Private Bauprojekte bergen immer Risiken und manchmal braucht es ein umfassendes Risikomanagement. Denn: Wer weiß, was alles schiefgehen kann, ist in der Lage, rechtzeitig vorzubeugen und die häufigsten Fehler bei der Bauplanung zu vermeiden.

Durch Information und Kommunikation Baumängeln vorbeugen (Bild: Wavebreakmedia / clipdealer.de)

Die größten Risiken und Fehler bei der Bauplanung

Es gibt viele Projekte, die risikobehaftet sind. Aber wohl keines birgt so viele Fallen und Tücken wie das Bauen! Nicht einmal große Bauprojekte von staatlicher Seite aus sind frei von Mängeln oder Fehlern. Für private Bauherren können solche Probleme jedoch teuer werden, daher ist es wichtig, diesen von vornherein zu begegnen und zu wissen, wie sich Baumängel vermeiden lassen.

Eine fehlerfreie Planung nebst intensiver Bauüberwachung schützt vor späteren teuren Nachbesserungen, die nicht immer durch die beteiligten Gewerke durchgeführt werden müssen, sondern oft zulasten des Bauherren gehen. Wir haben die wichtigsten Risiken, die sich bei der Bauplanung ergeben, im Folgenden zusammengefasst:

Risiko #1: Unterschreiben ohne Prüfung

Viele Bauherren sind gutgläubig und der Meinung, dass der jeweilige Partner sicherlich reell arbeite und niemanden übervorteile. Doch weit gefehlt! Verträge sollten immer genau geprüft werden, auch wenn der Bauunternehmer oder Handwerker bekannt ist. Häufig finden sich in Vertragsentwürfen Passagen, die den Bauherren benachteiligen. Dabei kann es sich beispielsweise um etwaige Fristen oder Abschlagszahlungen handeln. Bei Unsicherheiten ist es daher sinnvoll, eine fachliche und rechtliche Prüfung vornehmen zu lassen, sodass der Vertrag am Ende für beide Seiten juristisch wasserdicht und nicht nachteilig ist.

Risiko #2: Ungesicherte Vorauszahlungen leisten

Wird ein Haus oder Baugrundstück gekauft, muss der Vertrag über einen Notar abgewickelt werden. Der Eigentümerwechsel wird danach ins Grundbuch eingetragen. Im besten Fall geht alles seinen Gang. Im schlimmsten Fall aber leistet der Erwerber eine ungesicherte Vorauszahlung, bei der noch keine Eintragung bezüglich einer Auflassungsvormerkung für den Erwerber getätigt wurde. Es wird empfohlen, im Grundbuchauszug alte Schulden streichen zu lassen. Außerdem sollte es zwecks einer Kauffinanzierung möglich sein, das Grundstück bereits vor dem Eigentumsübergang und der Eintragung ins Grundbuch mit Grundschulden zu belasten.

Risiko #3: Keine Sicherheitsleistungen vereinbart

Sicherheitsleistungen sollten vertraglich vereinbart werden. Der Bauträger gewährt dabei eine Bankbürgschaft, die im Sinne des BGB geregelt ist. Diese Vereinbarung besagt, dass der Erwerber, wenn eine Sicherheitsleistung nicht erbracht wird, fünf Prozent der Vertragssumme einbehalten darf. Diese fünf Prozent beziehen sich aber nur auf die erste Abschlagszahlung, nicht auf die gesamte Summe.

Ohne vertragliche Regelung kommt es meist zu Rechtsstreitigkeiten, wenn der Erwerber einen Abzug einbehält. Außerdem sollte eine Sicherheit gegeben sein, falls der Bauträger insolvent wird. In einem solchen Fall kann der Bauherr keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend machen. Eine Vereinbarung, in der es um die Sicherheit für mögliche spätere Mängelansprüche geht, sollte getroffen werden.

Risiko #4: Keine ausreichenden Leistungsbeschreibungen

Soll ein Haus gebaut werden, muss eine Leistungsbeschreibung vorhanden sein. Oft sind solche Beschreibungen fehlerbehaftet oder weisen Mängel auf. Werden Leistungen nur unzureichend oder sogar gar nicht beschrieben, kann das problematisch sein, denn viele davon werden später auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Ein angenommener Festpreis weicht dann vom tatsächlichen Preis ab. Zudem weisen Bauträger Bauherren oft einseitige Entscheidungen über Leistungen zu. Der Leistungsumfang kann dann seitens des Bauträgers beliebig geändert werden, was für den Bauherren freilich nachteilig ist. Einseitige Rechte sollten keinesfalls hingenommen werden.

