Jahre nutzen: Ist der Freibetrag ausgeschöpft, fallen Erbschaftssteuern an. Oder es wird bei einer lebzeitigen Übertragung einfach zehn Jahre gewartet, dann sind die Freibeträge wieder voll auszuschöpfen. Ansonsten sind die Steuern, die bei Überschreiten der Freibetragsgrenzen zu zahlen sind, vergleichsweise hoch und beginnen in der Regel bei 15 Prozent des Erbwertes.
  • Nicht an Schwiegerkinder schenken: Schwiegerkinder haben einen Freibetrag von nur 20.000 Euro und müssen alle Werte, die dieses Limit überschreiten, mit wenigstens 15 Prozent versteuern. Es ist daher sinnvoller, nur das eigene Kind zu beschenken. Dieses kann seinerseits einen Teil des geschenkten Vermögens an den Partner oder die Partnerin schenken, da Ehegatten untereinander höhere Freibeträge nutzen dürfen.
  • Steuerneutrale Lebensversicherung abschließen: Wenn sich nichteheliche Lebenspartner durch eine Risikolebensversicherung absichern wollen, sollten sie nicht das eigene Leben versichern und den jeweils anderen als Begünstigten einsetzen. Sinnvoller ist es, den jeweils anderen zu versichern und die Beiträge für diese Versicherung zu tragen. Nur damit wird eine steuerneutrale Lebensversicherung erreicht.
  • Steuerfreibeträge beim Tod eines Elternteils ausnutzen: Erbt ein Ehepartner die Immobilie allein und die Kinder gehen leer aus, erhalten diese ihren Anteil erst nach dem Tod des noch verbliebenen Elternteils. Die Kinder verlieren damit aber ihre Freibeträge. Es ist daher sinnvoller, den Ehepartner zum Alleinerben zu bestimmen, gleichzeitig aber festzulegen, dass im Todesfall bestimmte Sachen oder Gelder übertragen werden. Sind diese nicht vorhanden, kann der noch lebende Elternteil auch die Immobilie an die Kinder verschenken und ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Somit werden die Freibeträge von beiden Elternteilen „gerettet“.
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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Ratgeber
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