Angesichts der herrschenden Wohnungsknappheit wurde schon 2006 das Zweckentfremdungsverbot erlassen. Es gilt deutschlandweit nicht überall mit den gleichen Regelungen. Die zuständigen Wohnungsämter geben Auskunft.

Wertvoller Wohnraum soll nicht als Ferienunterkunft vermietet werden! (Bild: JanPietruszka / clipdealer.de)

Theoretisch ist genügend Wohnraum vorhanden, praktisch wird dieser so teuer angeboten, dass er für viele nicht bezahlbar ist. Andernorts gibt es „Gammelwohnungen“, die durch die Eigentümer nicht saniert werden und dementsprechend nicht nutzbar sind. Die Städte und Gemeinden wollen mit dem Gesetz dagegen vorgehen und Wohnraum bezahlbar bleiben oder werden lassen. In diesem Sinne ist das Anbieten von Wohnraum zu touristischen Zwecken untersagt und kann sogar mit einem Bußgeld belegt werden. Das Zweckentfremdungsverbot bietet den Landesregierungen die Möglichkeit, selbst Regelungen festzusetzen. Daher kommt das Verbot auch nicht überall zum Tragen, sondern nur dort, wo Wohnraum knapp ist.

Das Zweckentfremdungsverbot kurz erklärt

Das Zweckentfremdungsverbot legt fest, dass Wohnraum nur dann zu anderen Zwecken genutzt werden darf, wenn eine Genehmigung dafür vorliegt. Das heißt, dass Eigentümer die Zweckentfremdung von Wohnraum beantragen müssen. Wird der Antrag positiv entschieden, kann die Wohnung als Monteurswohnung oder Ferienwohnung vermietet werden. Bei einem Ablehnungsbescheid hingegen darf die Wohnung nicht anderweitig genutzt werden. Wer sich darüber hinwegsetzt, muss mit teils empfindlichen Strafen rechnen. Hintergrund dieser Regelung ist, dass vor allem in Ballungszentren Wohnraum vermehrt als Ferienunterkunft angeboten wurde. Aus finanzieller Sicht verständlich, lassen sich damit doch höhere Einnahmen generieren als mit der Vermietung als Wohnraum. Dennoch trug dieses Verhalten zur Verknappung des Wohnraums bei.

Die wichtigsten Fakten zum Zweckentfremdungsverbot zusammengefasst

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt immer dann vor, wenn eine Nutzung von Wohnungen oder Wohnhäusern zu gewerblichen Zwecken erfolgt. Wurden aus der Wohnung Praxisräume oder Büros gemacht, steht die Wohnung aus spekulativen Gründen dauerhaft leer oder wird sie immer nur an Touristen vermietet, gilt das als Zweckentfremdung. Auch Verwahrlosung, ein Abriss oder erfolgte Umbauten, die die Wohnung als solche nicht mehr nutzbar machen, sind hier einzuordnen und somit verboten. Nicht als Zweckentfremdung gelten die folgenden Situationen:

• kurzfristiger Leerstand wegen fehlender Nachfrage
• Zwischenmiete über wenige Monate oder Jahre
• Vermietung an Studierende, die nur wenige Monate dort wohnhaft bleiben
• dauerhafte Miete mit angemeldetem Wohnsitz in dieser Wohnung

Die einzelnen Bundesländer haben unterschiedliche Vorschriften, was die Zweckentfremdung von Wohnraum betrifft. Damit kann auch jede Stadt und jede Gemeinde eine eigene Satzung aufstellen. Darüber hinaus ist die Anwendung der geltenden Regelungen verschieden. So wurde bei der Umsetzung der Zweckentfremdungssatzung in Mainz sogar eigenes Personal eingestellt, das mögliche Anzeigen von Nachbarn aufnehmen und Kleinanzeigenseiten im Internet durchforsten sollte, um zweckentfremdeten Wohnraum zu finden. Andere Bundesländer bzw. Städte handhaben die Regelungen etwas lockerer und verfolgen nur direkte Anzeigen. Wichtig zu wissen: Der Begriff „Zweckentfremdungsverbot“ gilt nicht überall, teilweise ist der Inhalt des Verbots auch unter dem Namen „Wohnraumschutzgesetz“ oder „Wohnungsaufsichtsgesetz“ zu finden. Die Städte und Gemeinden dürfen das Zweckentfremdungsverbot nicht missbräuchlich verwenden, sondern nur dann erlassen, wenn Wohnraum zu knapp wird.

