Allein in Berlin gibt es pro Tag rund zehn Zwangsräumungen, die umgesetzt werden. Die fristlose Kündigung der Wohnung mit einer Räumungsklage ist ein Schock. Doch lässt sich eine Zwangsräumung verhindern? Wie ist hier vorzugehen?

Mieter sollten darüber informiert sein, was ein Grund für eine Zwangsräumung ist. (Bild: odessa4/ clipdealer.de)

Was ist eine Zwangsräumung eigentlich und was sind die Voraussetzungen?

Um eine Zwangsräumung verhindern zu können ist es wichtig zu wissen, was sich dahinter verbirgt. Die Grundlage stellt eine Räumungsklage dar. Es kann dazu kommen, dass ein Vermieter gegenüber seinem Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser die Wohnung verlässt.

Entscheidet der Mieter nun, dass er nicht auszieht, kommt es zu einem Interessenkonflikt, der bis zum Gerichtsvollzieher führen kann. Wendet sich der Vermieter mit seinem Anspruch an ein Gericht, liegt es an diesem zu entscheiden, ob ein Auszug durchgeführt werden muss. Wird dies bestätigt, erfolgt die Ausstellung von einem Räumungstitel. Die Zwangsräumung steht vor der Tür.

Eine Zwangsräumung verhindern ist nicht ganz einfach. Mieter sollten einen Blick in das Mietrecht werfen und sich darüber informieren, was eigentlich die Voraussetzungen sind, um zwangsgeräumt zu werden.

Ordentliche oder außerordentliche Kündigung als Basis

Nicht immer kann der Vermieter die Zwangsräumung anordnen. Es muss eine nachvollziehbare Begründung vorzulegen. Hier bildet die berechtigte Kündigung die Grundlage. Dabei kann eine ordentliche oder auch eine außerordentliche Kündigung erfolgen. Die Unterschiede sind wie folgt:

1. Die ordentliche Kündigung
   Der Vermieter kann den Mietvertrag nur dann ordentlich kündigen, wenn ein Grund vorliegt. Die Gründe für eine ordentliche Kündigung können im BGB nachgelesen werden. Sie sind festgehalten im § 573. So kann beispielsweise eine Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter ein Auslöser sein. Häufig Gründe in diesem Zusammenhang sind ausstehende Mietzahlungen, wiederholte Störungen des Hausfriedens oder Untervermietung der Wohnung. Zudem kann Eigenbedarf ein Grund für eine ordentliche Kündigung sein.
2. Die außerordentliche Kündigung
   Die Gründe für eine außerordentliche Kündigung finden sich im § 543 des BGB. Wird die Mietsache beispielsweise durch das Verhalten des Nutzers stark gefährdet oder liegen mehrere Mietzahlungen im Rückstand, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Es reicht aus, wenn der Mieter die Zahlungen für zwei Monate nicht beglichen hat. Außerordentliche Kündigungen führen teilweise zu einer Wohnungslosigkeit, da der Mieter nur wenig Zeit hat, auf die Suche nach einer neuen Unterkunft zu gehen.

Soll eine Zwangsräumung verhindert werden ist es für den Mieter wichtig zu prüfen, ob die Gründe für die Kündigung rechtlich korrekt sind. Eine Kontrolle durch einen Anwalt kann an dieser Stelle hilfreich sein. Dieser kontrolliert das Mietverhältnis, den Vertrag und die Gründe für die Kündigung.

Die Durchführung der Räumungsklage

Geht beim Mieter eine Kündigung ein, ist der Weg für die Räumungsklage dennoch lang. Eine Zwangsräumung verhindern ist daher oft schon mit einer frühzeitigen Reaktion möglich. Geht die Kündigung beim Mieter ein, kann dieser die Richtigkeit prüfen. Ein wichtiger Hinweis ist es, einen Blick auf die Kündigungsfristen zu werfen. Hat sich der Vermieter hier an die Bedingungen im Vertrag gehalten? Der Mieter kann nun der Kündigung widersprechen. Der Widerspruch sollte spätestens zwei Monate vor dem Ende des Vertrages beim Vermieter eingehen.

Gibt der Vermieter dem Widerspruch nicht statt, fordert er weiter den Auszug. Zieht der Mieter dennoch nicht aus, kann eine Räumungsklage beantragt werden. Im Rahmen dieser Räumungsklage entscheidet das Gericht, ob die Gründe ausreichend für eine Kündigung des Vertragsverhältnisses sind und der Titel ausgegeben wird.

Wichtig für den Mieter: Zieht der Mieter bei Beendigung des Vertragsverhältnisses nicht aus und der Vermieter ist darüber informiert, kann eine Zwangsräumung verhindert werden. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter trotz Wissen keine weiteren Schritte unternimmt. In dem Fall greift § 545 des BGB. Das Mietverhältnis wird fortgesetzt.

Ausführung des gerichtlichen Verfahrens

Bei der gerichtlichen Klärung wird geprüft, welche der Parteien sich im Recht befindet. Wird der Kündigung des Vermieters stattgegeben, erfolgt der Versand der Räumungsklage. Die Länge der Räumungsfrist variiert. Sie kann bis zu 12 Monate andauern. Innerhalb dieser Frist darf die Zwangsräumung nicht durchgeführt werden. In diesem Zeitraum muss er Mieter allerdings auch weiter die Mietkosten zahlen.

