Kann der Vermieter eine Selbstauskunft des Mieters verlangen? Und wenn ja, welche Angaben müssen enthalten sein? Die Informationen sollen ein umfassendes Bild des Mieters zeichnen. Doch es gibt Grenzen.

Der Vermieter soll die Gelegenheit bekommen, sich ein umfassendes Bild vom Mieter zu machen.
(Bild: fizkes / clipdealer.de)

Freiwillige Selbstauskunft: Darf der Vermieter überhaupt fragen?

Die Informationen, die ein Mieter über sich im Rahmen der Selbstauskunft an den Vermieter geben soll, sind oft sehr umfangreich. Das entsprechende Formular zur freiwilligen Selbstauskunft des Mieters gehört sogar schon fast zum guten Ton: Wird ein Besichtigungstermin für eine Wohnung vereinbart, nehmen nicht wenige Mietinteressenten dieses Formular gleich mit. Der Wohnungsvermieter soll damit die Gelegenheit bekommen, sich ein umfassendes Bild vom künftigen Mieter zu machen und herausfinden, ob dieser zuverlässig ist oder ob die Entscheidung, ihm die Wohnung zu geben, ein Fehler sein könnte. Doch nicht immer sind die Fragen wirklich zulässig: Auch Vermieter dürfen nicht alles fragen!

Wichtig für Mieter: Die Informationen, die über die freiwillige Selbstauskunft an den Immobilienvermieter gegeben werden, sind nicht gesetzlich verpflichtend. Das heißt, dass zwar viele Vermieter ein ausgefülltes Formular mit allen wichtigen Fragen zur Person des Mieters haben wollen, doch ein gesetzlich verbrieftes Recht dazu haben sie nicht. In der Praxis ist die Anzahl der Bewerber auf eine Wohnung jedoch meist sehr hoch, sodass derjenige, der die Auskunft verweigert, schlechte Karten im Rennen um die Immobilie haben dürfte. Wenn einer keine Informationen preisgeben möchte: Na und? Der Wohnungsvermieter nimmt eben den nächsten Bewerber, der deutlich auskunftswilliger ist. Was das Gesetz dazu sagt, ist in dem Moment unerheblich. Immerhin genießt der Immobilienvermieter das Recht auf Vertragsautonomie, das heißt, es steht ihm frei, mit der Person einen Vertrag zu schließen, die ihm beliebt.

Selbstauskunft des Mieters: Welche Fragen darf der Vermieter stellen?

Schon manche angehenden Mieter haben davon berichtet, dass sie beim Rennen um die gewünschte Wohnung regelrecht durchleuchtet wurden. Es wurden Fragen gestellt, die deutlich die Privatsphäre verletzten und es wurde nicht darüber gesprochen, ob diese überhaupt zulässig waren. Doch es gibt gesetzliche Regeln, an die sich auch ein Wohnungsvermieter halten muss, wenn er eine Selbstauskunft des Mieters haben will. Der Mieter darf von seinem Recht auf die „informationelle Selbstbestimmung“ Gebrauch machen, dieses Recht darf der Vermieter nicht verletzen. Es muss außerdem um Fragen gehen, die sich auf das künftige Mietverhältnis beziehen, außerdem dürfen nur Fragen gestellt werden, die sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben richten (§ 242 BGB). Das bedeutet, dass zum Beispiel Angaben zu diesen Themen erfragt werden können:

• vollständiger Name, Geburtsdatum und derzeitige Anschrift
• Nettoeinkommen
• Arbeitgeber, Art des Arbeitsverhältnisses (befristet, unbefristet)
• Familienstand
• vorhandene Haustiere
• Raucher oder Nichtraucher
• Angaben dazu, wer die Mietkosten trägt (Sozialamt etc.)
• eventuelle Insolvenz über das Vermögen
• eventuelle Mietschulden

Zu den finanziellen Bereichen rund um Mietschulden oder dazu, wer die Miete derzeit trägt, ist eine ungefragte Aufklärungspflicht vorhanden. Das heißt, dass der angehende Mieter dazu die Aussage nicht verweigern darf und dass Wohnungsanbieter verlangen dürfen, dass sie wahrheitsgetreu informiert werden. Immerhin gehen sie das Risiko des Zahlungsausfalls ein, sollte der Mieter hier falsche oder gar keine Angaben machen.

