In Zeiten extrem niedriger Sparzinsen geraten Immobilien in den Fokus privater Geldanleger. Ist es sinnvoll, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, um damit hohe Renditen zu erzielen und was sollte man dabei beachten?

Immobilien geraten in den Fokus privater Geldanleger. (Bild: krsmanovic/clipdealer.de)

Wohnung kaufen und vermieten: Nicht nur die Rendite zählt

Wer derzeit Geld anlegen möchte, hat Probleme gut verzinste Anlagemöglichkeiten zu finden, die darüber hinaus sicher sind. Aktien bieten zwar gute Renditechancen, gelten aber als eher unsicheres Investment und viele Privatanleger haben weder Zeit noch Lust, sich täglich mit den Schwankungen an der Börse zu beschäftigen. Aus diesem Grund rücken Immobilien, die als sicheres und ertragreiches Investment gelten, in den Fokus.

Die Idee ist einfach: Man investiert eigenes Kapital in den Kauf einer Eigentumswohnung, die man anschließend vermietet. Es kann sogar lohnend sein, die Wohnung mit einem Bankkredit zu finanzieren und diesen dann aus den Mieteinnahmen zu tilgen. Am Ende des Tilgungszeitraums hat man auf diese Weise Vermögen in Form einer schuldenfreien Immobilie gebildet, die sich im günstigsten Fall selbst finanziert hat.

Es hängt von verschiedenen Faktoren ab, ob diese optimistische Rechnung aufgeht:

• Interesse an Immobilien
• Zeitaufwand abschätzen
• realistische Einschätzung der Rendite
• Risiken abwägen
• Kosten im Blick behalten
• Steuervorteile nutzen

Interesse an Immobilien

Wer in das Immobilieninvestment einsteigen möchte, sollte ein grundsätzliches Interesse an Immobilien mitbringen. Es reicht nicht aus, irgendeine Wohnung zu kaufen und dann zu vermieten. Diese Art des Investments erfordert mehr Engagement als der Abschluss eines Sparvertrages bei der Bank. Die Auswahl der Wohnung ist entscheidend für die künftige Rendite. Außerdem ist es zwingend erforderlich, sich mit Themen wie Steuervorteilen, Renditeberechnung und Finanzierungsmöglichkeiten auseinanderzusetzen, um eine verantwortungsbewusste Entscheidung zu treffen. Die Finanzierung einer Immobilie bindet den Investor viele Jahre und sollte deshalb optimal vorbereitet werden.

Es ist zudem von Vorteil, wenn man unternehmerisch denkt. Eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, ist keine emotionale, sondern eine betriebswirtschaftliche Entscheidung, bei der man den sogenannten Return on Investment (ROI) betrachten sollte. Dieser Wert zeigt, ob sich das Investment in der Zukunft tatsächlich auszahlen wird. Es ist wichtig, sich selbst mit dieser Frage zu beschäftigen und sich nicht auf die Auskunft von Maklern zu verlassen, denen es in erster Linie darauf ankommt, Wohnungen zu verkaufen. Der Rat eines unabhängigen Steuerberaters ist in dieser Situation eine gute Entscheidungshilfe.

Des Weiteren ist ein grundsätzliches Interesse an Immobilien erforderlich, damit man eine Wohnung auswählt, die tatsächlich als Anlageobjekt geeignet ist. Dabei müssen auch die Kaufnebenkosten einbezogen werden, die häufig dafür verantwortlich sind, dass die gewünschte Rendite nicht erwirtschaftet werden kann. Außerdem sollte die Immobilie im Hinblick auf die Lage und Ausstattung attraktiv sein, denn Mietausfälle sind ein weiterer Grund für schlechte Renditen.

Zeitaufwand abschätzen

Während man Aktienkäufe mit wenigen Klicks im Internet erledigen kann, erfordert ein Immobilieninvestment einen wesentlich höheren zeitlichen Aufwand. Die Entscheidung, ob es sich lohnt, eine bestimmte Wohnung zu kaufen und dann zu vermieten, muss gut vorbereitet werden. Letztlich ist die Auswahl der Immobilie die entscheidende Hürde auf dem Weg zum erfolgreichen Investment. Bei der Entscheidung sollten folgende Kriterien einbezogen werden:

• Lage
• Ausstattung
• Zustand
• Vermietbarkeit

Bei der Suche nach der passenden Eigentumswohnung muss Zeit für Besichtigungstermine eingeplant werden und auch nach erfolgreicher Vermietung hat ein Vermieter Pflichten, die Zeit in Anspruch nehmen:

• Teilnahme an Eigentümerversammlungen
• Ansprechpartner für die Mieter
• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung
• Berücksichtigung der Mietwohnung bei der Steuererklärung
• Mieterwechsel erfordert Suche nach einem Nachmieter

Teilweise kann man diese Pflichten an einen Hausmeisterservice delegieren. Alles, was man nicht selber erledigt, muss man jedoch bezahlen und diese Kosten schmälern dann wiederum die Rendite.

