Ob Vermieter oder Eigentümer: Vor Schimmel ist niemand gefeit. Ein Schimmelgutachten bringt die Ursachen ans Licht und zeigt, ob ein falsches Nutzungsverhalten der Bewohner die Ursache für das Problem war oder ob sogar Baumängel vorliegen. Was viele nicht wissen: Im schlimmsten Fall kann ein starker Schimmelbefall sogar zur Einsturzgefahr werden, was das Gebäude unbewohnbar werden lässt.

wichtiger als die Symptombekämpfung ist es, die Ursache für das Problem zu finden und zu beheben (Bild: heiko119 / clipdealer.de)

Schimmelgutachten bringt Probleme ans Licht

Wer die kleinen, fiesen schwarzen Flecken an der Wand entdeckt, möchte verständlicherweise rasch sämtlichen Schimmel im Haus bekämpfen. Doch wichtiger als die Symptombekämpfung ist es, die Ursache für das Problem zu finden und zu beheben. Andernfalls handelt es sich bei sämtlichen Maßnahmen immer nur um ästhetische Behandlungen, die früher oder später doch wieder überarbeitet werden müssen. Die Belastung durch den Schimmel bleibt indes meist bestehen, was zum einen zur Gesundheitsgefahr werden kann, zum anderen ein Risiko für das Mauerwerk bis hin zur Einsturzgefahr bedeutet. Ein Schimmelgutachter ist der ideale Ansprechpartner, wenn es darum geht, Ursachen zu finden und die weitere Vorgehensweise festzulegen. Zudem kann der Gutachter die ungefähren Kosten nennen, die mit einer Schimmelsanierung verbunden sein werden.

Wann sind Schimmelgutachten nötig?

In manchen Fällen wird die Ursache für Schimmel deutlich: Eine defekte Dämmung lässt Feuchtigkeit aufsteigen, die dauerhaft geschlossenen Fenster der Mieter lassen keine frische, trockene Luft hinein. Vielleicht gab es auch einen nicht fachgerecht behobenen Wasserschaden, sodass die Feuchtigkeit in den Wänden oder im Boden erhalten blieb. Doch häufig genug ist es nicht direkt zu sehen, was zu den Schimmelflecken geführt hat. Handelt es sich um Baumängel oder Schäden am Bau, sind diese für einen Laien oft nicht erkennbar. Im Zuge der Begutachtung werden unter anderem die folgenden Mängel erkannt:

• unzureichende oder defekte Dämmung
• Vorhandensein von Wärmebrücken
• feuchtes Mauerwerk
• feuchter Kellerboden
• undichte Lüftungsanlagen

Teilweise werden die Schimmelsporen sogar durch das verwendete Baumaterial eingeschleppt und so breiten sie sich trotz ausreichender Dämmung und fehlender Wärmebrücken aus. Grund ist die Lagerung der zum Einsatz kommenden Bauteile im Haus: Sie liegen im offenen Rohbau oder werden unter freiem Himmel aufbewahrt, wo sie dauerhaft Wind und Wetter ausgesetzt sind. Für Schimmel ist es ein Leichtes, sich auf und in den meist unzureichend getrockneten Bauteilen auszubreiten.

Schimmelgutachten zeigen zudem unzureichend behobene Wasserschäden als Grund für die Schimmelbildung auf: Eine geplatzte Leitung oder Regenwasser, das in das nicht ausreichend abgedichtete Mauerwerk beim Bauen laufen konnte – schon wurde Schimmel Tür und Tor geöffnet. Er entwickelt sich langsam in dem dauerhaft feuchten Bereich und breitet sich sehr schnell aus, wenn er erst einmal Fuß fassen konnte.

Zeigt das Schimmelgutachten, dass Baumängel die Ursache für das Problem sind, kann der Eigentümer an das Bauunternehmen herantreten und Gewährleistungsansprüche geltend machen. Innerhalb von fünf Jahren nach Abnahme des Gebäudes kann der Eigentümer Mängel anzeigen und die Gewährleistung in Anspruch nehmen, sofern der Vertrag mit dem Unternehmer nach dem BGB geschlossen wurde. Vier Jahre dauert die Gewährleistungszeit, wenn nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) gearbeitet wurde. Der Bauherr und Eigentümer kann Mängelansprüche geltend machen und deren Beseitigung verlangen. Auch Schadenersatz ist möglich.

