Die Berliner Räumung ist eine der Möglichkeiten, auf die ein Vermieter zurückgreifen kann, wenn der Mieter auch nach einer Kündigung nicht auszieht. Bei einer Zwangsräumung liegen die Kosten erst einmal beim Vermieter. Aber wie sieht es bei der Berliner Räumung aus?

Bei der Berliner Räumung fallen weniger Kosten an, als bei anderen Zwangsräumungen.
(Bild: Kurhan/clipdealer.de)

Was verbirgt sich eigentlich hinter der Berliner Räumung?

Als Eigentümer einer Immobilie, die vermietet wird, kann es zu Problemen mit dem Mieter kommen. Der klassische Weg ist die Kündigung. Doch was passiert, wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert oder gar nicht darauf eingeht? In diesem Fall kann eine Räumung angestrengt werden. Es gibt verschiedene Räumungsmodelle. Diese wurden im Rahmen der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 erstellt. Eines dieser Räumungsmodelle ist die Berliner Räumung.

Die Berliner Räumung ist deutlich kostengünstiger als die klassische Zwangsräumung. Grund dafür ist, dass hier durch den Gerichtsvollzieher lediglich die Übergabe der Immobilie an den Vermieter erfolgt. Die persönlichen Gegenstände, die vom Schuldner noch in der Immobilie sind, werden nicht durch den Gerichtsvollzieher ausgeräumt und eingelagert. Dadurch reduzieren sich die Kosten stark.

Der Gerichtsvollzieher führt bei der Berliner Räumung ein Protokoll, das ebenfalls an den Eigentümer weitergegeben wird. In diesem Protokoll werden die Gegenstände notiert, die sich in der Immobilie befinden.

Während bei einer klassischen Zwangsräumung die Gegenstände und Möbel des Schuldners eingelagert werden, verbleiben sie beim Berliner Modell in der Wohnung. Der Schuldner hat dann einen Monat Zeit, alles auszulösen. Nach diesem Zeitraum greift das Vermieterpfandrecht. Die pfändbaren Gegenstände dürfen dann in die Zwangsversteigerung gehen. Die Erlöse aus der Zwangsversteigerung erhält der Vermieter. Dieser darf die Erlöse verwenden, um entstandene Kosten zu decken.

Wichtige Punkte bei der Berliner Räumung

Vermieter, die eine Berliner Räumung durchführen möchten, können mit Hilfe von einem Rechtsanwalt vorgehen und sich durch diesen beraten lassen. Das ist aber keine Grundlage für eine rechtlich korrekte Abwicklung.

Aber wie ist vorzugehen und was ist zu beachten? Die Frist von vier Wochen nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher muss eingehalten werden. Erst nach dem Ablauf der Frist ist es dem Vermieter möglich, die Wohnung zu räumen oder auch räumen zu lassen. Es gibt keine Vorgaben dazu, wie die Räumung erfolgt. Eine Spedition kann einfach durch den Vermieter ausgewählt werden. Dadurch kann er die Kosten geringer halten, als es bei einer normalen Zwangsräumung der Fall ist. Bei dieser wird die Spedition durch den Gerichtsvollzieher ausgewählt.

Aber: Die Pfandgegenstände müssen sichergestellt werden. Diese sind im Protokoll vermerkt. Wer hier nicht nach den gesetzlichen Vorgaben handelt, kann Schwierigkeiten durch den Mieter bekommen. Selbst bei vermeintlichem Müll muss vorsichtig vorgegangen werden. Auch wenn es für den Vermieter so scheint, als würde es sich um Müll handeln, kann der Mieter dies anders sehen. Kann er belegen, dass die entfernten Dinge für ihn einen persönlichen Wert haben, hat er möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz.

Unpfändbare Gegenstände sind an den Mieter herauszugeben, wenn dieser danach verlangt. Vermieter profitieren normalerweise davon, wenn sie eine Spedition in Anspruch nehmen, die häufiger Räumungen durchführt. Diese kennt sich mit den Vorgaben aus.

Es muss nach den gesetzlichen Vorgaben gehandelt werden, um Schwierigkeiten zu vermeiden.
(Bild: Kurhan/clipdealer.de)

Die Kostenvorteile bei der Berliner Räumung

Für den Vermieter ist die Berliner Räumung in erster Linie deshalb interessant, weil es sich hier um eine günstige Lösung handelt. Nachdem die Kündigung ausgesprochen wurde und die Frist abgelaufen ist, steht der Vermieter vor der Frage, ob er eine Räumungsklage anstrengen soll. Stehen seine Chancen laut Rechtsanwalt gut, kann er sich auch für die Berliner Räumung entscheiden und auf diesem Weg kosten sparen. Eine normale Zwangsräumung wird komplett durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt. Die Kosten werden geschätzt. Durchschnittliche Preise von bis zu 1.000 Euro pro Zimmer sind keine Seltenheit. Bei der Berliner Räumung wird in der Regel ein pauschaler Betrag in Höhe von rund 400 Euro aufgerufen. Der Vermieter muss dann noch zusätzlich die Kosten für die Räumung der Gegenstände tragen, kann hier aber Preisvergleiche bei den Speditionen durchführen.

