Die Grunderwerbssteuer muss gezahlt werden, wenn eine Immobilie erworben wird. Die Bundesländer legen den jeweiligen Steuersatz fest, das Finanzamt zieht diesen Teil der Kaufnebenkosten ein. Letztere erhöhen sich durch die Steuer ganz erheblich.

Treiber für Kaufnebenkosten -Grunderwerbssteuer fällt an, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. (Bild: elenathewise / clipdealer.de)

Wer nach Infos zur Grunderwerbssteuer sucht, wird schnell erkennen: Die Steuer erhöht die Kaufnebenkosten ganz beträchtlich! Der niedrigste Prozentsatz findet sich in Bayern und selbst dort beträgt die Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Bitte beachten: Die Grunderwerbssteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, beide sind voneinander unabhängig. Während erstere einmalig beim Kauf der Immobilie anfällt, wird letztere jährlich fällig.

Immer wieder wurden Rufe laut, die Grunderwerbssteuer endlich abzuschaffen. Doch da diese Sache der Länder ist, werden die Wünsche auch weiterhin ungehört verhallen. Das Interesse der Länder an der Steuer ist dafür zu groß.

Wer zahlt die Grunderwerbssteuer?

In der Regel zahlt der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer allein. Sie hängt auch nicht von der Art der Immobilie ab und wird damit sowohl beim Kauf einer Eigentumswohnung als auch beim Erwerb einer landwirtschaftlichen Nutzfläche fällig. Die dafür anfallenden Kosten werden nicht zum Kaufpreis gezählt, sondern erhöhen diesen zusätzlich.

Wer nun meint, auf irgendeine Art und Weise um die Steuer herumzukommen, irrt gewaltig. Denn: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist rechtlich nur gültig, wenn er über den Notar abgewickelt wird. Der Notar wiederum ist dazu verpflichtet, den Kauf an das Finanzamt zu melden. Erst nach Zahlung dieser Steuer erfolgt die Umschreibung des Eigentums auf den Namen des Käufers.

Bitte beachten: Die Zahlungsfrist liegt bei vier Wochen, innerhalb dieser Zeit muss die Steuer beglichen werden. Der Käufer erhält danach eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die den eigentlichen Eigentumsübergang ermöglicht.

Die aktuelle Höhe der Grunderwerbssteuer 2024

Innerhalb Deutschlands variiert die Grunderwerbssteuer mitunter sehr. Beträgt sie in Baden-Württemberg derzeit fünf Prozent, liegt sie in Brandenburg sogar bei 6,5 Prozent. Bezogen auf einen Kaufpreis einer Immobilie von 300.000 Euro macht das einen Unterschied von 4.500 Euro.

Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten sind meist nicht im Kredit enthalten. Viele Banken gehen davon aus, dass die geforderten 30 Prozent Eigenkapital, die eigentlich bei einer Immobilienfinanzierung vorliegen sollten, für die Begleichung der Kaufnebenkosten genutzt werden. Allerdings gehen viele Immobilienkäufer ohne dieses Eigenkapital in den Kauf und verwenden einen Teil des Kredits dafür. Ist dieser bisher nicht ausgezahlt, wenn der Kauf abgeschlossen wird, geht auch das Eigentum an der Immobilie nicht an den Käufer über.

Hier noch eine Übersicht über die 2024 geltenden Steuersätze für die Grunderwerbssteuer:

• 3,5 Prozent: Bayern
• 5,0 Prozent: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 Prozent: Hamburg, Sachsen
• 6,0 Prozent: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Wann muss die Grunderwerbssteuer nicht gezahlt werden?

Es gibt Grundstücke, die nur wenig wert sind. Für diese fällt auch keine Grunderwerbssteuer an. Allerdings ist die Grenze für derartige Immobilien sehr tief gesetzt und liegt bei gerade einmal 2.500 Euro. Für Wohngrundstücke und solche, die einmal das Eigenheim tragen sollen, ist diese Grenze unerheblich, da ihr Wert allemal deutlich darüber liegt.

Wichtig: Diese 2.500 Euro sind eine sogenannte Freigrenze, kein Freibetrag. Das heißt, dass die Steuer ab dem ersten Euro oberhalb dieses Betrags anfällt. Ebenso wenig, wie zu erwarten ist, dass Politiker die Grunderwerbssteuer in einzelnen Bundesländern senken werden, sind auch bezüglich dieser Grenze Änderungen zu erwarten.

Die Grunderwerbssteuer entfällt ebenfalls, wenn ein Verkauf an Verwandte ersten Grades stattfindet. Wenn die Eltern ihre Immobilie an eigene Kinder, Stief- oder Adoptivkinder verkaufen, entfällt dieser Punkt der Kaufnebenkosten also.

Außerdem ist dies bei einem Verkauf an den Ehepartner, an Eltern, Großeltern, Enkel oder Lebenspartner der Fall. Geschwister hingegen zählen nicht dazu. Kauft ein Bruder ein Haus von seiner Schwester, muss er die Grunderwerbssteuer zahlen.

Wird die Immobilie im Rahmen einer Schenkung veräußert und findet einen neuen Eigentümer, muss dieser ebenfalls keine Grunderwerbssteuer zahlen. Hier sind es vielmehr die Erbschafts- oder Schenkungssteuern, die anfallen können. Entfallen diese, weil beispielsweise persönliche Freibeträge nicht überschritten werden, tritt die Grunderwerbssteuer nicht an ihre Stelle. Es werden einfach gar keine Steuern berechnet.

Für Unternehmen besteht die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer zu umgehen, wenn sie sogenannte Share Deals durchführen. Das heißt, dass sie nicht die Immobilie selbst kaufen, sondern Anteile an dem Unternehmen, welchem wiederum die Immobilie gehört. Allerdings dürfen nur 90 Prozent der Anteile an einem Unternehmen erworben werden, wenn eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer erreicht werden soll. Erst nach einer Frist von zehn Jahren kann die Beteiligung um die letzten 10 Prozent erweitert werden.

Ist die Grunderwerbssteuer beim Finanzamt geltend zu machen?

Der Gedanke liegt auf der Hand: Die Grunderwerbssteuer ist eine zusätzliche Ausgabe und sollte dementsprechend als Sonderausgabe bei der Einkommenssteuer anrechenbar sein. Doch das ist nicht der Fall, wenn das Objekt privat genutzt werden soll.

Faustregel: Steuern lassen sich nicht von der Steuer absetzen! Dies gilt im Übrigen auch für andere Ausgaben, die für die privat genutzte Immobilie getätigt werden. Anders ist die Lage bei einer geplanten Vermietung oder Verpachtung oder bei einer gewünschten gewerblichen Nutzung des Objektes.

Ebenso wie die übrigen Kaufnebenkosten kann die Grunderwerbssteuer in dem Fall steuerlich geltend gemacht werden. Es geht dann um die Werbungskosten, die angesetzt werden können. Eine anteilige Anrechnung ist zudem möglich, wenn wenigstens ein Teil der selbst bewohnten Immobilie vermietet wird.

Tipp: Die Grunderwerbssteuer kann verringert werden, indem einzelne Teile, die mit der Immobilie verkauft werden, separat erworben werden. Beispielsweise kann Mobiliar werterhöhend wirken, ist jedoch nicht mit der Immobilie verbunden. Damit lässt es sich auch separat erwerben, ohne dass die Steuer anfällt.