Haben sich beide Parteien auf die Vermietung bzw. Miete geeinigt, geht es um den Mietvertrag. Er ist die rechtliche Basis für Vermieter und Mieter und regelt die Rechte und Pflichten beider.

Der Mietvertrag ist immer wichtig, auch wenn das Gesetz viele Vorschriften vorgibt.
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Mietvertrag: Umso detaillierter, umso besser

Der Mietvertrag stellt die rechtliche Basis der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter dar. Das Gesetz sieht zwar viele Vorschriften vor, die hier eingehalten werden müssen, dennoch ist immer der Mietvertrag wichtig. Er sollte daher so detailliert wie möglich formuliert werden, damit keine möglichen Streitpunkte zu Auslegungssachen werden können. Im Mietvertrag sind somit Rechte und Pflichten der beiden Parteien enthalten, er stellt eine Basis für den rechtlichen Standpunkt beider dar. Wichtig: Nicht immer sind die Klauseln im Mietvertrag wirklich rechtsbindend, es kann durchaus sein, dass sie nicht wirksam sind. Vor der Unterzeichnung sollte ein Mieter daher diese Klauseln genauestens prüfen oder sogar einen Rechtsanwalt mit der Prüfung beauftragen.

Der Mietvertrag im Einzelnen: Das muss enthalten sein

Ganz wichtig ist die Nennung der Parteien, das heißt, dass Vermieter und Mieter namentlich und mit den wichtigen Daten zur Person genannt werden müssen. Nach der Unterzeichnung sieht das Mietrecht vor, dass sich die Parteien noch ändern können, indem zum Beispiel ein weiterer Mieter in den Vertrag aufgenommen wird.

Ebenfalls wichtig ist die genaue Beschreibung des Mietobjekts selbst. Dieses wird zum einen genau genannt, indem Anschrift und Lage der Wohnung innerhalb eines Hauses in den Mietvertrag aufgenommen werden. Auch die Anzahl und die Art der Zimmer müssen genannt sein. Viele wichtige Tipps zum Mietvertrag sehen vor, dass unbedingt die Wohnfläche genannt werden muss. Doch dies ist im Mietrecht nicht zwingend vorgeschrieben! Die Angabe der Wohnfläche ist freiwillig, wird sie aber im Vertrag genannt, muss sie auch mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmen. Stellt der Mieter später fest, dass die tatsächliche nicht mit der angegebenen Wohnfläche übereinstimmt, kann er die Miete mindern, weil die Beschaffenheit der Mietsache nicht korrekt ist.

Außerdem sind die folgenden Punkte für einen korrekten Mietvertrag wichtig:

• Miethöhe
  Die genannte Miethöhe legt fest, wie viel Miete im Monat zu zahlen ist. Genannt werden muss hier die Kaltmiete ebenso wie die Nebenkosten. Wichtig ist, dass auch vorgesehene Mietsteigerungen direkt genannt werden. Tipp: Nicht nur auf eine niedrige Anfangsmiete achten, sondern vor allem darauf, wie sich die Mieten in Zukunft entwickeln werden. Wenn im Mietvertrag bereits von einer regelmäßigen Steigerung die Rede ist, sollte die tatsächliche Miete errechnet werden. Dies ist dann oft gar nicht mehr so niedrig wie gedacht.
• Mietdauer
  Hierbei wird die Frage geklärt, wie lange der Mietvertrag gilt. Befristete Mietverträge sind bereits seit 2001 nur noch dann gültig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, weil er die Wohnung zum Beispiel ab Zeitpunkt X selbst nutzen möchte. Möglich ist die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts. Diese Klauseln kommen immer dann zum Einsatz, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen wird, der Vermieter aber eine Bindung auf eine bestimmte Zeit wünscht. Damit diese Regelung nicht zum Nachteil des Mieters wird, sollte das Kündigungsverbot nur auf kurze Zeit vereinbart werden. Das Mietrecht sieht hier einen möglichen Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren vor, außerdem muss dieser Verzicht für beide Parteien gelten. Andernfalls ist der Kündigungsausschluss nicht rechtsgültig.
• Haustiere
  Der Vermieter hat kein Recht, die Haltung von Kleintieren im Mietvertrag pauschal zu verbieten. Hamster und Meerschweinchen dürfen also beruhigt mit einziehen. Ist die Tierhaltung ausdrücklich erlaubt oder steht diesbezüglich gar nichts im Mietvertrag, darf auch der Hund oder die Katze mit ins Haus. Wichtig ist jedoch, dass die anderen Mieter dadurch nicht belästigt werden. Bellt der Hund die ganze Zeit oder müffelt es im Flur nach Katzenklo, kann dies eine Abmahnung mit sich bringen. Das Mietrecht sieht nach erfolgloser Abmahnung sogar ein Kündigungsrecht des Vermieters vor. Er kann auch verlangen, dass das Tier abgeschafft wird, sollte es zu Beschwerden durch andere Mieter im Haus kommen.
• Pflichten des Mieters
  Der Mietvertrag sollte genau regeln, welche Pflichten des Mieters zu berücksichtigen sind. Es gibt Mietobjekte, in denen eine Putzkolonne durch den Flur wirbelt und die Mieter keine Aufgaben erledigen müssen. In anderen Objekten sind im wöchentlichen Wechsel der auf einem Flur liegenden Wohnungsbesitzer die Hausordnung und das Säubern des Eingangsbereichs zu erledigen. Vereinbart der Vermieter mit dem Mieter die Reinigung des Flures durch einen gewerblichen Anbieter, so wird das die Nebenkosten erhöhen. Die Kosten für die Reinigung werden auf die Miete umgelegt und im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erhoben. Auch das Räumen des Eingangsbereichs oder des Gehwegs vor dem Haus im Falle von Schnee muss vertraglich vereinbart sein.
• Schönheitsreparaturen
  Die Pflichten des Mieters können sich auch auf Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst beziehen. So kann es um die Renovierung von Küche und Bad gehen, wobei hier keine strengen Fristen zu vereinbaren sind. Entsprechende Klauseln sind ungültig! Der Vermieter darf nicht pauschal das Renovieren der Räume zum Beispiel nach drei Jahren verlangen.
• Mietkaution
  Ob eine Mietkaution vereinbart wird, steht meist nicht zur Debatte, wer sich weigert, wird die Wohnung nicht bekommen. Es gibt allerdings durchaus Verhandlungsmöglichkeiten für die Art der Kaution. Eine Verpfändung von Sachen oder Rechten, eine Verpfändung eines Sparbuchs oder das Erbringen einer Bürgschaft ist ebenso möglich wie eine Barkaution. Diese trägt ihren Namen nicht zwingend zu recht, denn meist wird diese Form der Mietkaution unbar durch eine Überweisung hinterlegt. Der Vermieter muss die Kaution zinsbringend anlegen. Die Höhe der Kaution ist auf drei Monatskaltmieten beschränkt.
• Kosten
  Im Mietvertrag sind nicht nur die Kosten für die Miete selbst zu nennen, sondern auch die Nebenkosten. Diese werden durch die oben bereits erwähnten Punkte zur Hausflurreinigung erhöht. Zu den Nebenkosten können aber auch Versicherungen, Schornsteinfeger und andere Dienstleister bzw. deren Kosten zählen. Ob alle diese Kosten wirklich rechtsgültig auf den Mieter umgelegt werden dürfen, sollte vor Unterzeichnung des Mietvertrags genau geprüft werden.

Kündigungsmöglichkeiten im Mietvertrag festhalten

Sofern im Mietvertrag keine Regelungen bezüglich der Kündigung enthalten sind, greifen die gesetzlichen Vorschriften und das aktuelle Mietrecht. Dieses besagt, dass der Mieter jederzeit mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis beenden kann. Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorweisen kann und wenn er eine Frist von drei, sechs oder neun Monaten einhält. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter möglich. Wichtig: Der Mietvertrag darf keine Partei benachteiligen und das gilt auch in Bezug auf die Kündigung von Haus oder Wohnung! Nicht rechtens sind Klauseln, die die dreimonatige Kündigungsfrist zulasten des Mieters verlängern. Längere Kündigungsfristen gibt es nur für den Vermieter.

Mietverträge und Nachmieterklauseln

Es gibt ein manchen Mietverträgen eine sogenannte Nachmieterklauseln, mit deren Hilfe ein Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann. Hierbei geht es darum, dass vor Ablauf der Frist ein Vertrag gekündigt wird, der Vermieter aber keinen Verdienstausfall haben möchte. Mit der Nachmieterklausel sichert er sich entsprechend ab und gewährt gleichzeitig dem Mieter das vorzeitige Kündigungsrecht. Dieser wird aus dem Vertrag durch einen Mietaufhebungsvertrag entlassen, der Mieter muss im Gegenzug einen zumutbaren Nachmieter stellen. Das heißt, dass sich der Mieter selbst auf die Suche nach einem Nachmieter machen muss, wobei dieser Nachmieter einen Vertrag zu denselben Bedingungen abschließen muss, die bisher galten. Auch hier gilt, dass keine Partei benachteiligt werden darf, daher muss der Vermieter keine Verschlechterung hinnehmen. Der neue Mieter steigt sozusagen in den Mietvertrag zu denselben Konditionen ein und führt diesen weiter. Nur so lassen sich die Interessen beider Seiten wahren und der Mieter kann ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag entlassen werden.