Beantragung der Zweckentfremdungsgenehmigung

Auskünfte darüber, ob das Zweckentfremdungsgesetz für die eigene Wohnung gilt oder nicht, kann beispielsweise in Berlin beim Wohnungsamt erfragt werden. Vielfach sind auch einfach die Stadtverwaltungen für entsprechende Auskünfte zuständig. In jedem Fall helfen sie entsprechend weiter und können Ansprechpartner für weitere Informationen nennen. Wer nun als Eigentümer einen Antrag auf Zweckentfremdung stellen möchte, muss für einen positiven Entscheid bestimmte Anforderungen erfüllen.

Nachweispflichten und zuständige Stellen

Die Genehmigung auf eine Zweckentfremdung wird in der Regel nur dann erteilt, wenn ein öffentliches oder sogenanntes „schutzwürdiges Interesse“ nachgewiesen werden kann. Als öffentliches Interesse gilt, wenn der Wohnraum in eine öffentliche Einrichtung umgebaut werden soll. Ist beispielsweise geplant, einen Kindergarten daraus zu machen, ist das kein Problem und die Genehmigung wird in der Regel erteilt. Allerdings ist dies auch von der Notwendigkeit einer solchen Einrichtung und der Nachfrage nach Wohnraum abhängig und somit immer eine individuelle Entscheidung. Als schutzwürdiges privates Interesse hingegen gilt beispielsweise das Bestreiten des Lebensunterhalts mit den Einnahmen, die aus der Vermietung des Wohnraums erzielt werden sollen.

Den Antrag auf Zweckentfremdung müssen Eigentümer beim zuständigen Bezirksamt stellen. Dieses kann neben der Gemeinde oder dem Wohnungsamt auch Auskunft über ein mögliches Zweckentfremdungsverbot geben. Den Antrag dürfen übrigens nicht nur Eigentümer stellen, sondern auch Mieter. Generell wird dabei aber empfohlen, auf die Hilfe eines Anwalts zu setzen, denn dieser ist mit dem Vorgang vertraut und weiß auch, welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Des Weiteren kann der Profi eine vorherige Einschätzung der Erfolgsaussichten geben, was hohe Kosten sparen kann.

Wenn die Zweckentfremdung genehmigt wird, darf der Wohnraum in Zukunft an Touristen vermietet oder ist für gewerbliche Zwecke nutzbar. Eine Registriernummer wird vergeben, die angegeben werden muss, wenn der entsprechende Wohnraum in der Öffentlichkeit beworben wird. Tipp: Teilweise kann die Genehmigung befristet sein, in anderen Fällen werden Auflagen genannt. Hierauf ist zu achten, wenn nicht am Ende trotz Genehmigung ein Bußgeldverfahren anstehen soll.

Das bedeutet das Verbot für Vermieter von Ferienimmobilien

Das Zweckentfremdungsverbot gilt immer nur dann, wenn tatsächlicher Wohnraum umgewidmet werden soll. Wer jedoch als Anbieter von Ferienhäusern oder -wohnungen tätig ist und seine Immobilien auch dafür errichtet hat, muss sich nicht mit dem Verbot auseinandersetzen. Generell gilt das Verbot nicht, wenn eine entsprechende Genehmigung vorliegt. Dennoch: Auch bei erteilter Genehmigung müssen Vermieter Ausgleichszahlungen leisten. Diese werden immer dann fällig, wenn in der betreffenden Stadt ein Zweckentfremdungsverbot herrscht. Vermieter haben es nun deutlich schwerer, Ferienimmobilien zu offerieren, was dazu führt, dass auch diese knapper werden. Vielfach ist der Wohnraum aufgrund seiner Größe nicht für Mietwohnungen gefragt und darf dennoch nicht zu touristischen Zwecken vermietet werden. Mittlerweile diskutieren sogar die Bundesländer, die bisher noch kein solches Verbot nutzten, über eine Anwendung desselben. Wie sich das auf den Tourismus auswirkt, dürfte klar sein: Der wenige verfügbare Wohnraum ist rasch ausgebucht, weitere Gäste können nicht aufgenommen werden. Gleichzeitig werden die Preise anziehen, sodass viele Interessenten abspringen werden. Nach einer anfänglichen Zeit der ausgebuchten Ferienobjekte können auch hier ein Leerstand aufgrund hoher Preise vermutet werden.