Die alte Scheune wird nicht mehr genutzt? Perfekt, denn so kann ein einzigartiges Heim für die ganze Familie entstehen – mit jeder Menge Platz, einem unglaublichen Raumgefühl und hervorragendem Wohnklima. Damit sich das Wohnglück einstellt, muss allerdings von Anfang an nicht nur die finanzielle, sondern auch die rechtliche Seite stimmen.

Die alte Scheune zum Wohnhaus mit speziellem Flair umbauen (Bild: iriana88w / clipdealer.de)

Von Denkmalschutz bis Nutzungsänderungen

Viele alte Scheunen werden nicht mehr genutzt. Landwirte haben ihre Tätigkeit aufgegeben oder sich neu auf einen anderen Agrarzweig spezialisiert, Resthöfe mit solchen Gebäuden stehen günstig zum Verkauf – die großen Nebengebäude sind viel zu schade, um einfach zu verfallen. Doch ehe im Kopf oder gar auf dem Papier das neue Familienheim entsteht, sollte der Denkmalschutz geklärt werden. Das über die Einhaltung der Vorschriften wachende Denkmalamt gibt Auskunft darüber, inwieweit eine Umwidmung der Scheune in ein Wohnhaus möglich ist.

Gleichzeitig sind längst nicht alle alten Gebäude dem Denkmalschutz zuzurechnen oder es besteht lediglich die Verpflichtung, die äußere Hülle auch weiterhin zu erhalten. Tipp: Eine Nachfrage beim Bauamt ist ebenfalls sinnvoll, denn hier gibt es die Aussage darüber, ob ein Gebäude in Zukunft als Wohngebäude genutzt werden darf – unabhängig von den Auflagen geht es dabei nur um die Tatsache der Nutzung. Meist dürfen beispielsweise fernab vom Ort liegende Feldscheunen nicht zu Wohnzwecken umgebaut werden. Vorsicht: Wer die Scheune ohne spezielle Genehmigung umbaut, muss mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld rechnen. Teilweise untersagt das Bauamt zudem die Nutzung zu Wohnzwecken.

Die baurechtliche Nutzungsänderung

Um den Umbau einer Scheune zum Wohnhaus vornehmen zu können, ist die Beantragung einer baurechtlichen Nutzungsänderung zwingend nötig. Dabei spielt der Bebauungsplan der Gemeinde eine maßgebliche Rolle, denn er bestimmt, in welchen Ortsteilen und -gebieten welche Nutzung möglich ist. Eine Scheune, die sich in einem Gewerbegebiet befindet, darf in der Regel nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Findet sich im Bebauungsplan dazu nichts, wird in der Regel § 34 BauGB angewendet. Denkmalschutzauflagen, wie sie häufig für historische Gebäude aus dem landwirtschaftlichen Bereich gelten, beziehen sich meist auf die äußere Gestaltung sowie auf die Bausubstanz. Um später Änderungen zu vermeiden, sollte die Denkmalschutzbehörde möglichst frühzeitig zum Vorhaben befragt werden.

Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften berücksichtigen

Nicht nur eine geplante Nutzungsänderung eines Gebäudes muss beantragt werden, sondern es gilt auch, bauordnungsrechtliche Vorschriften zu beachten. Sie sind zum einen sicherheitsrelevant, zum anderen erhöhen Sie den Wert des Gebäudes – und leider auch die Baukosten. Dennoch kommen Bauherren nicht an diesem Punkt vorbei und müssen unter anderem diese Auflagen erfüllen:

• Anwendung von Brandschutzmaßnahmen wie z. B. brandschutztechnische Abtrennungen bei mehreren Wohneinheiten, Einhaltung von Rettungswegen, Anbringung von Rauchwarnsystemen
• Überprüfung der Scheune durch einen Statiker im Hinblick auf statische Sicherheit und Tragfähigkeit (mögliche Auflagen: Einbringen von Verstärkungen und zusätzlichen tragenden Elementen bei Einzug einer Zwischendecke oder bei der Installation von Dachfenstern)
• Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes durch ausreichende Dämmung von Dach und Wänden

Nach Bewilligung des Umwidmungsantrages einer Scheune zum Wohnhaus und nach Befragung des Denkmalamtes können die weiteren Maßnahmen zum Umbau vorgenommen werden. Dazu zählt auch die Planung der anfallenden Kosten.

