Die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein zentraler Baustein der Klimaschutzstrategie Deutschlands und gesetzlich durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Hauseigentümer müssen sich mit den gesetzlichen Vorgaben, den technischen Möglichkeiten und den finanziellen Aspekten einer Sanierung auseinandersetzen.

Basierend auf einer professionelle Analyse kann ein individueller Sanierungsfharplan erstellt werden (Bild: ginasanders / clipdealer.de)

Sanierungspflicht und gesetzliche Vorgaben

Die Sanierungspflicht greift insbesondere bei Eigentümerwechseln und umfangreichen Baumaßnahmen. Gemäß §47 GEG müssen neue Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag bestimmte energetische Maßnahmen umsetzen:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Der U-Wert darf 0,24 W/m²K nicht überschreiten.
• Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen.
• Austausch alter Heizungen: Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden.

Zudem müssen Eigentümer bei baulichen Veränderungen von mehr als 10 % eines Bauteils (z. B. Fassadensanierung) Mindestanforderungen an die Wärmedämmung einhalten (§48 GEG). Verstöße gegen die Vorschriften können mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Darüber hinaus plant die Europäische Union bis 2030 eine Reduzierung des Energieverbrauchs im Gebäudesektor um 16 %, bis 2035 um 22 %. Dies erfordert zusätzliche Maßnahmen auf nationaler Ebene. Einige EU-Mitgliedsstaaten setzen bereits schärfere Regelungen um, um die gesteckten Klimaziele zu erreichen.

Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)

Um eine schrittweise und wirtschaftlich optimierte Sanierung zu ermöglichen, empfiehlt sich der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP). Dabei handelt es sich um eine detaillierte energetische Analyse des Gebäudes durch einen zertifizierten Energieberater. Der iSFP bietet folgende Vorteile:

• Darstellung des energetischen Ist-Zustands.
• Entwicklung einer schrittweisen Modernisierungsstrategie.
• Optimierung von Maßnahmen hinsichtlich Energieeinsparung und Kosten.
• Berücksichtigung von Komfortverbesserungen (Schallschutz, Hitzeschutz, Barrierefreiheit).
• Zugang zu speziellen Förderungen wie dem iSFP-Bonus (+5 % auf bestimmte Sanierungsförderungen).

Die Kosten für einen iSFP liegen zwischen 700 und 1.500 Euro, wobei bis zu 50 % durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert werden. Neben den finanziellen Einsparungen bietet der iSFP auch eine wertvolle Planungsgrundlage, um Fehler in der Sanierungsreihenfolge zu vermeiden.

Beispielsweise ist es sinnvoll, erst die Dämmung der Gebäudehülle zu verbessern, bevor eine neue Heizung installiert wird. Andernfalls könnte die Heizung überdimensioniert sein und höhere Kosten verursachen.

Fördermittel und Finanzierung

Sanierungsmaßnahmen werden durch verschiedene Programme von KfW und BAFA finanziell unterstützt:

• Zuschüsse für Heizungstausch: Bis zu 70 % der Kosten werden gefördert (maximal 21.000 Euro, 23.500 Euro für Biomasseheizungen).
• Förderkredit der KfW: Bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit für energetische Sanierungen.
• Steuerliche Abschreibung: Sanierungskosten können über drei Jahre steuerlich geltend gemacht werden.
• Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (z. B. Fassadendämmung, Fensteraustausch) von bis zu 20 %.

Wichtig ist eine frühzeitige Beantragung der Fördermittel, da Maßnahmen meist erst nach Zusage begonnen werden dürfen. Um die bestmögliche Förderung zu erhalten, empfiehlt sich eine professionelle Energieberatung.

Auch einzelne Maßnahmenpakete, wie Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung, können gezielt gefördert werden. Zudem gibt es spezielle Boni für besonders effiziente Sanierungen, zum Beispiel, wenn ein Gebäude auf den Standard eines Effizienzhauses gebracht wird.

Kosten einer Altbausanierung

Die Kosten einer Altbausanierung variieren stark je nach Gebäudealter, Zustand und Umfang der Maßnahmen. Als grobe Richtwerte gelten:

• Komplettsanierung: 400 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
• Dämmung der Fassade: 100 bis 200 Euro/m².
• Dachsanierung: 100 bis 150 Euro/m².
• Fensteraustausch: wollen Sie neue Fenster kaufen, sind 500 bis 800 Euro pro Fenster anzusetzen
• Heizungserneuerung: ab 12.000 Euro.
• Elektrik- und Wasserleitungsmodernisierung: 85 bis 130 Euro/m².

Zusätzlich sollten Hauseigentümer einen Puffer für unerwartete Sanierungskosten einplanen. Besonders bei Altbauten können versteckte Mängel, wie Feuchtigkeitsschäden oder nicht mehr zugelassene Baustoffe (z. B. Asbest), zu unerwarteten Mehrkosten führen. Es wird empfohlen, vor einer Sanierung eine ausführliche Gebäudediagnose durchführen zu lassen.

Planung und Umsetzung der Sanierung

Der Sanierungsprozess beginnt mit einer detaillierten Analyse des aktuellen Gebäudezustands. Hierfür sind verschiedene Tools und Gutachten hilfreich:

• Energieausweis: Gibt eine erste Einschätzung des energetischen Zustands.
• Heizspiegel und Heizcheck: Erlauben eine Einschätzung der Heizkosten im Vergleich zu anderen Gebäuden.
• Blower-Door-Test: Zeigt, wo sich Luftleckagen befinden und wie dicht das Gebäude ist.

Basierend auf diesen Erkenntnissen kann eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen festgelegt werden. Wichtig ist dabei auch eine Erfolgskontrolle nach der Umsetzung, um sicherzustellen, dass die geplanten Einsparungen tatsächlich erreicht werden. Qualitätssicherung während der Sanierung ist entscheidend, da Fehler in der Ausführung langfristig hohe Kosten verursachen können.

Zudem gibt es Sofortmaßnahmen, die oft mit geringem Aufwand umgesetzt werden können, aber eine große Wirkung haben:

• Fensterdichtungen erneuern (4-20 €/m).
• Rollladenkästen dämmen (reduziert Wärmeverluste erheblich).
• Kellerdecke dämmen (20-70 €/m², verbessert auch den Wohnkomfort).
• Geschossdecke zum Dachboden dämmen (15-50 €/m²).

Durch eine strategische Kombination von Maßnahmen lässt sich der Energieverbrauch oft um bis zu 80 % reduzieren. Besonders wirksam sind Maßnahmen, die auf eine vollständige Umstellung auf erneuerbare Energien abzielen. Wärmepumpen, Solarthermie oder Biomasseheizungen bieten langfristige Einsparpotenziale und machen unabhängiger von steigenden Energiepreisen.

Schließlich ist eine Sanierung auch eine Gelegenheit, die Wohnqualität zu verbessern. Neben der Energieeinsparung kann eine Sanierung auch Schallschutz, Hitzeschutz im Sommer und Barrierefreiheit optimieren. Somit profitieren Hauseigentümer nicht nur finanziell, sondern auch durch ein angenehmeres Wohnklima.