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Die neun Leistungsphasen nach der HOAI

Architekten und Bauingenieure rechnen ihre Leistungen gemäß der erst zu 2021 angepassten Honorarordnung (HOAI) ab. Dabei werden ein Bauvorhaben und die Begleitung desselben in verschiedene Bauphasen unterteilt. Um die Gesamtvergütung eines Architekten oder Bauingenieurs berechnen zu können, werden die einzelnen Leistungsphasen eines Bauvorhabens herangezogen und abgerechnet. Sie bilden die Grundlage für die Vergütung, die der Architekt oder Bauplaner erhält.

Eine Architektin und zwei Architekten begutachten einen Plan

ArchitektInnen und BauingenieurInnen rechnen nach einer festen Honorarordnung ab (Bild: AllaSerebrina / clipdealer.de)

Für ein Bauprojekt sind in der Regel die neun Leistungsphasen nach der HOAI ansetzbar, wobei nicht bei jeder Beauftragung eines Architekten auch wirklich alle neun Phasen vorhanden sind. Hier eine Übersicht über diese Leistungsphasen:

1. Grundlagenermittlung

Die erste Bauphase befasst sich mit der Grundlagenermittlung. Dabei geht es um die Wünsche und Vorstellungen des Bauherren sowie um Absprachen zur Reihenfolge und zu umzusetzenden Leistungen. Die grundlegenden Fragestellungen sind jetzt relevant. Es geht um das „Wo“ und das „Wie“.

Zudem steht eventuell noch die Suche nach dem passenden Grundstück an. Der Architekt unterstützt den Bauherren und kommt zu Ortsbesichtigungen mit oder übernimmt diese allein. Meist wird in dieser Phase zeitgleich die Finanzierung des Bauvorhabens geklärt. Der Architekt muss zudem sämtliche Ergebnisse von Absprachen und Besichtigungen schriftlich festhalten und sollte diese dem Bauherren zur Unterschrift vorlegen.

2. Bauvorplanung

Nach Beendigung der Vorgespräche und der Klärung der Finanzierung des Bauvorhabens kann die nächste Leistungsphase beginnen. Hierbei erstellt der Architekt einen ersten konkreten Entwurf, der als Planungskonzept herangezogen wird.

Außerdem kann ein Kostenvoranschlag überreicht werden. Der Architekt kann bereits in dieser Phase das Bauamt oder andere beteiligte Behörden hinzuziehen, was durch die Nutzung einer Software und damit einer digitalen Erstellung der Pläne ein Leichtes ist. Die Abstimmung mit den Fachplanern erfolgt ebenso wie erste Vorverhandlungen zur Genehmigung des Bauvorhabens geführt werden. Ein Terminplan wird erstellt, der alle wesentlichen Abläufe des Bauvorhabens inkludiert. Auch die ersten Absprachen mit dem Statiker sowie mit anderen Gewerken werden getroffen.

3. Entwurfsplanung

Hat der Bauherr die Kostenplanung bewilligt, wird der Architekt den Vorentwurf weiter ausarbeiten und verfeinern. Städtebauliche, soziale, gestalterische und rechtliche Bedingungen werden in die Planung mit einbezogen. Am Ende dieser Phase wird ein stimmiges Konzept stehen, das rechtlich sicher umgesetzt werden kann.

Die beteiligten Fachplaner erhalten die bisherigen Arbeitsergebnisse übermittelt. Zudem wird über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens verhandelt, sollte diesbezüglich zuvor noch keine Einigung erzielt worden sein. Eine Kostenberechnung muss erfolgen und bezieht alle finanziellen Rahmenbedingungen mit ein. Diese Planung wird mit der ursprünglichen Kostenberechnung abgeglichen und gegebenenfalls angepasst.

4. Genehmigungsplanung

Die bisherigen Entwürfe zum Bauvorhaben werden verwendet, um das Bauprojekt bei der zuständigen Behörde zur Genehmigung vorzustellen. Der Architekt erstellt dafür genehmigungsfähige Pläne, die an die Anforderungen der jeweiligen Baubehörden angepasst sind. Der Antrag für das Bauvorhaben wird gestellt, dazu müssen verschiedene Formulare ausgefüllt und Berechnung erstellt werden.

