Verkäufer können nicht einfach nur einen Preis für ihre Immobilie verlangen, sie müssen auch selbst Kosten tragen. Zu nennen sind hier unter anderem Gebühren für den Energieausweis, für ein Wertgutachten und für den Makler. Auch weitere Kosten können anfallen.

Der Verkauf einer Immobilie ist nicht kostenfrei (Bild: AllaSerebrina / clipdealer.de)

Erster Überblick über anfallende Kosten

Manch Hauseigentümer überlegt, die nicht mehr benötigte Immobilie zu verkaufen. Attraktiv wird das unter anderem durch die seit 2024 höheren Immobilienpreise und damit möglicherweise höhere Einnahmen. Doch gleichzeitig müssen auch die Kosten berücksichtigt werden, die bei einem Verkauf anfallen. Vielleicht ist das Immobiliendarlehen noch nicht abbezahlt? Dann verlangt die kreditgebende Bank in der Regel eine „Vorfälligkeitsentschädigung“. Diese liegt meist bei fünf bis zehn Prozent der noch verbleibenden Restschuld. Das kann je nach offenen Beträgen eine Menge Geld sein! Grund genug, um sich zu überlegen, ob der Verkauf zu diesem Zeitpunkt wirklich sinnvoll ist oder ob die übergangsweise Vermietung des Objekts nicht die bessere Entscheidung sein wird.

Die Kosten beim Hausverkauf im Ãœberblick

Die Immobilie soll vor der Veräußerung modernisiert werden, um einen höheren Preis zu erzielen? Dann sollten die Kosten für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen unbedingt ins Verhältnis mit den möglichen höheren Einnahmen aus dem Verkauf gesetzt werden, um zu entscheiden, ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist. Ansonsten fallen beim Hausverkauf die folgenden Kosten für den Eigentümer an:

• Notarkosten
• Kosten für die Erstellung eines Energieausweises
• Kosten für die Löschung der Grundschuld
• Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens (wenn gewünscht)

Zusätzlich kann eine „Spekulationssteuer“ anfallen. Diese wird immer dann verlangt, wenn ein Eigentümer mit dem Verkauf seiner Immobilie einen Gewinn erzielt und davon ausgegangen werden kann, dass eine gewerbliche Absicht vorliegt. Der Gesetzgeber in Deutschland hat daher eine Frist von zehn Jahren nach dem Kauf einer Immobilie gesetzt, die als Spekulationsfrist gilt. Wer innerhalb dieser Zeit das Haus oder die Wohnung verkauft, muss die Spekulationsteuer zahlen. Es kann sich daher lohnen, diese Frist abzuwarten und den Verkauf erst danach in die Wege zu leiten.

Steuern und Maklergebühren fallen an

Wie in allen Bereichen des täglichen Lebens und bei der Erzielung von Einnahmen hält auch beim Verkauf eines Hauses der Staat die Hand auf: Er möchte Steuern kassieren! Zu nennen sind dabei die Grund-, die Grunderwerbs- und die Spekulationssteuer. Auf Letztere sind wir bereits eingegangen, diesbezüglich nur noch ein Hinweis: Wer als Eigentümer, als Partner/-in des Eigentümers oder als ihr bzw. dessen Kind das Haus im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit. Hierbei wird keine gewerbliche Absicht durch den Verkauf unterstellt.

Steuern beim Hausverkauf

Dementsprechend fallen in der Regel noch die Grundsteuer sowie die Grunderwerbssteuer an, doch beide sind nicht vom Verkäufer zu tragen:

• Grundsteuer

Diese wird an die Kommune gezahlt, wobei mit dem Verkauf die Steuerpflicht auf den Käufer übergeht.

• Grunderwerbssteuer

Auch diese Steuer muss vom Käufer getragen werden, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart worden ist. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Höhe des Kaufbetrags sowie nach dem Bundesland. Meist liegt sie zwischen 4,7 und 7,1 Prozent. Diese Steuer wird fällig, wenn alle Formalitäten erledigt sind. Ein entsprechender Bescheid geht dem Käufer automatisch zu.

