Welche Rechte und Pflichten hat ein Mieter? Nicht alles, was üblich ist, ist laut Mietrecht erlaubt. Nicht alles, was erlaubt ist, ist üblich. Was ist für einen Wohnungsmieter wichtig?

Ein Mieter darf die ihm zur Verfügung gestellten Räume nutzen. (Bild: fizkes / clipdealer.de)

Mieter: Was er kann und was er muss

Das wichtigste Recht für einen Mieter: Er darf die ihm zur Verfügung gestellten Räume nutzen. Dies ermöglicht es dem Wohnungsmieter wiederum, andere Personen von der Nutzung auszuschließen. Das gilt auch für den Vermieter, der fortan kein Recht mehr darauf hat, die Wohnung unangemeldet zu betreten. Im Gegenzug dazu zählt es zu den Pflichten, Miete zu zahlen, was auch im Mietvertrag entsprechend festgehalten wird. Dafür gibt es einen vereinbarten Zeitpunkt: Wird die Miete nicht zu diesem Termin gebucht und findet sich auf dem Konto des Vermieters wieder, ist der Mieter im Mietrückstand und kann angemahnt werden.
Der Wohnungsmieter hat auch die folgenden Rechte und Pflichten:

• Hausordnung berücksichtigen
  Der Vermieter hat eine Hausordnung erlassen, an die sich alle Mieter halten müssen. Auf diese muss im Mietvertrag hingewiesen werden. Sie bezieht sich zum Beispiel auf das Spielen von Musik, auf das Grillen auf dem Balkon oder auf die Ruhezeiten, die im Haus einzuhalten sind. Der Vermieter darf aber nicht verlangen, dass der Kinderwagen immer in die Wohnung mitgenommen werden muss – entsprechende Klauseln sind ungültig. Kinderwagen dürfen im Flur und auf Gemeinschaftsflächen abgestellt werden. Das gilt auch für Rollatoren, nicht aber für Fahrräder oder Mopeds.
• Haushaltsgeräte nutzen
  Es gehört zu den üblichen Rechte eines Mieters, dass er Haushaltsgeräte nutzen darf. Er muss sich dazu nicht an eine (nicht rechtsgültige) Hausordnung halten und darf Spülmaschine, Wäschetrockner und Co. auch noch nach 22 Uhr verwenden. Moderne Geräte sind ohnehin so leise, dass sie in anderen Wohnungen nicht wahrgenommen werden und folglich keine Lärmbelästigung darstellen.
• Tierhaltung
  Jeder Mieter hat das Recht, ein Tier zu halten. Fraglich ist nur die Größe des Haustieres! Meerschweinchen und Hamster dürfen nicht verboten werden. Der Vermieter darf aber verlangen, dass nur Kleintiere gehalten werden, was zum Beispiel Hunde ausschließen würde. In Einzelfällen ist oft entscheidend, ob es im Haus bereits Tiere gibt und wenn ja, welcher Art diese sind.
• Kündigung
  Natürlich kann ein Mieter seine Wohnung auch kündigen. Er muss sich dafür an die Regelungen im Mietvertrag halten, längstens darf hier aber eine dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart werden. Der Vermieter hingegen kann auch eine sechs- oder neunmonatige Frist zur Kündigung haben.
• Instandsetzung
  Der Mieter hat das Recht auf die Instandsetzung seiner Wohnung, was gleichwohl die Pflicht des Vermieters ist. Das heißt, dass der vertragsgemäße Zustand der Wohnung immer wieder hergestellt werden muss, sollte ein Mangel vorhanden sein. Wichtig: Dies gilt nur, wenn der Mieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat! In diesem Fall ist er selbst dazu verpflichtet, ihn auf eigene Kosten zu beheben.
• Verkehrssicherung
  Der Mietvertrag kann Klauseln enthalten, die die Verkehrssicherungspflicht betreffen. Diese obliegt normalerweise dem Vermieter, kann aber auf den Mieter umgelegt werden. So ist es zum Beispiel möglich, die Schneeräumung vor dem Eingang und auf dem Gehweg auf die Mieter zu übertragen.
• Prüfungspflicht
  Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter seiner gesetzlichen Prüfungspflicht nachkommt. Diese sieht vor, dass er Aufzüge, Gasleitungen sowie Abflussrohre und weitere Leitungen regelmäßig zu prüfen hat. Das gilt jedoch nicht für Elektroleitungen, eine Prüfungspflicht liegt für diese nach geltender Rechtsprechung nicht vor.
• Beheizen
  Jeder Mieter hat das Recht auf eine warme Wohnung. Das Beheizen sichert den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu, daher ist die Beheizbarkeit zu gewährleisten. Allerdings gibt es auch dafür Regeln: Sinkt die Außentemperatur zwischen dem 1. Oktober und 30. April an drei aufeinanderfolgenden Tagen auf weniger als 12 °C (gemessen um 21 Uhr), muss beheizt werden. Bäder und Duschräume sind auf wenigstens 22 °C, die übrigen Aufenthaltsräume auf mindestens 20 °C zu beheizen. Der Vermieter hat aber das Recht, die Temperatur in der Nacht auf bis zu 17 °C absinken zu lassen.

