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Kleines Haus kaufen: Tipps für den Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie spielen verschiedene Kriterien eine Rolle. Welche Überlegungen sollte man anstellen, wenn man beabsichtigt, ein kleines Haus zu kaufen?

Beim Kauf einer Immobilie spielen verschiedene Kriterien eine Rolle.

Beim Kauf einer Immobilie spielen verschiedene Kriterien eine Rolle. (Bild: iriana88w/clipdealer.de)

Kleines Haus kaufen: Entscheidungskriterien

Wohneigentum ist beliebt und eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Bei den derzeit historisch niedrigen Zinsen überlegen viele Menschen, ob es sinnvoll ist, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Viele junge Immobilieninteressenten starten zunächst damit, eine Eigentumswohnung zu kaufen, um mit der Tilgung des Immobilienkredits bereits in jungen Jahren Eigenkapital zu bilden. Wird einige Jahre später eine Familie gegründet, kann man die Eigentumswohnung verkaufen und mit dem Eigenkapital ein Einfamilienhaus finanzieren.

In vielen Ballungsgebieten sind attraktive Eigentumswohnungen allerdings zunehmend knapp. Es gibt jedoch teilweise ein großes Angebot kleinerer Einfamilienhäuser älteren Baujahrs, da deren Eigentümer versterben oder ins Altersheim ziehen und die Kinder das Haus nicht übernehmen möchten. Diese Häuser werden zu relativ günstigen Kaufpreisen angeboten und es stellt sich für Immobilienkäufer die Frage, ob es sinnvoll ist, solch ein kleines Haus zu kaufen.

Darüber hinaus ist ein kleines Haus auch isoliert betrachtet eine Alternative zur Eigentumswohnung und vor allem für Interessenten geeignet, die davon träumen, einen eigenen Garten zu bewirtschaften. Viele kleinere Einfamilienhäuser, die bereits vor mehreren Jahrzehnten gebaut wurden, punkten mit großen Grundstücken. Wer in Betracht zieht, ein kleines Haus zu kaufen, sollte die Kaufentscheidung ebenso wohlüberlegt fällen wie Käufer einer Eigentumswohnung oder einer größeren Immobilie und verschiedene Kriterien in die Entscheidung einbeziehen:

  • Lagebeschreibung
  • Kaufpreis
  • Zustand des Hauses
  • Grundbucheintragungen
  • Anzahl der Zimmer und Wohnfläche
  • An- oder Umbauoptionen
  • Eigenleistungen

Lagebeschreibung

Die Lage des Hauses ist ein K.-o.-Kriterium, denn sie entscheidet zum einen darüber, welchen Wert das Einfamilienhaus hat und zum anderen, ob es für den potentiellen Käufer und seine Familie geeignet ist. Auch im Hinblick auf den Wiederverkaufswert ist die Lage extrem wichtig und zwar besonders dann, wenn man von vorherein plant, erst ein kleines Haus und später eine größere Immobilie zu kaufen.

Doch auch unabhängig von der Überlegung, ob der Verkauf des Hauses problemlos möglich wäre, sollte die Lage alle wichtigen Bedürfnisse des Eigentümers erfüllen. Dazu zählen die Wege zur Arbeit, zur Schule oder zum Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Des Weiteren sind Kriterien wie Lärm- und Abgasbelästigung oder geplante Neubauten in der Nähe relevant. Bevor man den Vertrag unterschreibt, ist es sinnvoll, sich beim Bauamt darüber zu informieren, was in der näheren Umgebung geplant ist.

Auch die Lage sollte alle wichtigen Bedürfnisse des Eigentümers erfüllen.

Auch die Lage sollte alle wichtigen Bedürfnisse des Eigentümers erfüllen. (Bild: iriana88w/clipdealer.de)

Kaufpreis

Der Kaufpreis ist eine wichtige Determinante und es hängt vom zur Verfügung stehenden Budget ab, bis zu welchem Kaufpreis ein Objekt in Betracht kommt. Schon ehe man anfängt, Häuser zu besichtigen, sollte man sich Gedanken über das maximale Budget machen. Die meisten Immobilien werden mit einem Mix aus Eigenkapital und einem Immobilienkredit finanziert. Die Höhe des Kredits orientiert sich an der Höhe des Eigenkapitals sowie an der Monatsrate, die für die Tilgung aufgewendet werden kann, ohne dass der Lebensstandard eingeschränkt werden muss.

Bei der Bemessung der Kredithöhe sollte Spielraum für ungeplante Ausgaben gelassen werden. Besonders der Kauf einer älteren Immobilie birgt das Risiko, dass unerwartete Kosten anfallen. Aber auch für Ausgaben, die nicht mit dem Hauskauf zusammenhängen, müssen Reserven vorhanden sein, damit nicht jede Autoreparatur oder Klassenfahrt schlaflose Nächte bereitet.

Zustand des Hauses

Da es sich bei den kleineren Häusern meist um eine ältere Immobilie handelt, ist die Beurteilung des Zustandes sehr wichtig. Häuser, die älter als 50 Jahre sind, benötigen mit großer Wahrscheinlichkeit eine Kernsanierung, sodass ein niedriger Kaufpreis relativiert wird. Damit man einen realistischen Überblick darüber erhält, welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis bewältigt werden müssen, ist es dringend zu empfehlen, das Haus von einem Bausachverständigen beurteilen zu lassen. Der Experte wird ein besonderes Augenmerk auf folgende Bereiche legen:

  • Dachstuhl und Dacheindeckung
  • Außenwände und Dämmung
  • Keller
  • Heizungsanlage
  • sanitäre Anlagen
  • Elektrik
  • Fenster und Türen

Darüber hinaus muss eine etwaige Belastung mit Schadstoffen wie Asbest ausgeschlossen werden, da in diesem Fall teure Entsorgungsmaßnahmen nötig wären.