Schimmel und seine verheerenden Folgen

Schimmel ist mehr als ein ästhetisches Problem. Er hat enorme gesundheitliche Auswirkungen auf die Bewohner des betreffenden Hauses und mindert den Wert der Immobilie deutlich. Schon beim ersten Anzeichen von Schimmelflecken sollten Hausbewohner bzw. der Eigentümer (bei einer Mietwohnung) alles daran setzen, die Ursache zu finden und zu beheben. Dies kann beispielsweise mithilfe der Experten, die das Netzwerk Schimmelpilzberatung vermittelt, geschehen.

Gesundheitliche Auswirkungen von Schimmel

Die negativen Auswirkungen von Schimmel auf die Gesundheit sind allgemein bekannt. Dazu zählen unter anderem:

• Belastung der Atemwege bis hin zur Ausbildung von Asthma
• Auslösen und Verstärken von Hautreaktionen und Allergien durch Stoffwechselprodukte der Schimmelpilze
• Verstärkung von Infektionskrankheiten und vor allem Förderung von Lungenerkrankungen

Bereits vorhandene gesundheitliche Beschwerden können verstärkt werden. So ist es möglich, dass aus einem bisher normalen Heuschnupfen ein Asthma wird, da die Atemwege einer dauerhaften Belastung ausgesetzt sind.

Schädigung der Bausubstanz

Bereits vorhandene Bauschäden können durch den Schimmelbefall verschlimmert werden. Das kann bis zur Beeinträchtigung der Statik des Hauses reichen. Stark befallenen Gebäudeteilen droht eine Einsturzgefahr, das gilt vor allem für Bauteile aus Holz. Dieses wird massiv beeinträchtigt und durch den Pilzbefall praktisch aufgelöst. Schimmel ist in der Lage, organische Materialien zu zersetzen, was vor allem ältere Häuser und Dachstühle betrifft. Vor dem Kauf eines solchen Gebäudes empfiehlt es sich daher, einen Baugutachter und bestenfalls einen Schimmelexperten zurate zu ziehen.

Ein Schimmelgutachten basiert auf einer Feuchtemessung im Mauerwerk sowie auf einer intensiven Überprüfung des Gebäudes auf Schäden und Mängel. Auch eine energetische Überprüfung kann in dem Zuge erfolgen. Alle Daten ergeben ein Bild vom Gesamtzustand des Hauses, konkrete Bauteilschwächen und eventuell bereits vorhandene Schäden werden deutlich. Für Kaufinteressenten ergibt sich danach ein stimmiges Bild darüber, ob der geforderte Wert der Immobilie akzeptabel ist oder ob ein deutlich niedrigerer Kaufpreis angesetzt werden müsste. Für Eigentümer wird deutlich, welche Sanierungsmaßnahmen umgesetzt werden müssen. Gleichzeitig ist es möglich, die ungefähren Kosten für die anstehenden Arbeiten abzuschätzen.

Tipp: Zeigt sich bei einer Überprüfung der Schimmelschäden, dass es sich um einen Baumangel handelt und ist der Bauunternehmer nicht bereit, die Kosten für die Beseitigung der Mängel zu übernehmen, kann der Fall sogar vor Gericht landen. In dem Fall ist ein Schimmelgutachten, wie es von verschiedenen Beratern angeboten wird, nicht sinnvoll. Ein Verkehrswertgutachten ist die bessere Wahl und zeigt zum einen den aktuellen Wert der Immobilie, zum anderen die Beeinflussung des Wertes durch die vorhandenen Schäden auf. Die Kosten für die Erstellung eines solchen Gutachtens können vom Haftpflichtigen, in dem Fall also vom Bauunternehmer, zurückgefordert werden.