Selbstauskunft: Das darf der Vermieter nicht fragen

Manche Vermieter sind neugierig und schießen über das gebotene Maß hinaus. Sie fragen Dinge, die sie nicht fragen dürfen, die gesetzlich nicht zulässig sind. So hat der angehende Mieter dann auch das Recht, die Angaben zu verweigern. Der Vermieter darf zum Beispiel zu den folgenden Themen keine Auskunft verlangen:

• Mitgliedschaften des Bewerbers in Gewerkschaften oder Parteien
• Fragen zu Schwangerschaften und zur künftigen Familienplanung
• vergangene Haftstrafen und frühere Ermittlungsverfahren
• Vorhandensein einer Rechtschutzversicherung
• vorliegende Krankheiten oder Behinderungen
• Hobbys und andere Freizeitbeschäftigungen
• ethnische Zugehörigkeit oder sexuelle Orientierung

Auch wenn es unglaublich scheinen mag, gab es in der Vergangenheit genügend Belege dafür, dass Vermieter derartige Dinge erfragt hatten und die Informationen letzten Endes gegen den Bewerber verwendet hatten. Die Selbstauskunft wurde damit zur Eigenbelastung. Ähnlich wie bei einer Bewerbung für einen Job dürfen die genannten Punkte aber nicht zur Auswahl der Bewerber herangezogen werden. Es ist daher eingeschränkt, was der Vermieter fragen darf und worüber der künftige Mieter Auskunft geben muss bzw. sollte.

Selbstauskunft des Mieters: Welche Folgen haben bewusste Falschangaben?

Wer bewusst falsch Auskunft gibt, muss mit rechtlichen Folgen rechnen. Dies allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Zum einen ist der Mieter dazu verpflichtet, bei Fragen, die gesetzlich als zulässig angesehen werden, wahrheitsgemäß zu antworten. Ansonsten hat der Vermieter später das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn er dieses als nicht zumutbar empfindet. Die Regelmäßigkeit der Mietzahlungen ist dabei nicht von Belang. Erfährt der Vermieter von einer bewusst falschen Angabe, kann er zu Recht davon ausgehen, dass er das Mietverhältnis mit dem entsprechenden Wissen gar nicht erst geschlossen hätte. Die Gerichte gehen hier von einer sogenannten Risikoverwirklichung aus, der Vermieter kann den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Hier drohen sogar Schadenersatzklagen!

Wurden aber bewusst falsche Angaben zu Fragen gemacht, die unzulässig waren, liegt der Sachverhalt anders. Der Mieter muss keine Konsequenzen befürchten und kann sich sogar darauf berufen, dass er in dem Fall das Recht zur Lüge hatte. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen und könnte höchstens eine ordentliche Kündigung aussprechen, die die üblichen Kündigungsfristen einzuhalten hätte. Doch auch diese Vorgehensweise wäre unter Vorbehalt zu sehen.

Selbstauskunft und Aufklärungspflicht des Mieters

In Einzelfällen ist der Mieter dazu verpflichtet, auch ohne spezielle Nachfrage des Vermieters eine Selbstauskunft zu geben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Miete für die Wohnung 75 Prozent des Nettoeinkommens oder mehr ausmachen würde. Hier stellt sich der Vermieter zu Recht die Frage, ob und wie der künftige Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen möchte. Auch ein eröffnetes Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters ist ein Grund dafür, warum eine freiwillige Selbstauskunft des Mieters verlangt werden kann. Ähnliches gilt, wenn die bisherige Miete des Bewerbers vom Sozialamt getragen wurde oder wenn der Mieter in eine finanzielle Schieflage geraten ist und seine Miete nicht mehr zahlen kann. Die Auskunftspflichten gelten dann auch für den Fall, dass der Mietvertrag bereits geschlossen wurde.

Kann der Vermieter eine Selbstauskunft über die Auskunftei einholen?

Es ist inzwischen keine Seltenheit mehr, dass Vermieter bei der Schufa anfragen, wenn sie eine Selbstauskunft des Mieters wünschen bzw. einholen möchten. Unterschieden wird hier zwischen der Schufa-Verbraucherauskunft und der Schufa-Eigenauskunft. Letztere bietet alle Daten, die zur jeweiligen Person gespeichert sind, die Verbraucherauskunft hingegen beinhaltet nur die Daten, die für die Bonitätsprüfung wichtig sind. Insofern ist die Verbraucherauskunft für den Vermieter ausreichend. Inzwischen legen Vermieter einen gesteigerten Wert auf das Vorliegen der Selbstauskunft über die Schufa, sodass die wenigsten Wohnungsbewerber um das Einholen der Schufa-Auskunft herumkommen.

Die Selbstauskunft darf nur für einen speziellen Zweck verwendet werden, wird dagegen verstoßen, ist dies strafbar. Das heißt, dass der Vermieter, sollte er eine solche Auskunft in die Hände bekommen, diese nicht für andere Zwecke verwenden darf. Vermieter dürfen auch keine Auskünfte selbst einholen. Das heißt, sie können nicht zur Bank, zur Schufa oder zum vorigen Vermieter gehen, wenn sie wissen wollen, ob das Mietverhältnis mit dem betreffenden Interessenten zustande kommen sollte oder nicht. Sie brauchen dafür die schriftliche Erlaubnis der betreffenden Person oder müssen diese bitten, selbst für die nötigen Auskünfte zu sorgen. Die Selbstauskunft der angehenden Mieter bzw. der Interessenten für eine Wohnung ist somit trotz allem freiwillig, dieser Fakt kann nicht umgangen werden.