Mieter haben viele Pflichten

Was des Vermieters Recht ist, sind des Mieters Pflichten, so könnte es vereinfacht gesagt heißen. Der Vermieter hat auch das Recht auf eine Mieterhöhung, doch der Mieter muss dieser nicht zwingend folgen. Stellt sich heraus, dass es sich nicht um eine angemessene Mieterhöhung handelt, sondern um eine deutliche Anhebung über die ortsübliche Miete, darf der Erhöhung widersprochen werden. Der Widerspruch ist zwar auch sonst möglich, allerdings wird er kaum Gehör finden. Wichtig: In vielen Mietverträgen wird von Anfang an auf eine Mieterhöhung um einen gewissen Prozentsatz pro Jahr hingewiesen. Inwieweit diese Steigerungen rechtens sind, sollte durch einen Anwalt vor Unterzeichnung des Vertrags geprüft werden. Dieser Hinweis betrifft übrigens auch die Kündigung: Nicht immer sind die vereinbarten Kündigungsfristen wirklich rechtens. Wer unsicher ist, sollte sich besser fachlich beraten lassen, als einen Vertrag zu unterschreiben, der nachher zum Verhängnis wird.

Ganz wichtig: Jeder sollte unbedingt die Rechte und Pflichten des Mieters im Mietvertrag festhalten, mündliche Vereinbarungen mögen zwar gelten, sind jedoch nur schwer nachweisbar.
Zu den Pflichten des Mieters zählt es auch, Mängel und Schäden direkt anzuzeigen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter sogar Schadenersatz geltend machen.
Im Gegenzug hat der Mieter aber das Recht, eine Mietminderung geltend zu machen, wenn er den Vermieter von einem Mangel in Kenntnis gesetzt hat, dieser wird aber nicht behoben. Die volle Miete ist immer für den Zeitraum zu zahlen, in dem die Wohnung vertragsgemäß genutzt werden kann. Ist das nicht mehr der Fall, ist eine Mietminderung möglich. Allerdings ist die Höhe der Minderung davon abhängig, wie umfassend der Schaden war und wie eingeschränkt der Mieter in dieser Zeit leben musste. Wichtig ist dabei eine objektive Beurteilung des Schadens.

Zu den Pflichten des Mieters zählt es auch, Mängel und Schäden direkt anzuzeigen. (Bild: kzenon / clipdealer.de)

Das Recht auf Untervermietung?

Wenn der Mieter die Wohnung untervermieten möchte, muss er dafür den Vermieter um Erlaubnis bitten. Eltern und Kinder dürfen aber in die Wohnung aufgenommen werden, ohne dass der Vermieter sein Einverständnis dazu geben muss. Beim Untervermieten der ganzen Wohnung muss der Vermieter sein Einverständnis nicht geben. Geht es nur um Teile des Wohnraums oder soll ein Lebenspartner mit einziehen, hat der Mieter meist auch das Recht dazu.
Gerade der Punkt der Untervermietung wirft oft Streitigkeiten auf, die letzten Endes vor Gericht landen. Es kann sinnvoll sein, sich als Mieter rechtzeitig von einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen, ob das Recht auf Untervermietung im Einzelfall besteht. Oft ist dieses bereits durch den Mietvertrag ausgeschlossen, gerade private Vermieter wollen oft ein Wörtchen mitreden, wenn es um die Untervermietung geht. Ob das immer rechtens ist oder ob es sich nicht um eine ungültige Klausel im Mietvertrag handelt, kann der Anwalt beurteilen.

Recht auf fristlose Kündigung?

Diese Frage beschäftigt immer wieder die Gerichte. Der Mieter muss sich in der Regel an die dreimonatige Kündigungsfrist halten. Wenn er jedoch unter Schadstoffen in der Wohnung leidet oder wenn es ihm aus anderen Gründen gesundheitlich nicht mehr zumutbar ist, in der Wohnung zu wohnen, darf er meist auch fristlos kündigen. Umgekehrt ist dieser Punkt für den Vermieter deutlich schwerer. Er muss einen berechtigten Grund haben, wenn er die Wohnung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen möchte. Solch ein Grund kann in der Vertragsverletzung des Mieters liegen, auch wirtschaftliche Gründe werden hier anerkannt. Stellt sich ein Mieter als Gefahr heraus oder zahlt er seine Miete nicht, muss das kein Vermieter hinnehmen. Er darf die Wohnung fristlos kündigen. Das gilt auch bei nicht genehmigten Umbauten oder wenn der Mieter den Vermieter verbal oder körperlich bedroht.