Die Maklergebühr gehört zu den Kaufnebenkosten und beträgt meist zwischen fünf und sechs Prozent des Kaufpreises. Ein Haus ohne Makler zu kaufen, ermöglicht also Einsparungen im fünfstelligen Bereich.

Ein Haus ohne Makler zu kaufen, ermöglicht Einsparungen im fünfstelligen Bereich. (Bild: goodluz/clipdealer.de)

Haus ohne Makler kaufen: Internetportale erleichtern die Suche

Wer sich entscheidet, ein Haus für einen Kaufpreis von 300.000 Euro zu kaufen und für die Abwicklung des Kaufs den Service eines Maklers nutzt, muss dafür eine Provision zwischen 15.000 und 18.000 Euro bezahlen. Viele Kaufinteressenten überlegen deshalb, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie provisionsfrei zu kaufen und auf diese Weise die Kaufnebenkosten erheblich zu reduzieren. Mittlerweile haben sich Immobilienanbieter im Internet darauf spezialisiert, Häuser und Wohnungen ohne Makler anzubieten.

Im Folgenden wird beleuchtet, was man beachten sollte, wenn man ein Haus ohne die Vermittlung eines Maklers kaufen möchte und in welchen Fällen das Hinzuziehen des Maklers vorteilhaft ist. Außerdem stellt sich die Frage, ob es erlaubt ist, eine Immobilie, die bereits bei einem Makler gelistet ist, ohne Maklergebühr privat vom Eigentümer zu kaufen.

Bestellerprinzip: Welche Vertragspartei muss den Makler bezahlen?

Im Jahr 2015 hat der Gesetzgeber festgelegt, dass für die Bezahlung der Dienstleistung eines Maklers das Bestellerprinzip gilt. Also muss die Vertragspartei, die den Makler beauftragt hat, diesen Service bezahlen. Diese Gesetzesänderung ist besonders für Mieter vorteilhaft, denn die Mehrzahl aller Mietwohnungen wird mittlerweile provisionsfrei ohne Makler vermietet. Oft wälzen Vermieter die Provision jedoch über eine Mieterhöhung auf die Mieter ab.

Vom Bestellerprinzip sind allerdings nur Mietobjekte betroffen. Wer eine Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus kauft, muss weiterhin die Maklerprovision bezahlen, wenn die Immobilie über einen Makler vermittelt wird. Um das zu vermeiden, suchen Kaufinteressenten aktiv nach Möglichkeiten, ohne diese Vermittlungsleistung den Kauf abzuschließen.

Besonders wenn die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus nicht selbst genutzt, sondern als Kapitalanlage gekauft werden soll, versuchen viele Käufer den Kauf ohne Makler abzuwickeln. Die hohen Maklergebühren schmälern die Rendite der Kapitalanlage erheblich, sodass es sich nicht mehr lohnt, das Anlageobjekt zu kaufen.

Wie findet man ein Haus ohne Makler?

Vor der Verbreitung des Internets war es schwierig, auf die Vermittlung des Maklers zu verzichten. Der Makler hat für den Kontakt zwischen Käufern und Verkäufern gesorgt und somit eine wichtige Funktion bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften übernommen. Private Verkäufe waren nur über Inserate in Zeitungen möglich, sodass es für die Verkäufer wenig interessant war, das Haus oder die Wohnung selbst zu vermarkten. Über Zeitungsannoncen einen Käufer ohne Makler zu finden, war zeitaufwendig und oft wenig erfolgreich.

Diese Situation hat sich mit der weiten Verbreitung von Internetportalen entscheidend verändert. Das Internet bietet Verkäufern die Möglichkeit, Ihre Immobilien auf einem dafür erstellten Portal anzubieten. Dort werden umfangreiche Informationen zu der betreffenden Immobilie veröffentlicht, sodass sich potentielle Käufer auch ohne Makler einen umfassenden Eindruck von den Häusern verschaffen können. Neben den wichtigsten Daten werden Fotos, der Grundriss oder sogar kleine Videofilme eingestellt, die es ermöglichen, schon vor der Besichtigung zu entscheiden, ob die Doppelhaushälfte in Betracht kommt.

Haus ohne Makler kaufen: Tipps für die Abwicklung

Es gibt mittlerweile spezielle Immobilienportale, die sich auf die Vermittlung von Häuern ohne Makler spezialisiert haben, sodass die Auswahl an solchen Immobilien stark gestiegen ist. Wer ein Haus ohne Makler kaufen möchte, muss bei der Abwicklung einiges beachten:

• die Vorauswahl
• die Prüfung des Hauses oder der Wohnung
• die Vertragsverhandlung

Die Vorauswahl

Ein Haus ohne Makler zu kaufen erfordert, dass man sich um die gesamte Abwicklung des Kaufprozesses selbst kümmert. Die Vorauswahl, die ansonsten durch einen Makler erleichtert wird, dauert meist länger. Es ist nicht einfach, ein Gespür dafür zu entwickeln, welche Häuser und Wohnungen tatsächlich zum Anforderungsprofil passen. Andererseits möchte man vermeiden, zu viele unnötige Besichtigungstermine zu vereinbaren. Obwohl die Internetportale eine gute Möglichkeit bieten, Immobilien zu präsentieren, sind Exposés eines Maklers meist aussagekräftiger und erlauben es eher, die Auswahl einzugrenzen.