So lässt sich die Zwangsräumung verhindern

Um die Zwangsräumung zu verhindern, muss schnell reagiert werden. Die besten Chancen liegen vor, wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen hat und diese durch einen Zahlungsverzug erfolgt ist. Spätestens nach dem Eingang der fristlosen Kündigung sollte der Vermieter die ausstehenden Zahlungen begleichen. Wichtig zu wissen ist, dass auch nach Eingang der Räumungsklage noch Zeit ist, zu zahlen. Der Rechtsstaat räumt dem Mieter einen Zeitraum von zwei Monaten ein.

Wenn die Zahlung innerhalb dieser Zeit ausgeführt wird, gilt die Kündigung nicht mehr. Das Mietverhältnis wird nach den ursprünglich vereinbarten Vorgaben weitergeführt und die Zwangsräumung wurde verhindert.

Die Zahlung kann nicht erfolgen? Der Mieter kann sich an eine öffentliche Institution wenden und hier um eine Übernahmeerklärung bitten. Diese wird ausgestellt, wenn dem Mieter bei einer Zwangsräumung die Obdachlosigkeit droht. Ebenso wie die Zahlung der offenen Beiträge kann auch die Zustellung der Übernahmeerklärung innerhalb von zwei Monaten nach dem Eingang der Räumungsklage nachgewiesen werden.

Eine Verhinderung der Zwangsräumung auf diesen Weg kann nur bei einer fristlosen Kündigung erfolgen. Eine drohende Obdachlosigkeit ist nicht zu vermuten, wenn eine ordentliche Kündigung ausgeführt wurde und dem Mieter so ausreichend Zeit bleibt, sich eine neue Unterkunft zu suchen.

Zwangsräumung abwenden vor Gericht

Die genannte Möglichkeit, eine Zwangsräumung verhindern zu können, funktioniert nur unter den genannten Bedingungen. Liegen andere Gründe oder eine ordentliche Kündigung vor, muss der Weg über das Gericht führen. Der Mieter kann vor Gericht darlegen, warum aus seiner Sicht die Kündigung nicht korrekt ist. Dies kann er selbst durchführen oder sich durch einen Anwalt vertreten lassen. Eine juristische Unterstützung ist grundsätzlich zu empfehlen.

Wichtig ist es, unbedingt zu reagieren. Wer die Räumungsklage ignoriert, wird möglicherweise über ein Versäumnisurteil informiert. In diesem Fall liegt die Wahrscheinlichkeit vor, dass das Gericht direkt zu Ungunsten des Mieters die Entscheidung durchführt. Die Zwangsräumung ist die direkte Folge.

Mieter können vor Gericht darlegen, warum aus ihrer Sicht die Kündigung nicht korrekt ist.
(Bild: dmbaker/ clipdealer.de)

Der Vollstreckungsschutz als letzter Ausweg

Ließ sich die Zwangsräumung mit den genannten Wegen nicht verhindern, kann über einen Vollstreckungsschutz nachgedacht werden. Allerdings wird dieser nur in seltenen Fällen gewährt. So hat das Vollstreckungsgericht die Möglichkeit, die Zwangsräumung teilweise oder auch ganz aufzuheben. Für diesen Fall muss jedoch nachweislich die Sitte verletzt werden. Das heißt, der Nachweis einer Härte sowie ganz besonderer Umstände ist notwendig.

Durch das Gericht wird eine Interessenabwägung durchgeführt. Dabei wird das Interesse des Gläubigers den Auswirkungen gegenübergestellt, die auf den Schuldner einwirken würden. Wird hier deutlich, dass die Auswirkungen auf den Schuldner zu stark wären, wird zu dessen Gunsten entschieden. Es erfolgt eine Gewährung des Vollstreckungsschutzes. Dafür prüft das Gericht die Härtegründe sowie die Interessen des Vermieters und die möglichen Maßnahmen, die für eine Minderung der Härte eingesetzt werden können.

Auch bei der Prüfung für einen Vollstreckungsschutz ist zu beachten, dass der Vermieter sein Recht erhält. Aus diesem Grund erfolgt die Vergabe des Schutzes nur in sehr schweren Ausnahmefällen. Ein guter Anwalt prüft, ob diese vorliegen können.

Fazit: Zwangsräumung verhindern kann möglich sein

Wird eine Zwangsräumung auf der Basis einer außerordentlichen Kündigung in Bezug auf offene Mietzahlungen durchgeführt, lässt sich diese meist sehr gut verhindern. Durch einen schnellen Ausgleich der offenen Kosten kann der Vermieter eine Fortführung des Vertrages erwirken. Schwieriger wird es bei einer ordentlichen Kündigung, die eine rechtliche Basis hat. In diesem Fall ist es lediglich möglich, vor Gericht zu gehen und hier zu versuchen, die Zwangsräumung zu verhindern. Dies sollte möglichst mit einem Anwalt durchgeführt werden.