Da die Gegenstände bis zu vier Wochen in der Wohnung verwahrt werden müssen, fallen auch keine Gebühren für eine Einlagerung an. Allerdings kann auch der Zugriff auf die Wohnung erst nach Ablauf der Frist vollständig erfolgen. Erst dann ist eine weitere Nutzung möglich.

Gibt es Risiken bei der Berliner Räumung?

Auch wenn die Berliner Räumung als eine günstige Form der Zwangsräumung geht, sollten sich Vermieter über die Risiken informieren. Als besonders großes Risiko wird die Unterteilung der Gegenstände gesehen. Die Zuordnung zu pfändbaren sowie zu nicht pfändbaren Gegenständen mag auf den ersten Blick einfach erscheinen. Macht der Vermieter hier jedoch einen Fehler, können hohe Kosten auf ihn zukommen. Ein wichtiges Thema ist in diesem Zusammenhang das Vermieterpfandrecht. Dieses greift nicht bei allen Gegenständen, die in der Mietsache hinterlassen werden.

So können sich in der Mietsache noch Gegenstände befinden, die Dritten gehören. Das sind beispielsweise Dinge, die noch nicht durch den Mieter abgezahlt wurden. Erkennbar ist dies für den Vermieter erst einmal nicht. Diese Gegenstände sind dann jedoch nicht pfändbar.

Wann ist das Berliner Modell zu empfehlen?

Für den Vermieter ist die Frage interessant, wann sich der Einsatz der Berliner Räumung lohnt. Hier gibt es die Hinweise, dass diese Form der Zwangsräumung in erster Linie dann geeignet ist, wenn der Mieter wegen Zahlungsunfähigkeit die Kündigung erhalten hat. Das hat gleich mehrere Gründe. Kann eine Zahlung doch noch durchgeführt werden, wird das Mietverhältnis normalerweise weitergeführt. In dem Fall ist die Räumung nicht notwendig. Der Mieter hat hier gewisse Fristen, die ihm eine nachträgliche Zahlung ermöglichen.

Erweist sich der Mieter jedoch als zahlungsunfähig, ist normalerweise nicht mit vielen Gegenständen zu rechnen, die einen hohen Wert haben und pfändbar sind. Die Gefahr, eine falsche Differenzierung der Dinge vorzunehmen, ist daher gering. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung durch Mietnomaden belegt ist.

Der Mieter hat gewisse Fristen, die ihm eine nachträgliche Zahlung ermöglichen.
(Bild: deyangeorgiev/clipdealer.de)

Gibt es Alternativen zu dieser Form der Räumung?

Es gibt nicht nur das Berliner Modell, auf das Vermieter zurückgreifen können. Eine weitere Variante ist die Hamburger Räumung. Diese setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Es wird ein erster Termin festgelegt. Dieser Termin wird verwendet, um einen Austausch der Schlösser vorzunehmen. Im Anschluss an den Austausch der Schlösser erhält der Mieter eine weitere Frist. Diese beträgt zwei Wochen. Innerhalb dieser Zeit kann er seine Mietschulden begleichen. Erfolgt der Ausgleich der Schulden nicht, wird der zweite Termin wahrgenommen.

Bei diesem Termin erfolgt eine Begehung. Durchgeführt wird die Begehung durch den Spediteur sowie den Gerichtsvollzieher. Es erfolgt die Erstellung eines Protokolls im Zusammenspiel mit der Einteilung der vorhandenen Gegenstände. Anschließend erfolgt die Räumung durch den Spediteur.

Beim Hamburger Modell kann der Mieter sich die Gegenstände auch direkt in die neue Wohnung bringen lassen. Dies gilt aber nur für die unpfändbaren Stücke. Nachdem die Wohnung geleert wurde, erhält der Vermieter den Schlüssel. Beim Hamburger Modell werden häufig mehrere Räumungen pro Tag durchgeführt. Dadurch können die Kosten für den Vermieter sinken.

Hinweis: Es besteht die Möglichkeit, das Hamburger und das Berliner Modell zu kombinieren. Dies ist dann sinnvoll, wenn der Vermieter davon ausgeht, dass sich keine wertvollen Gegenstände in der Wohnung befinden, sich diese Annahme aber als falsch erweist.

Fazit: Berliner Modell kann Kosten sparen

Die Wahrscheinlichkeit, im Rahmen einer Zwangsräumung entstandene Kosten durch den Mieter ersetzt zu bekommen, ist für den Vermieter gering. Um seine Kosten daher möglichst niedrig zu halten, kann er sich für das Berliner Modell entscheiden und die Räumung zu großen Teilen selbst übernehmen.