Die Aufteilung der Maklerprovision ist üblich, kann jedoch auch anders vereinbart werden. Möglich ist es beispielsweise, dass nur der Käufer die Provision zahlt. Manche Verkäufer werben allerdings auch damit, die Gebühren für den Makler selbst zu übernehmen. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers, der sich um alle Formalitäten des Verkaufs sowie um die Besichtigungstermine kümmert, ist nicht verpflichtend.

Weitere Kosten beim Hausverkauf

Neben den genannten Kosten können auf den Hausverkäufer noch weitere Kosten zukommen:

• Löschung der Grundschuld

Eventuell ist noch eine Grundschuld eingetragen, die vor dem Verkauf der Immobilie gelöscht werden soll. In dem Fall ist es nötig, eine Beantragung auf Löschung beim Grundbuchamt zu stellen. Diese kostet Gebühren, die mit 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe für das Grundbuchamt sowie für den Notar berechnet werden. Es ist günstiger, die Grundschuld an den Käufer abzutreten. Er bekommt eine Löschungsbewilligung und kann danach selbst einen Kredit bei dieser Bank aufnehmen.

Wichtig: Diese Löschung ist nur dann möglich, wenn der Kredit vollständig getilgt wurde. Bei noch offenen Zahlungen wird der Kaufbetrag für die Immobilie auf ein Treuhandkontogezahlt, was der Notar einrichtet. Von hier aus wird die Restschuld an die Bank überwiesen. Der Verkäufer bekommt nur die Restkaufsumme ausgezahlt.

• Notarkosten

Der Notar muss bei Immobiliengeschäften zwingend hinzugezogen werden. Er bekommt für seine Leistungen zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises als Honorar gezahlt. Notarkosten werden, wenn nichts anderes vereinbart wird, vom Käufer getragen. Das gilt auch dann, wenn der Auftraggeber des Notars der bisherige Eigentümer der Immobilie ist.

Wichtig: Der Kaufvertrag ist erst nach der notariellen Beurkundung wirklich rechtskräftig. Dennoch kann es sein, dass auch der Verkäufer Notarkosten tragen muss. Bei Löschung einer Grundschuld, bei Eintragung von Sonderregelungen (z. B. Wohnrecht in der Immobilie) oder für den Fall, dass kein Kaufvertrag zustande kommt, muss der Verkäufer die Kosten übernehmen. Tritt der Käufer jedoch nach Vertragsschluss vom Kauf zurück, ist er derjenige, der die Notarkosten zahlen muss.

• Energieausweis

Seit 2009 gehört zu einem Haus ein Energieausweis, spätestens dann, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Beim Besichtigungstermin muss ein solcher Ausweis vorgelegt werden können. Dabei gibt es einen Unterschied zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis. Ein einfacher Verbrauchsausweis zeigt, welche Kosten durch Heizung und Nebenkosten entstehen, was für den Käufer ein maßgebliches Entscheidungskriterium ist. Der Ausweis kostet meist zwischen 50 und 100 Euro.

Der Bedarfsausweis ist um ein Vielfaches teurer, hierfür fallen zwischen 350 und 500 Euro an. Das individuelle Heizverhalten, die Gebäudedämmung, Energiesparfenster und weitere Aspekte fließen in die praktische Bewertung ein.

• Wertgutachten

Verkäufer von Immobilien müssen kein Wertgutachten erstellen lassen, doch es kann nötig werden, wenn das Objekt beispielsweise im Zuge einer Scheidung aufgeteilt werden soll oder wenn der bisherige Eigentümer genau wissen möchte, welcher Kaufpreis realistisch ist. Die Kosten dafür sind frei verhandelbar, meist orientieren sich die Anbieter an der Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI). Das Vollgutachten kostet zwischen 0,5 und 1 Prozent des Immobilienwertes.