Grundbucheintragungen

Vor dem Kauf einer gebrauchten Immobilie ist außerdem ein Blick ins Grundbuch ratsam. Hier ist verzeichnet, ob Belastungen wie Grundschulden auf dem Einfamilienhaus liegen oder Nutzungseinschränkungen wie Wegerechte zu beachten sind.

Anzahl der Zimmer und Wohnfläche

Wenn man sich entscheidet, ein kleines Haus zu kaufen, muss man zwangsläufig mit einer relativ geringen Wohnfläche zurechtkommen. Die Wohnfläche allein ist jedoch nicht ausschlaggebend, auch die Anzahl der Zimmer und die Raumaufteilung sind Kriterien, die beim Hauskauf wichtig sind. Es ist sinnvoll, sich bereits im Vorfeld darüber Gedanken zu machen, wie viele Zimmer benötigt werden und wie groß die Wohnfläche mindestens sein sollte.

Ein gemietetes Haus bietet die Flexibilität, nach relativ kurzer Zeit umzuziehen, wenn der Raumbedarf doch größer als gedacht ist. Bei einer gekauften Immobilie ist dies nicht der Fall. Es muss ein geeigneter Käufer gefunden werden, der bereit ist, einen entsprechenden Preis zu bezahlen, der den Kaufpreis, die Nebenkosten und die Renovierungskosten kompensiert.

An- und Ausbauoptionen

Ein kleines Haus zu kaufen, wird umso interessanter, je mehr An- oder Ausbauoptionen vorhanden sind. Wenn man ein Haus gefunden hat, bei dem alle Faktoren bis auf die Größe stimmen, kann ein An- oder Umbau die Lösung sein. Um zu erfahren, welche Potentiale vorhanden sind, ist ein Gang zum Bauamt ratsam. Dort kann man sich informieren, ob ein weiteres Stockwerk gebaut werden darf oder ein Anbau möglich ist.

Ein An- oder Ausbau ist außerdem eine Möglichkeit, ein kleines Haus bei wachsendem Raumbedarf zu vergrößern und erspart dann in Zukunft vielleicht sogar einen weiteren Umzug. Wenn die Familie wächst oder ein Zimmer für einen Homeoffice-Arbeitsplatz benötigt wird, können die fehlenden Räume angebaut oder aufgestockt werden. Der Ausbau des Dachgeschosses schafft ebenfalls zusätzliche Wohnfläche.

Eigenleistungen

Wird sofort ein Aus- oder Umbau geplant, müssen die nötigen Kosten in die Kalkulation einbezogen werden. Viele Bauherren versuchen, die Renovierungs- und Umbaumaßnahmen in Eigenleistung durchzuführen, um so Kosten zu sparen. Eine realistische Planung schützt auch in dieser Hinsicht vor bösen Überraschungen. Das ältere Haus zu sanieren oder durch einen Anbau zu vergrößern, erfordert umfangreiche handwerkliche Fähigkeiten, die nötige Ausrüstung sowie genügend fleißige Helfer, auf die man sich verlassen kann.

Wer die Renovierung und den Umbau von Handwerkern ausführen lässt, sollte sich vor der Kaufentscheidung genau darüber informieren, welche Kosten zum Kaufpreis addiert werden müssen, bis das Einfamilienhaus tatsächlich bezugsfertig ist. Ansonsten werden teure Nachfinanzierungen nötig, die den gesamten Finanzierungsplan gefährden.

Wird sofort Umbau geplant, müssen die nötigen Kosten kalkuliert werden.

Wird ein sofortiger Umbau geplant, müssen die Kosten entsprechend kalkuliert werden. (Bild: iriana88w/clipdealer.de)

Fallen beim Kauf eines kleinen Hauses vermeiden

Kleinere Einfamilienhäuser sind meist älter, denn in den letzten 20 Jahren geht der Trend hin zu großzügigen Raumaufteilungen und großen Wohnflächen. Allerdings ist im Hinblick auf die Grundstücksgröße das genaue Gegenteil der Fall. Die älteren Häuser stehen meist auf großen Grundstücken, die Hobbygärtnern reichlich Möglichkeit bieten, sich zu entfalten. Kleinere Häuser sind aufgrund der geringeren Fläche günstiger als große Immobilien, können jedoch durch einen Anbau vergrößert werden, wenn die Grundstücksfläche dies erlaubt. Von daher bieten kleine Häuser Potential und sind eine interessante Alternative zur Eigentumswohnung.

Wie bei jedem Immobilienkauf schützt eine gründliche Planung vor Enttäuschungen. Zunächst sollte festgestellt werden, wie hoch das maximale Budget ist. Bei der Entscheidung wird nicht nur der Kaufpreis einbezogen, sondern es werden auch die Renovierungs- und Anbaukosten berücksichtigt. Ein Posten, der oft vernachlässigt wird, sind die Kaufnebenkosten. Grunderwerbssteuern, Notarkosten, der Eintrag ins Grundbuch und Maklerkosten belaufen sich teilweise auf 15 Prozent des Kaufpreises.

Wurden alle Kostenfaktoren berücksichtigt, steht die Finanzierung und passt die Lagebeschreibung zu den Bedürfnissen der Käufer, kann auch ein kleines Haus einen großen Wohnkomfort bieten.

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Autor: Veröffentlichung durch Stefan Oberhauser
Veröffentlicht in: Finanzierung, Wohnen
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