Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird der Käufer zwar zum Immobilienbesitzer, dennoch muss er sich in die Gemeinschaft einfügen. Gefühlt ist dies vergleichbar mit dem Wohnen zur Miete, denn die „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – die Gemeinschaftsordnung – legt rechtlich verbindlich Rechte und Pflichten aller Wohnungseigentümer fest. Gegenseitige Rücksichtnahme, Regelungen zur Tierhaltung und die Verteilung der Kosten sind nur wenige Beispiele für derartige Regelungen.

Die Eigentümer haben einen gewissen Spielraum bei der Gestaltung ihrer Regelungen (Bild: grand-warszawski / clipdealer.de)

Alles Wichtige zur Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen

Wer Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbt und dort leben möchte, muss sich den geltenden Regelungen unterwerfen. Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, legt dabei Rechte und Pflichten der Beteiligten fest, welche wiederum in der Gemeinschaftsordnung niedergeschrieben werden. Diese stellt eine Art Verfassung dar, an die sich alle zu halten haben. Gleichzeitig ist die Gemeinschaftsordnung Teil der Hausordnung und gehört zur Teilungserklärung. Sie wird im Grundbuch eingetragen.

Die Gemeinschaftsordnung mit Spielraum

Auch wenn das WEG die Regeln bei Wohnungseigentum festlegt, haben die Eigentümer dennoch einen gewissen Spielraum bei der Gestaltung ihrer Regelungen. Dies ist vor dem Hintergrund, dass es verschiedene Wohnmodelle gibt, durchaus nötig. Es können sogar Regelungen vereinbart werden, die sich nicht an das Gesetz halten, solange alle damit einverstanden sind.

In Häusern, in denen eine Gemeinschaftsküche besteht, in der für alle Bewohner gekocht wird (z. B. bei Mehrgenerationenhäusern) kann es daher andere Regelungen geben als in einem klassischen Mehrfamilienhaus. Unabdingbare Bestimmungen müssen jedoch immer eingehalten werden.

Wichtig: Wer als neuer Eigentümer in die bestehende Wohngemeinschaft eintritt, muss die vorhandene Gemeinschaftsordnung anerkennen. Das ist sogar dann verpflichtend, wenn diese Ordnung bei Unterzeichnung des Kaufvertrags gar nicht vorlag.

Die gesetzlichen Grundlagen

Das WEG regelt das Recht aller Wohnungseigentümer an ihrem Sondereigentum und am Eigentum der Gemeinschaft. Dabei wird die Gemeinschaftsordnung als vertragliche Ergänzung zum WEG gesehen. Die gesetzlichen Vorschriften werden darin individuell auf die jeweilige Gemeinschaft angepasst. Gleichzeitig gibt das WEG aber vor, dass die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen werden muss. Sie ist somit nicht nur für die Eigentümer selbst, sondern auch für Dritte mit einem berechtigten Interesse einsehbar. Zu den Bestandteilen der Gemeinschaftsordnung zählen:

• Regelungen zur Nutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
• Regelungen zur Hausordnung
• Regelungen zu Reparaturen und Instandhaltung
• Regelungen zu Eigentümerversammlungen
• Regelungen zur Wahl von Verwaltern
• Regelungen zur Finanzierung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
• Regelungen zur Änderung der Gemeinschaftsordnung
• Regelungen zur Haftung der einzelnen Eigentümer

Eigentümer haben beispielsweise ein Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und besitzen bei Abstimmungen ein Stimmrecht. Sie können Anträge und Vorschläge bei der Versammlung einbringen und haben das Recht auf Einsicht in wichtige Dokumente. Sie haben aber auch die Pflicht, sich bei Instandsetzungsmaßnahmen zu beteiligen und sich zur Beteiligung an Gemeinschaftskosten verpflichtet.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaftsordnung bezieht sich auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum umfasst alle Räumlichkeiten, die nur einem Eigentümer gehören. Dazu zählt beispielsweise die Wohnung, eine Garage oder Kellerräume. Diese Bereiche darf nur der betreffende Eigentümer nutzen, er muss dafür aber auch die Kosten allein tragen.

