Eine Wohnung muss von einer Wohneinheit unterschieden werden. Gleichzeitig kann eine Wohnung auch ein Zelt sein. Wem das zu kompliziert ist, sollte sich die Definition einer Wohnung im Haus einmal näher ansehen.

Bei einer Wohnung handelt es sich um Wohnraum, der das Führen eines eigenständigen Haushalts ermöglicht (Bild: Rawpixel / clipdealer.de)
Was ist eine Wohnung?
Was eine Wohnung ist, lässt sich leicht erklären: Es handelt sich dabei um Wohnraum, der das Führen eines eigenständigen Haushalts ermöglicht. Die Wohnung ist baulich von anderen Bereichen abgetrennt und eine in sich geschlossene Wohneinheit. Ganz wichtig: Sie hat einen eigenen Zugang, was den Unterschied beispielsweise zur Einliegerwohnung macht. Das Gesetz kennt dabei mehrere Kriterien, die für eine Wohnung zutreffen müssen:
- Wohnfläche größer als 23 Quadratmeter
- Vorhandensein von Toilette und Dusche oder Bad mit Toilette
- Eigene Küche oder Kochgelegenheit
- Räumlichkeiten können zum Wohnen und/oder Schlafen benutzt werden
Das Bundesmeldegesetz gibt die entsprechenden Kriterien vor. Aus diesen ergibt sich aber auch, dass eine Wohnung durchaus ein Zelt oder ein Bauwagen sein kann. Selbst ein möbliertes Zimmer kann bei entsprechender Erfüllung der oben genannten Punkte als Wohnung gelten. Das Gesetz geht davon aus, dass es sich bei einer Wohnung um eine auf Dauer ausgerichtete Häuslichkeit handelt.
Unverletzlichkeit der Wohnung
Außerdem ist der Aufenthalt dort freiwillig, gleichzeitig handelt es sich um einen Rückzugsraum gegenüber der Kontrolle des Staates. Das Grundgesetz garantiert daher auch die Unverletzlichkeit der Wohnung, die als persönlicher Lebensraum gilt und in der der Haushalt eigenständig geführt werden kann. Verfassungsrechtlich ist das Hausrecht festgelegt.
Abgrenzungen der Wohnung
Verschiedene Begrifflichkeiten ähneln zwar der Bezeichnung „Wohnung“, dennoch meinen sie streng genommen etwas anderes. Im Immobilienrecht ist es wichtig, diese Begriffe auseinanderzuhalten. Im Einzelnen sind das:
Wohneinheit
Regelmäßig zusammenliegende Räume sind nach außen hin abgeschlossen. Die Räume sind zu Wohnzwecken gedacht und erlauben die Führung eines eigenen Hausstandes. Bei entsprechender Größe ist es möglich, dass sich mehrere Haushalte in einer Wohneinheit befinden, außerdem kann ein Arbeitszimmer bzw. eine Arbeitsstätte in dieser Wohneinheit liegen.
Bewohnte Unterkunft
Eine bewohnte Unterkunft ist nicht mit einer Wohnung gleichzusetzen. Sie kann von einer Person bewohnt werden, muss sich aber nicht innerhalb geschlossener Wände befinden. Eine Laube, Baracke oder ein Wohncontainer ist ebenfalls möglich.
Miet- und Eigentumswohnung
Auch die Unterscheidung zwischen Miet- und Eigentumswohnung ist bekannt. Eine Mietwohnung kann sich in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus befinden, sie wird nicht vom Hauseigentümer bewohnt. Die Nutzung der Räume wird gegen Zahlung einer monatlichen Miete in vereinbarter Höhe erlaubt. Die Miete kann unter Umständen erlassen werden, der Mietvertrag ist frei auszuhandeln. Eine Benachteiligung des Mieters darf jedoch durch individuelle Regelungen nicht entstehen, das Mietrecht ist dabei recht streng.