Risiko #5: Keine Vertragsstrafen festgelegt

Bauherr und Gewerke oder Bauträger wollen auf einer guten Basis miteinander arbeiten, da sind Vertragsstrafen oft nicht gern gesehen. Dennoch sollten sie vertraglich festgelegt werden, denn manche Verzögerungen können sich zu echten Problemen ausweiten. Häufig sind es der geplante Beginn des Baus, die Bauzeit oder auch der anvisierte Termin zur Fertigstellung, bei denen es zu Diskussionen kommt. Werden Fristen nicht eingehalten, sollten dafür Vertragsstrafen festgelegt sein. Ansonsten kann es passieren, dass die gesamte Planung nicht aufgeht und es zu kostenintensiven Verzögerungen kommen kann.

Fehlern beim Bauen und bei der Bauplanung am besten vorbeugen

Wer die üblichen Risiken und die häufigsten Fehler beim Bauen kennt, kann entsprechend vorbeugen und schon vor Beginn der Zusammenarbeit dafür sorgen, dass zumindest vertraglich alles für eventuelle Probleme geregelt ist. Doch nicht nur bei der Bauplanung kommt es zu Problemen, häufig zeigen sich typische Risiken erst nach Baubeginn. Bodenplatten, die reißen oder schlecht gegossen sind, wegen mangelhafter Abdichtung feuchte Keller sowie Anschlüsse, die anders liegen als geplant: Diese und weitere Fehler können vorkommen und verkomplizieren und vor allem verteuern den Bau.

Um manches Risiko zu verhindern, gibt es vor allem ein Patentrezept: Anwesenheit! Wer sich als Bauherr konsequent darauf verlässt, dass „schon alles seine Richtigkeit haben wird“, wird häufig eines Besseren belehrt. Es ist empfehlenswert, möglichst häufig auf der Baustelle anwesend zu sein. Zusätzlich können noch mehr Dinge getan werden, um Fehler nach Baubeginn zu vermeiden.

Abnahmen selbst vornehmen oder begleiten

Die persönliche Anwesenheit des Bauherren ist vor allem bei der Abnahme bestimmter Leistungen nötig. Eine solche erfolgt nach Fertigstellung einzelner Bauabschnitte, zu denen der Rohbau, die Rohinstallation und weitere Schritte gehören. Für jede Abnahme – ob Teil- oder Endabnahme – sollte ein Abnahmeprotokoll angefertigt werden. Dieses wird während der Begehung der Baustelle geführt und muss von beiden Seiten unterzeichnet werden, um Gültigkeit zu haben. Im Protokoll werden Mängel aufgelistet und Fristen für ihre Beseitigung genannt.

Wichtig: Die Beweislast kehrt sich nach der Abnahme um und der Bauherr muss danach beweisen, dass ein Mangel schon vor der Abnahme bestand. Das ist äußerst schwierig, daher sollte das Mängel- und Abnahmeprotokoll nicht vorschnell unterzeichnet werden. Alles, was nicht in Ordnung erscheint, sollte daher ins Protokoll aufgenommen werden. Bei späterer Mängelanzeige unterliegt der Bauherr in seiner Beweisführung meist der Erfahrung der Gewerke und Bauträger.

Verträge abschließen als Pflicht

Gern werden mündliche Absprachen getroffen, doch solche können später nicht bewiesen werden. Es ist somit für alle Bauherren ratsam, ein schriftliches Vertragsverhältnis mit allen am Bau Beteiligten zu schließen. Nur dann können auch Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden, immerhin sind die zu erbringenden Leistungen nebst Qualitätsansprüchen im Vertrag festgehalten. Der Unternehmer haftet dann laut BGB für seine Leistungen und das für eine Dauer von fünf Jahren. Maßgeblich ist zudem die Vergabe- und Vertragsordnung, die eine Haftung von vier Jahren vorsieht. Längere Gewährleistungsansprüche können nach BGB vereinbart werden.