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Abstandsfläche Bauwich Abstandsnachsicht

Was ist eine Abstandsfläche?
Was ist der Bauwich?
Lässt sich ihr Einfamilienhaus auch ohne Abstandsnachsicht realisieren?
Wollen sie beim Hausbau ihr Grundstück optimal nutzen?
Ihr Nachbar will bauen und bittet sie um eine Bauabstandsnachsicht?

Abstandsfläche und Bauwich

Die Abstandsfläche wird auch Bauwich genannt (Foto: N.Schmitz / Pixelio.de)

Eine Abstandsnachsicht kann die Rettung für so manches Bauprojekt sein.

Speziell bei einem Hausbau auf einem kleineren Baugrundstück kann durch die Erweiterung der bebaubaren Fläche ein Konzept an Attraktivität gewinnen oder überhaupt erst realisierbar werden.

Ein Meter kann hier unter Umständen DEN Unterschied ausmachen.

Die Abstandsfläche

Als Abstandsfläche – auch Abstandfläche genannt – wird im Bauordnungsrecht jene gedachte Fläche vor den Außenwänden von Gebäuden bezeichnet, die nicht bebaut werden darf.

Dieser erforderliche Grenzabstand wird in Teilen Deutschlands und in Österreich auch als Bauwich bezeichnet.

Mit der verpflichtenden Einhaltung der Abstandsfläche oder des Bauwich soll eine ausreichende Belichtung und Belüftung gesichert werden. Weitere Gründe sind der Brandschutz und der Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden.

Grundsätzlich sind Gebäude so auf dem Baugrundstück zu platzieren, dass alle Abstandsflächen nur auf diesem liegen und nicht auf Nachbargrundstücke hinausragen.

Eine Abstandsfläche darf sich jedoch bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Straßen, Wegen und Grünflächen erstrecken.

Aber nicht nur beim Neubau eines Hauses müssen die vorgeschriebenen Abstandsflächen eingehalten werden, sondern auch bei Umbauten.

Die Einhaltung der Vorschriften ist im Zuge der Genehmigungsplanung (Einreichung, Einreichplanung, Bauantragstellung) nachzuweisen.

Bemessung der Abstandsfläche bzw. des Bauwich

Die Abstandsfläche wird aus den umgeklappten Außenwänden – reduziert um einen bestimmten Faktor – eines Gebäudes gebildet.

Je höher ein Gebäude, desto größer also die Abstandsfläche bzw. der Bauwich.

Die Musterbauordnung geht dabei von der Wandhöhe H aus. Zu dieser Höhe H wird die Höhe von Dachflächen mit weniger als 70° Neigung zu einem Drittel, bei mindestens 70° Neigung voll hinzugerechnet.

Die Tiefe der Abstandsfläche bzw. des Bauwich beträgt nach der Musterbauordnung:

Wohn- und Mischgebiete: 0,4 * H

Kerngebiete: 0,4 * H

Gewerbe- und Industriegebiete: 0,2 * H

Der Mindestabstand beträgt aber immer 3 m, auch wenn eine Berechnung nach der angegebenen Formel einen geringeren Abstand ergeben würde!

Sowohl in Österreich wie auch in Deutschland gibt es hier länderspezifische Detailregelungen, sodass es regionale Abweichungen von der genannten Musterbauordnung gibt.

Die Abstandsnachsicht

Lässt sich ihr Haus nicht so bauen, dass der vorgeschriebene Abstand zur Grenze ihres Baugrundstücks eingehalten wird, so kann ihnen ihr Nachbar eine Abstandsnachsicht gewähren.

Die Idee der Abstandsnachsicht – auch Abstandsflächen-Übernahmeerklärung oder Bauabstandsnachsicht genannt – ist dabei folgende:

Die Abstandsfläche bzw. der Bauwich ragt bis zu einer bestimmten, gedachten Linie in das Nachbargrundstück hinein.

Der Nachbar geht durch die Übernahme der Abstandsfläche die Verpflichtung ein, für künftig auf seinem Grundstück errichtete Gebäude den erforderlichen Mindestabstand zu dieser gedachten Linie statt zur realen Grundstücksgrenze einzuhalten.

Die Bauabstandsnachsicht führt also unter Umständen zu einer eingeschränkten Nutzbarkeit des Nachbargrundstücks!

Bebauung der Abstandsfläche

In Ausnahmefällen dürfen die Abstandsflächen bebaut werden.

Dies ist beispielsweise durch bestimmte privilegierte Bauwerke, wie Garagen oder Gartengerätehäuschen möglich.

Anders ausgedrückt wird für diese Bauwerke die Abstandsfläche bzw. der Bauwich anders bemessen und der Mindestabstand anders festgelegt.

Für solche Bauwerke ist in der Musterbauordnung eine Reduktion des Mindestabstandes auf 2 m vorgesehen.

Aber auch in Fällen geschlossener Bauweise bzw. verdichteter Bauweise kann es zur Bebauung von Abstandsflächen kommen, wenn beispielsweise zwei Einfamilienhäuser auf einer Seite aneinander gebaut sind.

Verbücherung der Abstandsnachsicht

Da es sich bei einer Abstandsnachsicht um eine Verpflichtung handelt, die auch für Rechtsnachfolger bindend ist, muss diese verbüchert werden.

Dazu wird eine so genannte Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Der Eintragung einer Baulast müssen alle im Grundbuch nachgewiesenen Eigentümer und durch dingliche Rechte Begünstigte (z.B. Erbbauberechtigte oder mit Auflassungsvormerkung eingetragene Erwerber) zustimmen.

Die Übernahme der Abstandsflächenbaulast (Abstandsflächen-Übernahmeerklärung) wird durch einen amtlichen Lageplan dokumentiert.

 

Wir empfehlen ihnen zu diesem Thema auch den Artikel Am Anfang ist das Grundstück!

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Autor: Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Hausbau
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