Eine Eigentümerwohneinheit hingegen ist eine Wohnung in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus, die durch den Eigentümer selbst genutzt wird. Häufig wohnt der Eigentümer als Vermieter eines Mehrfamilienhauses ebenfalls darin und nutzt eine der Wohnungen somit selbst.
Wohnungen gibt es schon lange
Die Geschichte des Wohnens reicht weit zurück, wobei die ersten Menschen, die noch als Jäger und Sammler unterwegs waren, das Konzept der Sesshaftigkeit noch nicht kannten. Sie nutzten lediglich Unterstände oder Höhlen, um sich vor dem Wetter zu schützen. Die Theorien, warum Menschen sesshaft wurden, sind jedoch sehr verschieden.
Während die einen behaupten, man habe sich aus Gründen der Nutzung des Landes und der besseren Verteidigung zusammengeschlossen und Ortschaften gebildet, sagen andere, dass die Triebfeder hinter der Sesshaftigkeit und der Entwicklung erster Siedlungen die Freude am gemeinsamen Feiern gewesen sei. Letzterer Theorie des Evolutionsbiologen Josef Reicholf zufolge verlangte der Anbau von Weizen und die Entdeckung alkoholischer Getränke eine Sesshaftigkeit ab.
Eigene Wohnungen hatten die Menschen jahrhundertelang nicht. Sie lebten in der Gemeinschaft, lediglich zum Schlafen konnte eine private Stätte aufgesucht werden. Dieses Privileg, eigene Räumlichkeiten zu besitzen oder wenigstens nutzen zu können, entwickelte sich erst im 20. Jahrhundert.
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
Das Einfamilienhaus bietet eine Wohnung und damit Platz für eine Familie in entsprechender Größe bzw. Personenzahl. Klassischerweise besteht es aus einem Erdgeschoss und einem ersten Stock, alle Räumlichkeiten zusammen ergeben die Wohnung. Bei ausreichender Größe können auch zwei Haushalte in dieser Wohnung geführt werden. Keller- und Dachgeschoss sind ausbaufähig oder bereits im Wohnraum integriert. Oft ist eine zweite Etage vorhanden.
Bei einem Zweifamilienhaus hingegen finden sich zwei separate Wohneinheiten, die separat voneinander abzutrennen sind. Sie können unabhängig voneinander genutzt werden und können sogar getrennte Grundstücksanteile besitzen. Ein Zweifamilienhaus ist auch ein solches, wenn die Bewohner nicht miteinander verwandt sind.
Von einem Zweifamilienhaus muss noch die Einliegerwohnung abgegrenzt werden. Diese Wohnungsart hat ihren Ursprung im ländlichen Raum: Einst wohnten nämlich die Bediensteten in separaten Räumen, die sich aber auf dem Hof und dort meist im Wohngebäude der Hofeigentümer befanden. Die Einliegerwohnung war und ist in das Haus integriert und besitzt meist keinen separaten Zugang, sodass sich die Bewohner des Hauptgebäudes und der Einliegerwohnung den Zugang teilen müssen. Wird jedoch das Dachgeschoss ausgebaut und kann dort von außen ein Zugang geschaffen werden, ist auch der separate Eingang zur Einliegerwohnung zu installieren.
Wichtig für die Einstufung als Einliegerwohnung ist nur, dass es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines bereits vorhandenen Wohnhauses handeln muss. Räume, die vorhanden sein müssen, sind das Bad und die Küche. Darüber hinaus muss mindestens ein Zimmer zum Leben oder Arbeiten vorhanden sein.
Die Einliegerwohnung unterscheidet sich damit deutlich von einer Wohngemeinschaft, in der es den Bewohnern nicht möglich sein muss, einen eigenständigen Haushalt zu führen. Sie können sich Bad und Küche teilen und müssen noch nicht einmal zwingend jeder über ein eigenes Zimmer verfügen. In der WG ist es nur nötig, dass die Wohneinheit abgeschlossen ist. Wer die Räumlichkeiten auf welche Art und Weise nutzt, ist dann unerheblich.
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