Als Gemeinschaftseigentum hingegen werden die übrigen Teile von Gebäude und Grundstück bezeichnet, die durch alle Eigentümer gemeinsam genutzt werden. Dazu zählen Fahrradkeller und Waschküche, aber auch Treppenhäuser und Außenbereiche.

Teile des Gebäudes sind dabei Fassaden, Dach oder Versorgungsleitungen. Die Kosten für die Instandhaltung dieser Bereiche oder Gebäudeteile sind von allen Eigentümer gemeinsam zu tragen. In der Gemeinschaftsordnung sind die entsprechenden Regelungen enthalten, zudem können Maßnahmen für den Fall, dass sich ein Eigentümer nicht an den Kosten beteiligen möchte, genannt werden.

Änderungen und Tipps zur Gemeinschaftsordnung

Es gibt kein Gesetz dafür, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gemeinschaftsordnung festlegen muss und vor allem bei alten Gemeinschaften, die noch in den 1960er oder 70er Jahren gegründet worden sind, liegen häufig keine solchen Verfassungen vor. Damals waren längst nicht alle Bereiche, die das tägliche Zusammenleben in einer solchen Gemeinschaft betrafen, festgelegt oder mussten überhaupt schriftlich geregelt werden, da es ansonsten zu schwierigen Sachlagen in Streitfällen kommen könnte. Heute, in Zeiten einer anderen Streitkultur, ist eine Gemeinschaftsordnung sinnvoll. Liegt sie nicht vor, kommen anwendbare Teile aus dem WEG zum Einsatz.

Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?

In den jeweiligen Festlegungen sind häufig sogar Vorschriften zu Änderungen der Gemeinschaftsordnung zu finden, sodass die Anpassung im Bedarfsfall recht einfach umgesetzt werden kann. Um solche Änderungen festzulegen, ist ein einstimmiger Beschluss im Rahmen der Eigentümerversammlung nötig. Das kann bei großen Gemeinschaften teilweise schwierig sein. Ist nur ein einziger Beteiligter gegen die Änderung oder enthält sich bei der Abstimmung, kann die Gemeinschaftsordnung nicht geändert werden und bleibt in ihrer vorigen Form bestehen.

Dabei geht es nicht nur um Änderungen im Sinne von Streichungen, sondern auch um neue Regelungen und Erweiterungen. Wurden diese beschlossen und in die Ordnung aufgenommen, müssen die Änderungen aber auch ins Grundbuch eingetragen werden.

Wichtig: Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung. Stimmen die Angaben aus der Ordnung nicht mit denen der Teilungserklärung überein, tritt Letztere zurück. Vorrang haben das WEG und die Gemeinschaftsordnung, was die einzelnen Regelungen und Festlegungen angeht.

Tipps für eine passende Gemeinschaftsordnung

Wer erstmals Wohnungseigentümer wird, ist mit der Gemeinschaftsordnung vielleicht noch überfordert. Neben dem Tipp, die jeweilige Ordnung genauestens zu lesen und zu hinterfragen, ehe sie anerkannt wird, sind auch die folgenden Ratschläge hilfreich, um eine einwandfreie Gemeinschaftsordnung zu erkennen:

• Besonderheiten der Immobilie werden genannt und berücksichtigt.
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihre Interessen bilden den Mittelpunkt.
• Gegenseitige Rücksichtnahme ist die Basis für die Hausordnung.
• Das Gemeinschaftseigentum wird geregelt, nicht das Sondereigentum.
• Einschränkungen für das Sondereigentum sind nicht oder nur wenig vorhanden.
• Es werden keine zusätzlichen Einschränkungen oder Auflagen festgehalten (z. B. Reinigungsarbeiten).
• Sonderumlagen werden explizit genannt.

Wichtig ist, die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf der Immobilie zu lesen. Andernfalls kann es ein böses Erwachen geben, wenn beispielsweise ein Hund mit einziehen soll und die Verfassung der Eigentümergemeinschaft die Haustierhaltung untersagt.