Der Architekt besorgt die zur Beantragung wichtigen Nachweise technischer und konstruktiver Art. Er reicht danach die Unterlagen ein. Eventuell müssen diese nachträglich angepasst und ergänzt werden, auch darum kümmert er sich. Ein hoher Mehraufwand an dieser Stelle führt häufig zu höheren Honorarforderungen des Architekten. Die Vergütung kann zwischen ihm und dem Bauherren frei geregelt und gegebenenfalls später angepasst werden. Doch für Altverträge gilt die frühere HOAI, was bedeutet, wenn jetzt noch Nachverhandlungen für bereits länger zurückliegende Bauvorhaben, die bisher noch nicht umgesetzt wurden, starten, müssen diese nach der alten HOAI abgerechnet werden.

5. Ausführungsplanung

Zusammen mit den Fachplanern arbeitet der Architekt in dieser Phase die Entwürfe weiter aus und erstellt eine komplette Berechnung aller nötigen Baustoffmengen. Dies wird als Massenermittlung bezeichnet. Die ermittelten Mengen sind die Grundlage für die Erstellung der Angebotsunterlagen.

Auf Basis der bis dahin fortgeschrittenen Planung können Details mit dem Bauherren geklärt werden. Es geht um die Elektroinstallationen sowie um die Koordination der Handwerker, die im nächsten Schritt beauftragt werden können. Der Architekt erstellt zudem eine detaillierte Beschreibung des Objekts. Auf Basis dieser Unterlagen können die Gewerke später ihre Leistungen ausführen. Der Architekt übernimmt zudem die Überprüfung der Montagepläne.

6. Vorbereitung der Vergabe

Die Vergabeunterlagen werden zusammengestellt und es können Gespräche mit Fachfirmen geführt werden. Außerdem holt der Architekt die Kostenvoranschläge ein. Die Gewerke erhalten einzelne Leistungspakete, für die sie anbieten können. Der Planer übernimmt des Weiteren die Erstellung eines Vergabeterminplans, erstellt konkrete Leistungsbeschreibungen und führt regelmäßige Kostenkontrollen durch. Außerdem werden die Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche zusammengestellt.

7. Mitwirkung bei der Vergabe

Der Versand der Leistungsverzeichnisse an die Gewerke und die einzelnen Firmen erfolgt. Die Anbieter können ihre Preise in diese Verzeichnisse einfach eintragen. Alle bekommen die gleichen Unterlagen, das erleichtert das Vergleichen der Angebote. Der Architekt führt eine Liste über alle Firmen, an die die Verzeichnisse geschickt wurden.

Nach Rückmeldung dieser Unternehmen werden die jeweiligen Preise und gegebenenfalls weitere Details in die Liste eingetragen. Am Ende entsteht eine Übersicht über die Firmen, die jeweils am günstigsten sind. Der Architekt kann zudem Bietergespräche führen und prüft noch einmal die Einhaltung des Kostenrahmens.

8. Objektüberwachung

Die Objektüberwachung wird auch als Bauleitung betitelt und ist der umfangreichste Aufgabenbereich für den Bauplaner oder Architekten. Er erstellt dafür zuerst einen Zeitenplan, der die Zeitfenster für alle ausführenden Gewerke beinhaltet.

Außerdem wird nun ein Termin zur Fertigstellung des Bauvorhabens festgelegt. Der Architekt weist die Firmen ein und kontrolliert in bestimmten Abständen die erzielten Ergebnisse. Dabei überwacht er ständig die Ausführung der Arbeiten und prüft, ob die Vorgaben der Baugenehmigung eingehalten werden. Nach der Fertigstellung nimmt der Architekt die Bauleistung ab und dringt auf die Behebung eventueller Mängel.

9. Objektbetreuung

Die Objektbetreuung ist nicht mit der Bauleitung gleichzusetzen. Es handelt sich vielmehr um eine Begehung des fertigen Objekts zur Feststellung von Mängeln. Der Architekt muss dabei nicht nur die Mängel feststellen, sondern auch die Einhaltung von Verjährungsfristen berücksichtigen sowie auf die Beseitigung der Mängel drängen. Werden Sicherheitsleistungen freigegeben, wirkt er auch daran mit.

Darüber hinaus kann der Planer ein Instandhaltungskonzept erstellen sowie Wartungsanweisungen für das Objekt ausarbeiten. Müssen Mängel beseitigt werden, überwacht er die Ausführung und kontrolliert die Ergebnisse am Ende. Nach Beendigung der letzten Leistungsphase wird die Abschlussrechnung nach HOAI gestellt. Zwischenrechnungen lagen nach Abschluss einzelner Leistungsphasen vor.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau, Ratgeber
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