Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann auch zum Vermieter werden. Immerhin bringt die Immobilie damit Monat für Monat Einkünfte. Besitzer solcher Immobilien stehen jedoch in Abhängigkeit zur Eigentümergemeinschaft. Bei Vermietung sind daher Regeln zu beachten. Wer sich danach richtet, kann Ärger schon im Vorfeld vermeiden und geht auf Nummer Sicher.
Die Vermietung einer Eigentumswohnung bietet zumeist eine gute Rendite (Foto: kzenon / Clipdealer.de)
Nicht immer soll eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung dienen. Wer eine Eigentumswohnung längerfristig vermietet, kann mit regelmäßigen monatlichen Einnahmen rechnen. Allerdings müssen Vermieter der Immobilie mit einem bestimmten Aufwand der Verwaltung rechnen. Auch kann es zu Problemen mit der Eigentümergemeinschaft kommen. Dies sollten die künftigen Vermieter mit einplanen und möglichst von Anbeginn an bestimmte Regeln einhalten.
Vermietung der Eigentumswohnung zu Wohnzwecken
Im Wesentlichen geht es bei der Vermietung einer Eigentumswohnung darum, dass nicht nur übliche Verpflichtungen gegenüber dem neuen Mieter bestehen, sondern auch bestimmte Anforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Berücksichtigung finden müssen. Zunächst aber gilt: Die Vermietung der Eigentumswohnung ausschließlich zu Wohnzwecken darf von der WEG nicht untersagt werden. Anders sieht dies bei Vermietungen als Ferienwohnung oder in Hinblick auf die Vermietung der Eigentumswohnung zu gewerblichen Zwecken aus. In solchen Fällen müssen sich Vermieter strikt an die jeweils von der WEG festgelegte Gemeinschaftsordnung halten.
Die speziellen Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft variieren in Hinblick auf das geltende Mietrecht zumeist. Besitzern einer Eigentumswohnung, die vermieten möchten, bringt das häufig Probleme ein, beobachtet Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Das Beispiel der Tierhaltung verdeutlicht dies anschaulich. Untersagt die WEG eine Tierhaltung in Wohnungen, während das Mietrecht dies durchaus gestattet, so kommt es zu einem Konflikt. Maßgeschneiderte Mietverträge gehen solchen Auseinandersetzungen vorsorglich aus dem Weg.
Regeln gelten auch für Mieter der Eigentumswohung
„Zu den Aufgaben gehört es, Forderungen und Beschwerden anderer Eigentümer gegenüber dem eigenen Mieter durchzusetzen und darauf zu achten, dass er die Regeln einhält“, erläutert Experte Happ. Dies bedeutet, dass der Vermieter für Belange rund um den Mieter bzw. das Mitverhältnis geradestehen muss. „Zu den Aufgaben gehört es, Forderungen und Beschwerden anderer Eigentümer gegenüber dem eigenen Mieter durchzusetzen und darauf zu achten, dass er die Regeln einhält“, erklärt Happ. Geschieht dies nicht, so drohen Abmahnung und schlimmstenfalls sogar die Kündigung.
Maßgeschneiderte Mietverträge schaffen Klarheit
Aus diesem Grund muss der künftige Mieter schon im Vorfeld auf alle bestehenden Regeln der WEG hingewiesen werden. Diese werden in einer Hausordnung zusammengefasst, die der Mieter mit dem Mietvertrag erhält und unterzeichnet. Im Mietvertrag weist eine Klausel auch explizit auf die bestehende Hausordnung hin. Auch die anfallenden Heiz- und Betriebskosten, werden im Mietvertrag ebenso präzise aufgenommen, wie Klauseln für mögliche Kleinreparaturen und Vereinbarungen zur Kaution. Wie im Mietrecht auch, ist der Vermieter einer Eigentumswohnung verpflichtet, die Kaution auf einem separaten, verzinsten Konto zu verwalten. Der Mieter hingegen muss sich darüber im Klaren sein, dass bereits bei zwei ausbleibenden Mietzahlungen in Folge die fristlose Kündigung droht.
Steuerliche Absetzbarkeit bei Vermietung
Ganz gleich, ob der Vermieter die Verwaltung selbst übernimmt oder hierzu einem Verwalter einsetzt – in jedem Fall lassen sich die anfallenden Kosten der Vermietung steuerlich absetzen. Die Mieteinkünfte selbst werden in der Steuerklärung in Anlage V aufgeführt. Dabei ist darauf zu achten, hier die Warmmiete als Bruttomiete einzutragen und alle Kosten aus dem Mietverhältnis abzuziehen. Interessant für Vermieter einer Eigentumswohnung ist auch die Abschreibungsmöglichkeit der Kosten der Wohnung (nicht des Grundstücks), die ebenfalls als steuermindernden Werbungskosten zu Buche schlagen.
Experten beraten zum Eigentumsrecht:
Verweise:
Eigentumsmwohnung – Beim Kauf lauern Fallen
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Wenn die Eigentümerversammlung tagt
Eigentumswohung – Beschluss hat Rechtskraft
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