Realistische Einschätzung der Rendite

Es ist sinnvoll, die Nettomietrendite zu berechnen, die neben dem Kaufpreis für die Eigentumswohnung auch andere relevante Faktoren einbezieht:

• Kaufnebenkosten
• Instandhaltungs- und Verwaltungskosten (nicht umlagefähig)
• Zinsen für das Hypothekendarlehen
• Steuereffekte

Die Nettomietrendite wird in zwei Schritten berechnet:

1. Ermittlung des Jahresreinertrages:
Nettokaltmiete – nicht umlagefähige Kosten – Zinsaufwendungen = Jahresreinertrag

2. Berechnung der Nettomietrendite:
Jahresreinertrag / Anschaffungskosten = Nettomietrendite

Risiken abwägen

Käufer einer Eigentumswohnung sollten vor der Entscheidung eine realistische Betrachtung der Risiken vornehmen, denn die Finanzierung bindet den Eigentümer über viele Jahre. Folgende Risiken sollten in die Überlegungen einbezogen werden:

• Liquidität
• Mietausfall
• höhere Instandhaltungskosten als geplant
• Wertschwankung
• Veränderungen der Steuergesetzgebung

Wer eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten möchte, sollte sicherstellen, dass die eigene Liquidität ausreichend ist. Jobverlust, Scheidung oder weitere Kosten können dazu führen, dass man den Immobilienkredit nicht mehr problemlos zurückzahlen kann. Auch eine geringe Zinsbindungsdauer und eine daraus resultierende teure Anschlussfinanzierung kann zu Liquiditätsengpässen führen.

Wer in Häuser in weniger begehrten Wohnlagen investiert, muss außerdem mit Mietausfällen rechnen. Je begehrter die Wohngegend ist, desto teurer wird die Eigentumswohnung jedoch sein. Darüber hinaus ist es möglich, dass Immobilien an Wert verlieren, weil die Nachfrage sinkt. Hohe Instandhaltungskosten, beispielsweise für die gesetzlich vorgeschriebene energetischen Sanierung, die in einem Fertighaus durchgeführt werden muss, sind ein weiteres Risiko. Veränderungen in der Steuergesetzgebung können dazu führen, dass Abschreibungsmöglichkeiten wegfallen und damit die Steuereffekte für Eigentümer weniger positiv sind.

Kosten im Blick behalten

Die Kosten sind das wichtigste Entscheidungskriterium, wenn es darum geht, eine Mietwohnung zu kaufen und zu vermieten. Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten, die bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen und berücksichtigen nicht, dass jährlich Verwaltungskosten von bis zu 400 Euro anfallen.

Ein Kostenbereich, der ebenfalls häufig unterschätzt wird, sind die Instandhaltungsrücklagen, die Eigentümer ab dem Kauf für Modernisierungen und Reparaturen bilden müssen. Für eine Eigentumswohnung, die 100.000 Euro kostet, fallen pro Jahr je nach Zustand und Alter zwischen 1.000 und 1.500 Euro zusätzliche Kosten für Rücklagen an.

Instandhaltungsrücklagen werden häufig unterschätzt. (Bild: fotoksa/clipdealer.de)

Steuervorteile nutzen

Eigentümer müssen die Mieteinnahmen versteuern, können jedoch Kosten für die Kreditzinsen, Abschreibungen und Reparaturen gegenrechnen. Außerdem ist der Wertzuwachs beim Verkauf steuerfrei, wenn die Mietwohnung frühestens nach zehn Jahren (Spekulationsfrist) verkauft wird.

Wohnung kaufen und vermieten: oft ein lohnendes Investment

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt – allerdings nicht überall. Besonders lukrativ ist ein Immobilieninvestment in den Ballungsgebieten, denn hier besteht auch nach Jahren des Booms eine unvermindert hohe Nachfrage nach Wohnraum. Sehr stark nachgefragt sind kleine Wohnungen bis zu 70 Quadratmeter, denn die Zahl der Single-Haushalte steigt kontinuierlich an und beträgt derzeit bereits über 40 Prozent, in Großstädten wie Hamburg sogar 54 Prozent. Diese Zahlen sollten bei der Auswahl der Eigentumswohnung berücksichtigt werden.

Auch der Zustand der Häuser ist wichtig, denn je besser gepflegt ein Haus ist, desto leichter wird die Suche nach einem Mieter und desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass hohe Reparaturkosten zu erwarten sind. Häuser mit hohem Sanierungsaufwand, die nicht die vorgeschriebenen energetischen Standards erfüllen, sind zwar günstiger, aber auch ein wesentlich risikoreicheres Investment.

Stark nachgefragt sind kleine Wohnungen bis zu 70 Quadratmeter. (Bild: krsmanovic/clipdealer.de)

Wohnung kaufen und vermieten: ohne Eigenkapital problematisch

Das oft genannte Argument, dass sich Immobilien von selbst bezahlt machen, weil die Mieteinnahmen alle Kosten decken, ist nicht immer zutreffend. Wer eine Mietwohnung ohne Eigenkapital kaufen möchte, wird eine längere Zeit für die Tilgung benötigen und außerdem wahrscheinlich Probleme bei der Finanzierung haben. Um eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren, benötigt man deshalb ein hohes, sicheres Monatseinkommen. Banken verlangen bei der Kreditvergabe Sicherheiten und gehen bei der Bewilligung von Krediten für Mietwohnungen wesentlich restriktiver vor als bei der Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie.

Ein möglicher Einstieg ins Immobilieninvestment kann darin bestehen, eine Eigentumswohnung zu kaufen und zunächst selbst zu bewohnen. Nach einigen Jahren kann man die Wohnung mit Gewinn verkaufen. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine Spekulationsfrist, sodass der Gewinn sogar steuerfrei ist. Auf diese Weise kann man mit dem gebildeten Eigenkapital statt einer weiteren Wohnung ein erstes Fertighaus finanzieren und dieses wiederum nach einigen Jahren verkaufen oder vermieten, um sukzessive Immobilienvermögen zu bilden.