Kostenplanung für den Umbau der Scheune

Während bei einem Hausneubau inzwischen Preise zwischen 1.500 und 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anfallen, können die Kosten bei einem Umbau der Scheune in ein Wohngebäude noch deutlich höher liegen. Experten gehen von Umbaukosten zwischen 1.800 und 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Der Grund für die deutlich höheren Kosten liegt unter anderem in der nötigen Nutzungsänderung, denn dieser Teil der Planungsphase fällt bei einem regulären Neubau nicht an. In dem Zuge ist es sinnvoll, sich rechtzeitig über mögliche Förderungen für den geplanten Umbau zum Wohnhaus zu informieren, denn diese sind meist vor Beginn der Baumaßnahme zu beantragen.

Kosten für die Planung einer Nutzungsänderung

Damit der Scheunenumbau ein Erfolg wird, sollte der Planung des Vorhabens genügend Aufmerksamkeit gewidmet werden. Dazu zählt es auch, sich an Experten zu wenden, die die Planung und Einholung der Gutachten vornehmen. Als Faustregel kann davon ausgegangen werden, dass dieser Teil des Umbaus etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten ausmacht. Diese schlüsseln sich wie folgt auf:

• Honorare für den Architekten: 3.000 bis 10.000 Euro
• Anfertigung der statischen Gutachten: 1.500 bis 3.000 Euro
• Gutachten des Denkmalschutzamtes: 2.000 bis 5.000 Euro
• Antragsgebühren beim Bauamt: 500 bis 2.000 Euro
• Energieberatung und sonstige Nachweise: 1.000 bis 5.000 Euro

Um den passenden Architekten für das Projekt zu finden, ist nicht allein die Suche im Netz entscheidend. Hilfreicher kann es sein, die Mitarbeiter der Denkmalbehörden zu befragen, denn sie können Auskunft über Architekten geben, mit denen sie schon einmal zusammengearbeitet haben. Auch wenn keine Bewertungen genannt werden, ist es doch zumindest möglich, einige Namen zu erhalten, bei denen eine Anfrage gestartet werden kann.

Weitere Kosten verursachende Herausforderungen

Der Umbau einer Scheune zum Wohnhaus birgt viele Kostenmöglichkeiten, mit denen der Bauherr oft nicht gerechnet hat. Unter anderem muss das alte Gebäude erst einmal entkernt werden, wobei häufig Zwischenwände und -decken entfernt werden. Hinzu kommt der Einbau großer Fenster: Solche sind meist nicht vorhanden, weil eine Scheune, die als Lagerraum genutzt wurde, keine solchen benötigte. Mit der Installation der Fenster sind aber meist höhere Kosten verbunden, da die Statik des Gebäudes abgesichert werden muss.

Ähnliches gilt für die Dämmung: Eine alte Scheune besitzt in der Regel keine solche, weil es hier schlicht und einfach um einen Schutz des Lagergutes vor der Witterung ging. Nun müssen Boden, Wände und Dach gedämmt werden. Hat der Denkmalschutz seine Hand auf der Scheune, ist in der Regel nur eine deutlich teurere Innenwanddämmung möglich, um den Gebäude-Charakter nicht zu verändern. Sind diese Vorarbeiten erledigt, ähnelt der Umbau der Scheune dem regulären Hausbau in Vorgehensweise und Kosten. Wichtig: Bauherren sollten auf erfahrene Architekten zur Zusammenarbeit setzen und hier bereits erfolgreiche Projekte und nicht die Kosten als Maßstab bei der Auswahl des Vertragspartners nehmen.