Um den Prozess der Vorauswahl zu erleichtern, ist es sinnvoll, dass sich die Käufer eine genaue Checkliste darüber machen, was die Immobilie bieten muss. Stehen mehrere Angebote zur Wahl, kann die Entscheidung mit einer Pro- und Kontra-Liste erleichtert werden.

Darüber hinaus ist es sehr wahrscheinlich, dass man länger nach einem geeigneten Haus suchen muss, wenn man dieses ohne Makler kaufen möchte. Ein großer Teil der Verkäufer präferiert immer noch die Variante des Verkaufs über einen Makler. Der Makler gibt dem Verkäufer das Gefühl, sich um die reibungslose Abwicklung zu kümmern. Bei Verkaufsobjekten, die mehrere hunderttausend Euro kosten, ist das ein verständliches Motiv für die Beauftragung eines Maklers.

Die Prüfung des Hauses oder der Wohnung

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die wichtigste und finanziell größte Entscheidung ihres Lebens. Damit man beim Kauf nichts übersieht, sollte man die Häuser, die es in die engere Wahl geschafft haben, ganz genau prüfen. Es ist empfehlenswert, dafür einen Sachverständigen zu beauftragen. Dieser Experte wird den Zustand des Hauses anhand bestimmter Kriterien beurteilen und auch nach verdeckten Mängeln suchen. Oft fallen feuchte Kellerwände oder Schimmel den Käufern nicht auf und es ist im Nachhinein sehr schwierig, die Interessen gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen.

Wer ein Haus provisionsfrei ohne Makler kaufen will, sollte über einen Rechtsschutz nachdenken. Neben einer entsprechenden Versicherung bietet vor allem das Hinzuziehen von Experten einen Schutz vor Fehlinvestitionen. Bausachverständige prüfen die Bausubstanz und den Zustand der Elektro- und Sanitärinstallationen. Aber auch wenn das Haus keine Mängel aufweist, die einem Kauf entgegenstehen, sollte man sich um weiteren Rechtsschutz bemühen und die Verträge von einem Fachmann überprüfen lassen.

Die Vertragsverhandlung

Beim Kaufen eines Hauses ohne Makler verhandeln Privatpersonen miteinander. Dabei kommt es häufig vor, dass der Verkäufer den Interessenten zeitlich unter Druck setzt und zur schnellen Vertragsunterschrift drängt. Käufer sollten sich nicht dazu verleiten lassen, ohne vorherige Prüfung der Bausubstanz und der Vertragsunterlagen den Kauf abzuschließen. Es ist immer schwierig, nach dem Kauf zu beweisen, dass Mängel arglistig verschwiegen wurden und der anschließende Rechtsstreit ist langwierig und darüber hinaus mit hohen Kosten für den Rechtsanwalt und das Gericht verbunden.

Beim Kaufen eines Hauses ohne Makler verhandeln Privatpersonen miteinander. (Bild: pressmaster/clipdealer.de)

Was sind die Vorteile des Kaufs ohne Makler?

Als wichtigstes Argument für das Kaufen eines Hauses ohne Makler ist das Einsparen der Maklergebühr zu nennen. Beim Hauskauf mehr als 10.000 Euro an Nebenkosten sparen zu können, ist verlockend. Es gibt aber durchaus noch weitere Gründe, sich auf den Internetportalen wie ohne-makler.net umzuschauen. Oft bieten dort ältere Verkäufer Immobilienschätze zu sehr günstigen Preisen an. Diese Verkäufer bevorzugen es, ihr Haus privat zu verkaufen und wollen sich den Käufer selbst aussuchen, weil sie eine enge Verbindung zum Haus aufgebaut haben.

Was sind die Nachteile des Kaufs ohne Makler?

Der gesamte Service, den der Makler sowohl den Käufern als auch den Verkäufern bietet, entfällt. Für den Käufer bedeutet das, dass er sich selbst um die Vorauswahl kümmern muss. Auch für die Prüfung des Hauses im Hinblick auf Mängel oder auf Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind, ist der Käufer selbst zuständig. Experten, die diese Aufgaben und die Prüfung des Vertrags übernehmen, müssen ebenfalls bezahlt werden, was einen Teil der ersparten Maklerprovision aufzehrt.

Ein Makler leistet außerdem wertvolle Dienste, wenn die gesuchte Immobilie weit entfernt liegt, weil die Familie aus beruflichen Gründen in einen anderen Teil Deutschlands ziehen muss. Erstens ist es in diesen Fällen nötig, möglichst schnell das passende Objekt zu finden und zweitens grenzt der Makler mit der Vorauswahl das Angebot ein und bündelt Besichtigungstermine.

Makler umgehen: erlaubt oder verboten?

Interessenten, die ein Haus gefunden haben, das von einem Makler vermittelt wird, können diesen nur umgehen, wenn sie die Kontaktaufnahme mit dem Makler vermeiden und den Verkäufer direkt ansprechen. Das ist jedoch in der Praxis sehr schwierig, denn in den Anzeigen, die Makler schalten, werden die Namen der Verkäufer und die Adressen der Kaufobjekte nicht genannt. Hat man mit dem Makler einen Besichtigungstermin vereinbart, kann dieser auf Zahlung der Provision bestehen, wenn der Kaufvertrag zustande kommt, denn er hat seine Vermittlungsleistung erbracht.